TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 20/06223 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VGAQ

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

15 Mai 2024

Affaire :

S.C.I. MIB

C/

S.E.L.A.R.L. [Z] [N] NOTAIRES

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU – 680

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de laChambre 1 cab 01 A du 15 Mai 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 13 Novembre 2023,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 06 Mars 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs :Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. MIB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 680

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [Z] [N] NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 16 décembre 2015 par Maître [L] [G], Notaire à [Localité 4], l’ensemble immobilier [3] a été placé sous le régime de la copropriété par la SCI MARIGNAN RESIDENCES.

Aux termes d’un acte reçu le 21 décembre 2016 par Maître [V] [I], avec la participation de Maître [Z] [N], Notaire à [Localité 5], la SCI MARIGNAN RESIDENCES a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI MIB le lot numéro 179, un local duplex, au sous-sol 1 et rez-de-chaussée du bâtiment C, moyennant le prix de 540 000 €.

La société MIB s’est rapprochée de la société MIALI pour lui louer le local avec pour destination l’usage de restaurant ; le bail commercial, signé le 28 juin 2019, a été rédigé par Maître [Z] [N].

Néanmoins, lors de l’assemble générale des copropriétaires du 19 mars précédent, une résolution (n°12) a été adoptée, interdisant notamment l’exercice dans les locaux visés de toute activité de restauration.

Alors qu’elle avait débuté les travaux d’aménagement des locaux, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de les faire cesser, réitérant l’interdiction d’exploiter un restaurant au sein de la copropriété.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2019, la SCI MIB a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [3] ainsi que la société Immo de France Rhône Alpes, syndic de la copropriété, devant le tribunal de grande instance de LYON, devenu tribunal judiciaire, afin de voir déclarer à titre principal nulle ou non écrite la résolution n°12 de l’assemblée générale du 19 mars 2019.

Par jugement du 30 janvier 2020, confirmé par la Cour d’appel de LYON le 26 octobre 2021, sa demande a été déclarée irrecevable, ses demandes indemnitaires étant également rejetées.

Le pourvoi en cassation que la SCI MIB a formé a été rejeté le 15 février 2023.

Reprochant au Notaire rédacteur de l’acte de ne pas s’être rapproché du syndic pour obtenir les derniers procès-verbaux d’assemblée générale afin de s’assurer notamment qu’aucune résolution n’avait modifié le règlement de copropriété, la SCI MIB a assigné la SELARL [Z] [N] NOTAIRES devant le tribunal judiciaire de LYON, le 11 septembre 2020.

La SCI MIB demande, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 février 2023 de :

Dire et juger que la société [Z] [N] NOTAIRES a commis une faute en ne permettant pas à l’acte qu’elle a rédigé de recevoir pleinement son efficacité,Dire et juger que cette faute commise a généré à la SCI MIB un préjudice direct et certain,En conséquence,

Condamner la société [Z] [N] NOTAIRES à payer à la SCI MIB une somme de 191 095.72 euros, Condamner la société [Z] [N] NOTAIRES à payer à la SCI MIB la somme de 147 515.70 euros à titre de dommages et intérêts, en compensation de l’indemnité que la SCI MIB a dû verser à son Preneur la société MIALI au titre du manquement à son obligation de délivrance,Dans tous les cas,

Condamner la société [Z] [N] NOTAIRES à verser à la SCI MIB une somme de 5000 euros au titre de l’article 700,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient que le Notaire est tenu de s’assurer de la compatibilité de la destination des lieux stipulée dans l’acte qu’il rédige avec l’activité pouvant être réellement exercée dans les locaux, en vérifiant toutes les règles susceptibles de restreindre cette activité.

Elle rappelle que dans le bail commercial rédigé par le Notaire avait été expressément stipulé que les locaux devaient être consacrés par le Preneur à l’exploitation de son activité de restauration.

Elle reproche à Maître [N], pourtant tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prêtait son concours, de ne pas avoir attiré l’attention des parties sur le fait que l’activité prévue au bail commercial ne pourrait plus être exercée dans l’immeuble, en se rapprochant du syndic pour solliciter les derniers PV d’assemblée générale.

Elle rappelle à ce titre que cette communication est indispensable pour déterminer si des travaux doivent être réalisés dans les trois années de la prise d’effet du bail, ce qui est une information obligatoire en application des dispositions de la loi Pinel.

