TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00845 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSRG

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

Société IMMOBILIERE 3F

C/

[M] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à SCP MENARD-WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [S]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, substituée par M^e Ornella RASSON, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [S] [M] un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 627,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 13 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail, conformément aux dispositions des articles 1240, 1729 et 1741 du code civil, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls du cité, condamner Monsieur [S] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7 897,82 euros due pour les causes énoncées, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges et ce jusqu’à complète reprise des lieux, la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation (commandement), de l’assignation, et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 14 novembre 2024.

À l’audience du 19 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15 073,02 euros arrêtée au 10 juin 2025. Elle soutient que Monsieur [S] [M] continue de négliger ses loyers.

Monsieur [S] [M], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré reçue le 11 juillet 2025, la société IMMOBILIERE 3F a indiqué se désister de sa demande d’expulsion, les lieux ayant été repris le 11 juin 2025, et maintenir ses autres demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [M] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bail conclu entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [S] [M] n’est pas fourni mais il ressort du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025, l’existence de ce bail pour un loyer à hauteur de 1 121,24 euros. Ainsi, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025 que la société IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 345,13 euros (7,62 euros le 29/02/2024, le 31/03/2024, le 30/04/2024, le 31/05/2024 et le 30/06/2024 et 307,03 euros le 30/06/2024) imputée pour des « autres produits » et des « frais ».

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 14 727,89 euros, au titre des sommes dues au 10 juin 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 14.727,89 euros selon décompte au 10 juin 2025.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 12 novembre 2024, date de l’assignation.

Les lieux ayant été repris, il convient de constater le désistement de la demanderesse quant à sa demande tendant à voir prononcer l’expulsion du logement. .

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 novembre 2024, Monsieur [S] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [M] à son paiement à compter du 12 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 5 janvier 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [S] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], au jour de l’assignation, le 12 novembre 2024,

DIT que Monsieur [S] [M] est occupant sans droit ni titre,

CONSTATE le désistement de la société IMMOBILIERE 3F quant à sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [S] [M] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [M] à compter du 12 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 14 727,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE