TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/05548 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WAPX

Jugement du 12 Novembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ – 1074

la SELARL JURISQUES – 365

la SCP TEDA AVOCATS – 732

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 Novembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. AMALIA,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Société de droit étranger RED BLUE PROPERTIES,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocats au barreau de LYON

S.A. MMA IARD,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvain THOURET de la SCP TEDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Le 2 mars 2016, la société RED BLUE PROPERTIES (RBP) a passé une promesse de vente avec la SCI AMALIA en vue de la cession à celle-ci d’un ensemble immobilier sis à Chassieu et comportant des bureaux, des ateliers et un entrepôt.

Le 26 juin 2016, une tempête de grêle a provoqué des dégâts sur les deux bâtiments.

Par acte authentique du 3 octobre 2016, la société AMALIA s’est portée acquéreur du bien.

Les 17 janvier et 10 février 2017, la société AMALIA a été indemnisée des dommages par la société MMA IARD, assureur de la société RBP, franchise de 9000€ déduite, avant d’effectuer des travaux de réparation par remplacement des skydomes et du globe et réfection de la peinture et de la toiture.

Ayant constaté des infiltrations d’eau à l’intérieur du bâtiment après les travaux, la société AMALIA a fait intervenir le cabinet Elex, expert de la MMA, mais celui-ci a pris position le 23 avril 2018 en excluant tout lien avec la tempête de grêle.

Par courrier du 27 février 2019, la société AMALIA a mis en demeure la MMA de prendre en charge de nouveaux travaux de toiture sur la base d’un devis du 3 juillet 2018 se référant à un orage de grêle ayant provoqué des infiltrations dans l’atelier.

Par procès-verbaux d’huissier en date des 21 mars et 9 mai 2019, la société AMALIA a fait constater les infiltrations d’eau à l’intérieur des bâtiments.

Par exploit du 1er juillet 2019, la société AMALIA a donné assignation en référé à la société RBP et à la compagnie MMA IARD et, par ordonnance du 5 mai 2020, Monsieur [P] a été désigné comme expert.

Le 16 mars 2021, l’expert judiciaire a rendu son rapport, concluant à la nécessité de refaire toute la toiture pour remédier aux infiltrations.

Par exploit du 23 juillet 2021, la société AMALIA a donné assignation aux sociétés RBP et MMA IARD en indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 4 juin 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 septembre 2023, la société AMALIA demande qu’il plaise au tribunal :

Vu les articles 1249 ancien et suivant,

Et 1382 ancien et suivants du code civil, applicable au moment du sinistre

Et 1134 ancien et suivant du code civil,

CONDAMNER la MMA à payer à la SCI AMALIA les sommes suivantes :

− Travaux de reprise : la somme 386.293,71 € HT actualisée,

− Frais de maitrise d’œuvre : 27.960 € HT

− Travaux d’intervention sur les fuites : 30.696 €

− Travaux effectués 147.195 € + 187.079 € (pour déplacement du réfectoire et sanitaire, et création de la salle sèche)

− Non augmentation des loyers : 1.500 €

− Préjudice moral : 10.000 €

CONDAMNER la société RED BLUE PROPERTIES au titre de la franchise,

CONDAMNER la société MMA IARD ou qui mieux le devra à payer à la SCI AMALIA la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société AMALIA fait valoir :

— que l’expert judiciaire a conclu à la garantie de la MMA au motif que la cause déterminante de la perforation de la toiture était la grêle et non la vétusté, relative, ni un défaut d’entretien, inexistant

— que les montants de reprise et de maîtrise d’oeuvre demandés correspondent à ceux retenus par l’expert en prenant en compte l’augmentation du coût des matériaux

— que l’assureur doit également couvrir les travaux d’intervention sur les fuites rendus nécessaires depuis 2020 y compris après la phase d’expertise

— que sa perte locative résulte de loyers dont elle a dû renoncer à l’indexation

— que par la faute de la compagnie d’assurance, elle a dû réaliser des investissements pour préserver l’activité dans ses bâtiments à l’abri de l’eau

— que la société RBP est redevable de la franchise que la société AMALIA, tiers au contrat d’assurance, n’a pas à supporter.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2023, la société RBP demande qu’il plaise :

Vu l’article 1231-1 du code civil

— DEBOUTER la SCI AMALIA de toutes demandes à l’encontre de la société RED BLUE PROPERTIES,

— DIRE ET JUGER la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES responsable de l’aggravation du sinistre

— CONDAMNER la société MUTUELLE DU MANS ASSURANCES à prendre en charge l’intégralité du sinistre sans aucune franchise à la charge de la société RED BLUE PROPERTIES

— CONDAMNER la SCI AMALIA à payer à la société RED BLUE PROPERTIES la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société RBP fait valoir :

— que le dommage allégué par la société AMALIA résulte exclusivement de la grêle et doit être pris en charge à ce titre par la MMA nonobstant la position de son expert

— qu’elle a déjà pris en charge une franchise de 9000€ au titre du sinistre et une somme complémentaire de 4885,15 € contractuellement convenue avec le société AMALIA pour solde de tout compte en cas de renchérissement des travaux de réparation nécessaires

— que la faute commise par la MMA dans l’appréciation du sinistre et le défaut de prise en charge en temps utile justifient l’imputation à celle-ci de la franchise.

Par conclusions notifiées le 29 avril 2022, la société MMA demande qu’il plaise :

Vu le contrat d’assurance souscrit par la société RED BLUE PROPERTIES à effet au 3 juillet 2007,

A titre principal :

Dire et juger que la garantie de la société MMA IARD n’est pas mobilisable quant au sinistre qui est intervenu à compter du mois de février 2017 en raison de l’absence de lien de causalité avec l’orage de grêle du 24 juin 2016.

Débouter en conséquence la SCI AMALIA de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions.

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la garantie de la société MMA IARD n’est pas mobilisable compte tenu de l’exclusion de garantie relative au défaut d’entretien du bien assuré.

Débouter en conséquence la SCI AMALIA de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire :

Dire et juger que le chiffrage de l’indemnisation des travaux de reprise effectués par la SCI AMALIA ne peut excéder la somme de 175.339 € HT en application du contrat d’assurance

souscrit par la société RED BLUE PROPERTIES à effet au 3 juillet 2007.

Prendre acte de ce que les frais de maitrise d’œuvre d’un montant de 27.960 € HT sont pris en charge par le contrat d’assurance souscrit par la société RED BLUE PROPERTIES à effet au 3 juillet 2007.

Dire et juger que le chiffrage de l’indemnisation des travaux d’intervention sur les fuites effectués par la SCI AMALIA ne peut excéder la somme de 8.639,90 € HT en application du contrat d’assurance souscrit par la société RED BLUE PROPERTIES à effet au 3 juillet 2007.

Rejeter la demande de la SCI AMALIA au titre du gel de ses loyers en raison de l’absence de prise en charge par le contrat d’assurance de la société MMA IARD.

Rejeter la demande de la SCI AMALIA au titre des travaux qu’elle a effectués en raison de l’absence de prise en charge par le contrat d’assurance et de l’absence de faute de la société MMA IARD.

Rejeter toute demande de la SCI AMALIA au titre du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi.

Rejeter toute autre demande de la SCI AMALIA.

En tout état de cause :

Débouter la SCI AMALIA de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions contraires.

Condamner la SCI AMALIA à payer à la société MMA IARD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la SCI AMALIA aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société MMA fait valoir :

— que les conclusions de l’expert judiciaire excluant la vétusté de 28 ans comme origine des infiltrations, quoiqu’il préconise le remplacement de la toiture, sont contestables en l’absence de constat objectif de sa part concernant les conséquences d’une averse de grêle survenue 4 ans auparavant, alors que d’autres facteurs d’infiltrations ont pu être constatés: les craquelures du goudron, le décollement des relevés d’étanchéité, l’obstruction du réseau d’évacuation

— que la société RBP ne démontre pas qu’elle a procédé depuis 2007 à un quelconque entretien de la toiture, les factures produites ne concernant qu’un mandat de gestion pour la période 2014-2016, et qu’il en est de même de la société AMALIA dont l’attestation d’entretien produite ne vaut qu’à compter de 2017

— que le contrat d’assurance prévoit une exclusion de garantie faute de l’entretien rendu indispensable par l’ancienneté à moins que l’absence d’entretien ne résulte de la force majeure

— que le contrat prévoit une franchise de 20% du montant du sinistre avec un minimum de 9000€, soit en l’espèce 66.807€, à déduire d’une estimation de la valeur de la toiture de 242.146€ obtenue par application d’un taux de vétusté de 70 % diminué contractuellement d’une vétusté récupérable de 33 % abstraction faite des frais de déblais et de démolitions

— qu’elle accepte la demande d’indemnisation de frais de maîtrise d’œuvre, ainsi que les deux factures d’intervention soumises à l’expert, mais non le préjudice de gel de loyers qui n’est pas une perte de loyer et ni les frais d’investissement qu’elle ne couvre pas plus que le préjudice moral.