Répondant à l’argumentaire de la défenderesse, elle rappelle que le Notaire est le professionnel auquel elle avait choisi de faire confiance, qu’il était tenu de procéder à des vérifications sans s’arrêter uniquement aux documents ou informations qui lui sont spontanément communiqués par les parties.

Elle relève de même qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de recours contre ladite résolution, faisant observer que le bail a été signé à une date où elle était déjà définitive, celle-ci ne lui portant alors pas grief lors de son adoption.

Elle souligne de même que Maître [N] est de mauvaise foi lorsqu’il affirme qu’il n’avait pas connaissance de ladite résolution, alors même qu’il est, à titre personnel, copropriétaire dans l’immeuble, comme le démontre le procès-verbal d’assemblée du 19 mars 2019 dont il a donc été destinataire.

S’agissant du préjudice subi, elle fait valoir qu’il est d’abord constitué des pertes de loyers et accessoires, qui n’ont pas été versés par le locataire, ne pouvant juridiquement le contraindre à les régler, alors qu’elle était dans l’incapacité de lui délivrer un local permettant l’exploitation de l’activité prévue au bail.

Alors que les parties ont dû se résoudre à procéder à la résolution amiable dudit bail, à effet au 31 décembre 2020, elle affirme avoir été contrainte d’accepter d’indemniser la SARL MIALI des frais que cette dernière avait engagés depuis la prise à bail, aux termes d’un protocole transactionnel du 25 janvier 2021.

Au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 30 août 2023, la SELARL [Z] [N] NOTAIRES sollicite sur le fondement de l’article 1240 du code civil de :

Juger la SCI MIB défaillante dans la démonstration cumulative d’une faute de Maître [N] directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,Débouter la SCI MIB de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SELARL [Z] [N] NOTAIRES,Condamner la SCI MIB à payer à la SELARL [Z] [N] NOTAIRES la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elle considère d’abord que la SCI MIB ne démontre aucune faute de sa part.

Elle conclut qu’à aucun moment la requérante ne l’a informée d’une modification du règlement de copropriété dont elle a nécessairement eu connaissance, aux termes d’une assemblée générale à laquelle elle participait.

Elle souligne que Maitre [N] était lui absent, contrairement à la SCI MIB, qui n’a même pas voté contre cette résolution, de sorte qu’elle est fautive à invoquer un préjudice qu’elle a elle-même créé.

Elle considère qu’il lui appartenait d’apporter elle-même au notaire rédacteur les éléments qu’elle ne peut méconnaitre, ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité invoqués, elle considère que la SCI MIB a été défaillante dans la contestation de la validité de la clause litigieuse, en s’abstenant d’engager un recours dans les deux mois, entrainant l’irrecevabilité de sa demande, telle que retenue par la Cour d’appel de LYON.

Selon elle, le fait qu’elle ait régularisé un bail commercial trois mois après ne vient pas remettre en cause sa carence.

Elle souligne les contradictions de la requérante, soutenant que le vote favorable de cette résolution ne lui portait alors pas grief, alors qu’elle indique en parallèle avoir été dès l’origine persuadée que l’activité de restauration était possible par la présence d’une gaine d’extraction.

Elle conclut enfin que les préjudices dont elle demande réparation sont non indemnisables ; selon elle, il appartenait à la SCI MIB de prendre toute mesure pour obtenir le règlement des loyers et la libération du local.

Elle souligne à ce titre que le protocole d’accord régularisé avec la SARL MIALI prévoit la remise des clés pour permettre à la SCI MIB de « pourvoir à la relocation de son local conformément aux activités acceptées par le règlement de copropriété ».

Elle considère en tout état de cause qu’il ne lui est pas opposable mais également que la SARL MIALI s’est engagée, en contrepartie de l’indemnité perçue, à achever des travaux au bénéfice de la demanderesse.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 mars 2024, a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la responsabilité du Notaire

Il ressort des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution a été empêchée par la force majeure

L’article 1240 du code civil dispose de même que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, professionnel du droit, est tenu envers ses clients d’un véritable devoir de conseil, en exécution duquel il doit attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques de l’acte convenu ou projeté.

Il doit également leur suggérer les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre, non seulement quant à l’acte authentique instrumenté mais aussi pour tous les actes périphériques dont il aurait connaissance.

C’est au notaire de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté du devoir de conseil pesant sur lui.

Néanmoins, il convient de rappeler que ce devoir de conseil n’a pas un caractère absolu. Il dépend des circonstances de la cause, notamment de la révélation par son client de son dessein particulier.

Les obligations du notaire qui ne tendant qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Il en va différemment lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle.

En l’espèce, il est constant qu’initialement, aux termes du règlement de copropriété (page 83 de l’acte authentique du 21 décembre 2016), « les locaux situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C sont à usage commercial et pourront être utilisés à usage professionnel, d’activité, mixte ou artisanale (à l’exclusion de l’usage d’habitation), après obtention des autorisations administratives éventuellement nécessaires (tels que permis de construire modificatif, déclaration préalable, compensation, autorisation relative aux établissements recevant du public, normes pour les personnes à mobilité réduite, etc…) et à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’ensemble immobilier. »

Le bail commercial, signé devant Maître [N] le 28 juin 2019, entre les sociétés MIB et MIALI stipule notamment une clause « DESTINATION DES LIEUX LOUES » dont il ressort que les locaux devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de « restaurant-traiteur-vente sur place et à emporter- livraison, à l’exclusion de tout autre même temporairement ».

Or, la résolution numéro 12, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2019, prévoit expressément que « dans tous les locaux à usage d’activité professionnelle, artisanale ou commerciale, il est interdit d’exercer les activités suivantes : discothèque, café, bar, restaurant, laboratoire de charcuterie poissonnerie, sex-shop, pizzéria, boulangerie, boucherie, rôtisserie, brasserie, café-concert, salon de thé, débit de tabac, épicerie, restauration rapide, activités au-delà de 22 heures le soir. »

La SCI MIB reproche donc à la SELARL [Z] [N] de ne pas avoir attiré son attention, au moment de la rédaction et de la signature de l’acte, sur cette résolution, remettant pourtant en cause l’objet et l’efficacité mêmes du bail.

Pourtant, force est de constater que si la SCI MIB, comme Maître [N], étaient absents lors de l’assemblée générale visée, la requérante ne conteste pas avoir été destinataire, comme tous les copropriétaires, d’une convocation dont l’ordre du jour arrêté préalablement portait notamment expressément sur la « modification du règlement de copropriété concernant la destination des locaux commerciaux ».

De plus, il ressort de l’arrêt rendu par la cour d’appel de LYON le 26 octobre 2021, dans l’instance opposant la SCI MIB au syndicat des copropriétaires et à la société IMMO DE FRANCE Rhône-Alpes, que le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à la SCI MIB, défaillante, le 02 avril 2019, soit plus de deux mois avant la conclusion du bail visé.

Or, si elle soutient également qu’il a été signé à une date où la résolution était déjà définitive, celle-ci ne lui portant alors pas grief lors de son adoption, il est pourtant constant qu’elle souhaitait déjà, lors de l’achat même du bien immobilier, louer son local dans le cadre d’une activité de restauration.

En effet, elle reconnait elle-même dans ses conclusions que « les conditions particulièrement larges du règlement de copropriété ont conduit la SCI MIB à acquérir ce lot dans un but d’investissement locatif. Le fait que le constructeur MARIGNAN RESIDENCES avait même prévu une gaine d’extraction confirmait que toutes les activités commerciales pouvaient être exercées dans ce local, y compris celle de restaurant ».

Dès lors, si plus de trois mois se sont effectivement écoulés entre l’adoption de la résolution visée et la signature du bail commercial, la SCI MIB avait donc déjà pour projet lors de l’assemblée générale visée, même s’il n’était pas encore préparé par le Notaire, de louer le bien pour une activité de restauration.

Par conséquent, quand bien même le Notaire n’aurait pas alerté la demanderesse de cette résolution, le fait que la requérante en était bien informée avant de signer le bail commercial, comme la clarté de celle-ci et de ses conséquences pour l’exploitation du local visé, démontrent qu’aucune faute ne peut être reprochée au Notaire instrumentaire.

La SCI MIB sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La SCI MIB, partie succombant, sera donc condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité motive de condamner la SCI MIB à verser à la SELARL [Z] [N] NOTAIRES la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de débouter la requérante de sa propre demande d’indemnité.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI MIB de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SCI MIB à supporter l’intégralité des dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI MIB à verser à la SELARL [Z] [N] NOTAIRES la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI MIB de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE