TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 22/01989 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WTZ5

Jugement du 04 Septembre 2024

N° de minute

Affaire :

Mme [Z] [S], M. [I] [Y]

C/

M. [N] [R]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

Maître [J] [M] de la SELARL CVS

— [Adresse 3]

M^e Laurent GARCIA

—  1543

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 04 Septembre 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2024 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de [Z] MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [Z] [S]

née le 06 Décembre 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent GARCIA, avocat au barreau de LYON

Monsieur [I] [Y]

né le 19 Juin 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent GARCIA, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [N] [R]

né le 21 Septembre 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 9 mars 2020, Monsieur [N] [R] a vendu à Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] pour un prix de 600.000 euros incluant des biens meubles à hauteur de 10.100 euros.

Postérieurement à la vente, entre 2020 et 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] ont fait exécuter des travaux.

En janvier 2021, la société SARETEC, expert de l’assureur MACIF de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y], a rendu un rapport d’expertise amiable portant sur diverses fuites. Le 19 avril 2021, ils ont fait intervenir la société France ADPT pour rechercher l’origine d’une fuite dans une canalisation.

Le 16 février 2022, ils ont fait dresser un constat par la SELARL HOR, huissier de justice à [Localité 11], portant sur l’état du bien, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

Par courrier du 19 février 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] ont adressé une mise en demeure à Monsieur [N] [R]. Le 4 mars suivant, ils lui ont fait délivrer une sommation interpellative pour l’interroger notamment sur la survenance éventuelle de sinistres antérieurement à la vente, sur l’entreprise ayant assuré l’habitation et sur les entreprises intervenues pour des travaux lorsqu’il était encore propriétaire.

Les 24 mai et 9 juin 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] ont fait réaliser une expertise amiable portant sur l’état de leur bien.

Par exploit d’huissier du 4 mars 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] ont fait assigner Monsieur [N] [R] devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir sa condamnation à leur verser des dommages-intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juillet 2023, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] sollicitent :

— de « constater la présence de vices cachés dans le bien immobilier cédé que le vendeur […] ne pouvait ignorer »,

— de « constater les désordres dissimulés par le vendeur caractérisant son manquement à son obligation d’information, son dol et sa mauvaise foi »,

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation de Monsieur [N] [R] à leur verser les sommes de :

60.235 euros au titre des travaux de remise en état,

9.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour conclure à la condamnation de Monsieur [N] [R] à leur verser la somme de 60.235 euros, ils invoquent les vices cachés prévus aux articles 1641, 1644 et 1648 alinéa 1er du code civil et expliquent avoir constaté, depuis leur emménagement, les vices suivants :

— WC : odeur nauséabonde et chasse d’eau défectueuse,

— douche : dysfonctionnement du mitigeur,

— piscine : fuites, pompe à chaleur hors service, deux sports défectueux,

— mur entre les toilettes et la cave imbibé d’eau,

— mur du salon humide,

— portail : dysfonctionnement électrique,

— cuisine d’été : stagnation d’eau,

— porte d’entrée de la maison : non étanche.

Ils affirment que ces vices, qui rendent la maison impropre à l’usage, ne pouvaient être ignorés du vendeur. Ils ajoutent que les experts qu’ils ont missionné ont conclu que les infiltrations constatées résultaient de fuites sur canalisation et de multiples problématiques des réseaux d’évacuation, et que la piscine n’a pas été construite dans les règles de l’art. Ils en concluent que le défendeur doit être condamné à leur verser des dommages-intérêts égaux au montant des travaux relatifs aux problèmes d’humidité dans la maison, aux fuites de la piscine et à la réfection des terrasses.

Les demandeurs citent ensuite les articles 1112-1 alinéa 1, 1130, 1131, 1137 alinéas 1 et 2 et 1104 du code civil et affirment que d’une part l’affirmation par l’agent immobilier que l’odeur nauséabonde sentie lors de la visite était imputable à la chasse d’eau défectueuse, d’autre part la mention dans l’acte de vente que « le vendeur affirme que les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie » alors qu’il ressort du relevé de sinistralité produit que deux sinistres ont eu lieu avant la vente suffisent à caractériser le dol. S’agissant de la piscine, ils estiment que son hivernage prématuré en septembre 2019 avait pour objectif de dissimuler la fuite. Ils en concluent que le tribunal doit constater des désordres et sinistres antérieurs dissimulés par le vendeur, caractérisant le dol, et que la demande de Monsieur [N] [R] fondée sur la procédure abusive doit être rejetée.

Enfin, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] fondent leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance sur les articles 1603, 1615, 1217, 1231-2 et 1645 du code civil et exposent que l’ensemble des désordres constatés et les travaux exécutés leur ont causé un trouble de jouissance qu’ils évaluent à 15 % du loyer qu’ils paieraient s’ils louaient le bien litigieux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 décembre 2023, Monsieur [N] [R] sollicite le rejet des demandes adverses et la condamnation des demandeurs à lui verser les sommes de :

-10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

-5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il s’appuie sur les articles 1642 et 1641 du code civil et sur l’acte authentique du 9 mars 2020. Il s’étonne de l’absence de doléance de la part des acquéreurs entre l’achat et février 2022 et estime que les travaux qu’ils ont fait réaliser empêchent désormais de connaître l’origine des prétendus désordres et la date de leur apparition, donc a fortiori de démontrer le cas échéant que le vendeur en avait connaissance au moment de la vente. Il souligne que le constat d’huissier produit ne fait pas état d’odeurs nauséabondes et qu’en tout état de cause les prétendus désordres pourraient être nés postérieurement à la vente, notamment du fait des mouvements de terrain qu’a connus la commune de [Localité 5] durant l’été 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 décembre 2023. Évoquée à l’audience du 21 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet suivant par mise à disposition au greffe, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 4 septembre 2024 pour surcharge du service.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Il est plus précisément relevé en l’espèce que les demandeurs ne tirent aucune conclusion de la référence au dol qui figure dans leurs conclusions alors que ce vice du consentement est sanctionné par la nullité du contrat. Faute pour eux de formuler une demande sur ce fondement, il n’y sera pas répondu.

Sur les demandes de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] fondées sur les vices cachés

Les articles 1641 et suivants disposent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’acte authentique du 9 mars 2020 comporte une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, excepté s’il est prouvé qu’il en connaissait l’existence. Il appartient en conséquence aux demandeurs de démontrer :

l’existence de vices cachés au jour de la vente,connus par le vendeur,et rendant le bien impropre à l’usage.

En premier lieu, les demandeurs produisent plusieurs factures :

en date du mois d’avril 2020 portant notamment sur de la peinture et des pinceaux, les autres mentions, en abrégé, étant incompréhensibles,en date de mois de juin 2020 portant sur un volet électrique pour piscine, des spots et des ampoules,en date du mois d’octobre 2021 portant sur une porte en PVC, une porte d’entrée, des fenêtres et des placards,postérieures aux expertises, visites et constats évoqués ci-dessous.

En deuxième lieu, il ressort de l’expertise amiable diligentée par la société SARETEC – étant rappelé que conformément à ce qu’affirment les demandeurs, une expertise amiable non contradictoire peut être utilisée par le juge à condition qu’elle soit soumise au débat contradictoire, ce qui est le cas en l’espèce, et que la décision ne repose pas que sur cette unique pièce – que lors de sa visite du 21 mai 2021, l’expert a constaté un taux d’humidité de 40 % dans plusieurs murs de la maison dû à une fuite au droit d’une canalisation enterrée sous la terrasse et une fuite sur le réseau d’évacuation encastré en dalle, au droit d’un tampon sous le chauffe-eau de la buanderie.