MOTIFS

Le désordre

Il résulte en conclusion du rapport d’expertise judiciaire du 16 mars 2021 que « l’orage de grêle survenu le 24 juin 2016 a endommagé lourdement les toitures de la société AMALIA » (p.22). Plus précisément, l’expert a constaté qu’un certain nombre de poches ou bulles d’air apparues sur l’étanchéité avec le temps avait été « sans nul doute perforé » par l’orage de grêle, « entraînant des fuites d’eau sur l’intérieur » (p.15).

L’expert ajoute que l’origine des désordres ne réside pas « dans la négligence de l’entretien » (p.16). Cette conclusion fait suite à l’examen de documents relatifs à un mandat de gestion comprenant du conseil d’entretien, mais non à des prestations d’entretien, ainsi qu’à une attestation d’entretien pour une période postérieure au sinistre ; elle est cependant confortée par les constatations réalisées auparavant in situ par l’expert, selon lesquelles « des reprises et un entretien ont été réalisés » sur la toiture (p.11).

Si l’expert a indiqué plus haut dans ses constatations que ces poches ou bulles n’étaient « pas nécessairement fuyardes » et que « la grêle a dû être un phénomène aggravant » (p.11), il ne convient pas d’y lire une remise en cause des effets de la grêle ou la formulation de l’hypothèse qu’il ait pu exister des infiltrations antérieures, ce qui entrerait en contradiction avec ses conclusions sans ambiguïté. L’expert a simplement observé des traces de vétusté du toit qui ne sont pas en soi source d’infiltrations, mais la survenance d’un phénomène naturel comme la grêle a eu raison de la fragilité ainsi générée.

Même si l’expert a opéré sa visite les 16 et 17 décembre 2020, 4 ans et demi après les faits, son constat de vétusté ne diffère pas sensiblement de celui qu’il aurait dressé en 2016, alors que la construction de la toiture remontait à une date bien antérieure en 1988. L’objection de la société MMA tenant à la possibilité d’autres causes d’infiltrations a été soumise à l’expert qui n’a pas varié pour autant dans ses conclusions, alors que l’assureur se garde quant à lui de présenter un avis technique, notamment de la part de son propre expert, à l’appui d’une telle supposition.

Il en résulte que les désordres d’infiltration affectant la toiture de l’immeuble sont bien la conséquence de l’orage de grêle survenu en 2016, insuffisamment appréciée dans le cadre de la première indemnisation, et que la MMA doit sa garantie en application du contrat d’assurance sans être fondée à opposer une exclusion de garantie tirée de la vétusté ou d’un défaut d’entretien de la toiture.

L’indemnisation des travaux de reprise

Il résulte de l’article 1147 ancien du code civil en vigueur le jour de conclusion du contrat d’assurance dont la couverture est recherchée que le débit d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Les conditions générales produites par la société MMA prévoient la garantie des dommages résultant de l’action de la grêle sur les bâtiments. L’exclusion tenant au défaut d’entretien indispensable ne joue pas en l’absence de mise en cause de l’entretien par l’expert.

La société AMALIA, subrogée dans les droits de la société RBP à l’égard de la MMA comme nouveau propriétaire du bien assuré, ainsi que cela résulte expressément du contrat de vente, demande à l’assureur MMA le paiement de la somme de 386.293,71 € HT au titre du coût de reprise, alors que l’expert avait retenu la somme de 334.047 € HT sur la base d’un devis de la société MUTTO-BAT produit par la société AMALIA dont il avait déduit le coût de remplacement des lanterneaux, déjà remplacés lors de la première intervention de 2016. Elle produit un devis en date du 7 septembre 2023 émanant d’une société BAS CONSTRUCTION pour le montant demandé. Subsidiairement, dans le seul corps de ses développements, elle acquiesce à un taux de vétusté de 25 %, sans toutefois préciser la façon dont elle l’applique au montant précédent, et admet la possibilité d’une franchise sans en préciser le mode de calcul.

La société MMA souhaite appliquer au coût de reprise retenu par expert, après déduction des frais de déblais et démolition, un coefficient de 70 % correspondant à un taux de vétusté qu’elle dit avoir été évalué par le cabinet Elex. Elle invoque ensuite une disposition du contrat retenant, lorsque la valeur d’usage est inférieure à 75% de la valeur à neuf, une indemnisation à hauteur d’une valeur obtenue par application à la valeur d’usage d’une majoration de 33% de la valeur à neuf. Elle obtient ainsi le chiffre de 175.339€ HT dont elle acquiesce subsidiairement au paiement.

La présentation par la demanderesse d’un devis concurrent non soumis à l’expert ne saurait constituer un mode recevable d’indexation du montant de la reprise retenu par celui-ci, de sorte que seul le montant de 334. 047 € résultant du rapport d’expertise du 16 mars 2021 sera pris en compte.

La société MMA ne se fonde sur aucune pièce produite aux débats pour justifier un taux de vétusté de 70 % alors que le document à en-tête de son cabinet d’expertise Elex et en date du 28 septembre 2016, que produit la demanderesse et qui a servi de fondement à la première indemnisation, retient un taux de vétusté de 9770,30 / 43.232,55 = 22,6 %, laissant une valeur d’usage supérieure à 75% de la valeur à neuf. Aucun taux de vétusté ne sera donc retenu.

La société AMALIA ne conteste pas l’application par la société MMA d’un taux de franchise contractuelle de « 20 % avec un minimum de 9000€ » sur un montant de 334.033,59€, tel que cela résulte des conditions particulières du contrat. Même s’il est constant qu’une franchise de 9000€ a été appliquée lors de la première indemnisation de 2016, aucune des parties ne défend qu’il s’agit d’un seul et même sinistre imposant de défalquer la somme de 9000€ d’une franchise de 334.033,59€ x 0,2 = 66.807€, de sorte qu’il convient d’appliquer à la somme accordée cette dernière franchise laissant subsister à la charge de la MMA une indemnisation de 334.033,59- 66.807 = 267.226,87 € HT.

La société AMALIA demande également l’octroi d’une somme de 27.960€ HT au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, sur laquelle la société MMA n’émet aucune observation particulière, de sorte que la somme sera accordée.

L’indemnisation des travaux provisoires

Selon facture du 28 janvier 2021 de la société MUTTO-BAT, la société AMALIA a dû faire réaliser des travaux de toiture d’urgence pour un montant de 3200€ HT. La demanderesse fait aussi état de réparations de fuites réalisées pour 5439,90 € HT, à laquelle la société MMA souscrit également. Ces sommes seront donc accordées pour un total de 8639,90€ HT, sans y ajouter la TVA que la société AMALIA réclame en sus sans préciser qu’elle ne récupère pas la TVA alors que ses demandes principales sont formées HT.

La société AMALIA demande aussi le paiement des sommes complémentaires de 10.541€ et 10.876€ TTC. Elle se fonde sur des situations de travaux de « diagnostics et réparations ensemble toiture » des 27 février et 31 mars 2021, faisant suite à des « fuites bureau » signalées le 5 février 2021, que la société MMA récuse. Ces dernières pièces n’ont pas été soumises à l’expert et ne sont pas éloquentes sur la nature des dits travaux de réparation, de sorte que la société MMA ne devra pas payer les deux sommes ainsi réclamées.

Se fondant sur une série de factures de diverses natures, la société AMALIA présente également les travaux effectués pour 147.195 et 187.079 € HT, soit 334.274€ HT, dont elle réclame remboursement, comme ayant été rendus nécessaires en raison des infiltrations pour aménager un réfectoire, des sanitaires et des vestiaires au sous-sol, d’une part, aménager une salle sèche et transférer un pont à l’abri des fuites en vue de la construction des machines de précision pour le compte de trois locataires, d’autre part. Elle fait valoir que la position de non-garantie de la société MMA était fautive. Celle-ci fait valoir le rejet d’un tel préjudice par l’expert, l’absence de couverture des frais d’investissement par le contrat d’assurance et l’absence de démonstration de sa faute.

La faute reprochée à la MMA ne peut être que de nature contractuelle en raison de la subrogation résultant du contrat de vente. Un manquement à son obligation de garantie résulte de la position de non-couverture prise sur la base d’une erreur d’appréciation de son cabinet d’expertise commise le 23 avril 2018 au vu d’un devis de réfection de l’étanchéité, position conservée dans le silence opposé aux courriers d’AMALIA en date des 17 novembre 2018, 22 janvier, 20 et 27 février 2019 mais contredite ensuite par l’expert.

Il n’est pas démontré néanmoins qu’il faille voir dans les travaux présentés un dommage subi du fait du retard d’indemnisation même s’ils ont permis de pallier les fuites en l’absence de travaux de toiture, dès lors qu’ils apparaissent avant tout comme un réaménagement des locaux intérieurs en vue d’une rénovation et d’un meilleur agencement, ce que l’expert a lui-même considéré en écrivant que les factures produites ne pouvaient être « prises en compte ». Sera rejetée la demande de paiement de la somme de 334.274 € correspondant à un investissement dont peut être attendu un bénéfice économique.

L’indemnisation des autres préjudices

La société AMALIA argue du tribut payé à devoir supporter le mécontentement de ses six locataires pour réclamer un préjudice moral de 10.000€. Elle produit des courriers en date des 16 octobre 2017, 12 mars, 22 mai, 12 décembre 2018, 7,13 et 29 janvier, 4 juin, 8 octobre 2019, déplorant les conditions de travail induites par les fuites et les dégâts sur les matériels. La MMA fait valoir son absence de faute. Celle-ci ayant néanmoins manqué d’indemniser sans retard la société AMALIA de son préjudice, la demande sera accordée à la hauteur de la somme de 5000€ eu égard à la durée et au nombre des contrariétés supportées.

La société AMALIA estime à 1500 € la manque à gagner dû aux augmentations de loyer auxquelles elle a dû renoncer pendant 48 mois à l’égard de ses six locataires incommodés. La MMA fait valoir que seuls sont indemnisables des loyers qui n’ont pas été payés pendant une période de 3 ans maximum. Le contrat stipule que les pertes de loyer sont assurées pendant le temps nécessaire à la remise en état des locaux sinistrés dans une limite de 3 ans à compter du sinistre, ce qui ne saurait concerner que des locaux immobilisés en raison du sinistre ou des travaux et non des remises de loyer consenties à des locataires incommodés. La demande sera rejetée.

L’indemnisation de la franchise

La société AMALIA demande à la société RBP le paiement de la franchise sans précision, qui doit s’entendre comme s’appliquant à la somme de 66.807€ précédemment déduite à ce titre de l’indemnisation reçue de la MMA pour les travaux de reprise. La société RBP répond qu’elle avait accepté d’indemniser, lors de la vente, son acquéreur de la franchise de 9000€ retenue par la MMA au titre de la première indemnisation, et que la société AMALIA avait renoncé à lui demander toute autre somme en raison de travaux d’un montant supérieur moyennant le versement d’une indemnité forfaitaire libératoire de 4885,15 €.

Quand bien même cette dernière somme ne s’appliquerait-elle qu’aux travaux à effectuer à la suite de la première indemnisation et non à ceux induits par les conséquences cachées du sinistre, la société AMALIA ne précise la nature de l’obligation, nécessairement issue du contrat de vente, que n’a pas remplie la société RBP et qui justifie une réclamation. La demande d’indemnisation de la franchise sera en conséquence rejetée.

Les mesures accessoires

La société MMA qui succombe partiellement devra s’acquitter des dépens de l’instance et des frais de l’expertise ordonnée en référé.

Elle devra également payer à la société AMALIA la somme de 4000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de versement d’une somme de 3000€ au titre de l’article 700 adressée par la société RBP à la société AMALIA sera rejetée en équité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

CONDAMNE la société MMA IARD à payer à la société AMALIA les sommes de 267.226,87 € HT au titre de la reprise de la toiture, 27.960€ HT de frais de maîtrise d’oeuvre, 8.639,90 € HT en indemnisation des travaux de réparation, 5000€ en indemnisation de son préjudice moral et 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société MMA IARD aux dépens y compris les frais d’expertise,

REJETTE toute autre demande.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,