En troisième lieu, à l’occasion de sa recherche de fuite le 19 avril 2021, la société France ADPT a constaté :

qu’une canalisation d’eau pluviale est cassée par des racines, ce qui est à l’origine de dégâts des eaux à l’intérieur de la maison,que les eaux usées et les eaux pluviales sont mélangées, de sorte qu’une déviation de cette canalisation non-conforme est à prévoir,qu’un regard caché devant l’entrée du garage ne permet pas d’accéder à la canalisation qui s’y trouve.

En quatrième lieu, la société POOL MARINE a identifié le 13 septembre 2021 une fuite sur le réseau injection de la piscine. La société PF CONSTRUCTION, mandatée pour la réparer, a estimé le 28 février 2022, qu'« à [sa] connaissance », l’ouvrage n’est pas conforme aux règles de l’art.

En cinquième lieu, la société PF CONSTRUCTION a constaté, le 14 février 2022 :

un tuyau d’évacuation d’eau cassé au niveau du regard à l’angle de la maison côté cuisine d’été,des tuyaux non raccordés enfouis sous terre,un drain posé à même le sol sur un polyane non conforme aux règles de l’art puisqu’il devrait être posé en fond de tranchée, le long des fondations, sur un lit de gravier d’une certaine épaisseur.

Enfin, lors de son constat le 16 février 2022, l’huissier a relevé que le bouton qui permet de tempérer l’eau eau chaude / eau froide est bloqué sur eau chaude et qu’un tuyau enterré à l’extérieur est cassé. Il note également quelques cloques sur certains murs et le gonflement du sol dans la buanderie. Le surplus des mentions figurant sur ce constat ne sont que la retranscription des déclarations de la demanderesse et sont en conséquence dépourvues de force probante.

Il résulte de ces éléments que les seules factures datées de 2020 et 2021 sont insuffisantes à rapporter la preuve de dysfonctionnements ou désordres puisqu’elles portent sur des aménagements esthétiques (peinture), pratiques (porte, placards, fenêtres, volet piscine) ou des éléments d’entretien (ampoules, spots). Les autres pièces sont postérieures de plus d’une année à l’achat de sorte qu’il n’est pas démontré que les diverses fuites identifiées existaient au moment de la vente ni que la canalisation d’eau pluviale, cassée par des racines, était déjà endommagée à cette date. S’agissant de la non-conformité de la canalisation qui regroupe eaux pluviales et eaux usées ou encore – à la supposer établie par le seul courrier de PF CONSTRUCTION – de la non-conformité de la piscine aux règles de l’art, aucun élément ne permet d’établir que le vendeur en avait connaissance au moment de la vente. Enfin, le constat d’huissier, dressé près de deux ans après la vente, est insuffisant à démontrer que le bouton d’eau de la douche était déjà défectueux à cette date.

Il ressort d’ailleurs du courriel que son ancien assureur lui a adressé que le défendeur n’a déclaré que deux sinistres lorsqu’il était propriétaire : l’un en 2006 portant sur le bris de la vitre d’une véranda, l’autre en 2012 portant sur une infiltration dans la toiture.

Au total donc, faute pour les demandeurs de démontrer l’existence des désordres au jour de la vente et la connaissance qu’en aurait eu le vendeur à cette date, leurs demandes ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tel qu’il s’applique au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, ce n’est que dans des conditions particulières le rendant fautif. Or, l’erreur même manifeste sur le bien-fondé d’une action ou d’une prétention ne peut constituer un fait générateur de responsabilité et, en l’espèce, Monsieur [N] [R] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y].

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y], qui succombent, seront condamnés aux dépens

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre

des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] à la somme de 1.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE les demandes de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [Y] tendant à la condamnation de Monsieur [N] [R] à leur verser des dommages-intérêts,

REJETTE la demande de Monsieur [N] [R] fondée sur la procédure abusive,

CONDAMNE Madame [Z] [S] ET Monsieur [I] [Y] à verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la juge et la greffière ont signé le présent jugement

LA GREFFIERE LA JUGE