TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Richard ruben COHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laurent VERDIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02601 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G4L

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le lundi 24 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K], [C], [B] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurent VERDIER de l’AARPI LES ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0135

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [H], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 24 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02601 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G4L

EXPOSE DU LITIGE

[K] [P] est propriétaire d’un local d’habitation sis [Adresse 1].

Par acte en date des 6 et 7 août 2021, [K] [P], représenté par l’agence immobilière [Adresse 4] (AGIMMOPP) a donné à bail à [X] [O] et à [T] [H] ces locaux à usage d’habitation principale meublé, pour une durée d’un an à compter du 23 août 2021 renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer de 2.180 euros outre une provision pour charge de 120 euros mensuelle.

Par acte du 6 août 2021, [U] [O] se portait caution solidaire sans bénéfice de discussion de [X] [O] et à [T] [H].

Un dépôt de garantie de 4.360 euros a été versé par les locataires et un état des lieux d’entrée a été dressé le 2 août 2021.

[X] [O] et [T] [H] donnaient congé à [K] [P] par courrier recommandé avec accusé de réception pour le 30 mai 2022 et les locataires restituaient les lieux le 1er juin 2022.

Suivant assignation du 5 septembre 2022, [K] [P] a fait citer à comparaitre ses anciens locataires ainsi que leur caution devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter la condamnation de ces derniers à lui verser l’arriéré locatif au titre des impayés, des frais correspondants à la remise en état de l’appartement outre des dommages et intérêts.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris était déclaré incompétent pour connaitre de l’affaire et ordonnait la transmission du dossier au juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris, [K] [P] étant condamné à verser aux défendeurs la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le dossier a été renvoyé lors des audiences des 4 juillet et 17 octobre 2024 à la demande des parties.

Lors de l’audience du 26 novembre 2024, [K] [P] a actualisé ses demandes et sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous réserve de l’exécution provisoire, de :

— rejeter les demandes de la partie adverse,

— condamner solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] à lui verser les sommes suivantes :

o 3.174.55 € au titre des loyers impayés, déduction faite du trop-perçu au titre des charges ;

o 12.033.60 € au titre de la remise en état de l’appartement ;

o 1.209,90 € au titre du remboursement du mobilier volé et non restitué ;

o 4.600 € au titre de son préjudice lié à l’immobilisation de son appartement ;

o 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

o 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens.

Le demandeur se fonde sur les articles 1146, 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Il rejette la qualification de bail non meublé soutenue par les défendeurs exposant que l’absence d’un inventaire sous forme d’un listing écrit n’est pas requise par la loi et ajoute que l’état des lieux d’entrée comprenait en outre de nombreuses photos à l’appui illustrant que le bien était meublé.

Il précise que les locataires sont redevables de la somme de 3.350 euros depuis la restitution du bien et que ses diverses relances depuis la résiliation du bail sont demeurées vaines. Il conteste le quantum du trop-perçu au titre de la régularisation pour charges.

S’agissant de sa demande au titre de la remise en état de l’appartement, il s’appuie sur la différence entre les photos résultant de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, précisant que les différentes pièces de l’appartement ont été dégradées, du mobilier volé et que les locataires en sont responsables puisqu’ils ont été les seuls occupants du bien sur la période. Il soutient que les défendeurs sont de mauvaise foi en alléguant que l’appartement aurait été sale, mal entretenu ou encore lorsqu’ils se plaignent d’avoir manqué d’eau chaude pendant plus de deux mois.

Quant au mobilier volé, il soutient disposer de diverses factures relatives aux meubles manquants, ajoutant que l’application d’un coefficient de vétusté ne saurait prospérer celui-ci étant requis par la partie adverse sans autre explication.

Au soutien de sa demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation de son bien, il soutient que les dégradations causées par les locataires l’ont contraint à remettre son bien en l’état pendant une période de deux mois. Il ajoute avoir subi un préjudice moral et matériel du fait du mobilier abîmé et de son remplacement.

Il rejette ensuite la demande au titre du trop-perçu des loyers et l’indécence du logement soutenant que la surface déclarée de 58m2 ne correspond qu’à la seule surface du rez-de-chaussée et qu’aucun dépassement de loyer n’a été appliqué.

Enfin, il rejette le moyen tiré de la nullité de l’acte de cautionnement de [U] [O] soutenant que la signature électronique était valide avant le 1er janvier 2022 tant que la signature répondait aux exigences de fiabilité et sécurité requises.

En défense, [X] [O], [T] [H] et [U] [O] ont sollicité du juge des contentieux et de la protection, sous réserve de l’exécution provisoire, de :

— rejeter l’intégralité des demandes de [K] [P] ;

— prononcer la nullité de l’acte de caution signé électroniquement par [U] [O] le 6 août 2021 ;

— juger qu’il y a lieu de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 4360,00 € des sommes éventuellement dues par les locataires ;

— condamner [K] [P] à payer à [T] [H] et à [X] [O] les sommes suivantes:

o 5.988,82 € au titre du trop-perçu de loyer ou subsidiairement 1932,82 € si le bailleur démontre que la superficie de 58m2 mentionnée au bail concerne uniquement le rez-de-chaussée ;

o 256.15 € au titre des provisions sur charges injustifiées ;

o 4 343.88 € correspondant aux sommes indûment appelées / payées pour le souplex pour la période du 23 août 2021 au 31 mai 2022;

— ordonner la compensation judiciaire des créances et des dettes réciproques ;

— condamner [K] [P] à payer à [T] [H], à [X] [O] et à [U] [O] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [K] [P] au règlement des entiers dépens.

En rejet des demandes de [K] [P] et de demande de qualification du bail d’habitation comme non meublé, ils soutiennent qu’il est de jurisprudence constante que l’absence d’inventaire ou un inventaire non exhaustif des meubles doit amener à exclure la qualification du bail comme meublé. Ils se fondent par ailleurs sur le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers pris en application de l’article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour exposer qu’un dépassement mensuel de 644.63 aurait dû être appliqué du fait que la surface habitable était de 45,56 m2, et subsidiairement, si la surface retenue était de 58 m2, qu’un dépassement mensuel de 208 euros demeure.

Pour fonder la nullité de l’acte de cautionnement de [U] [O], les défendeurs s’appuient sur l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur les articles 1174 et 1175 du code civil, dans leur version en vigueur du 25 novembre 2019 au 1er janvier 2022, les défendeurs soutenant que l’acte de cautionnement a été signé électroniquement le 6 août 2021, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, la signature d’un acte de cautionnement sous seing privé par une personne physique ne pouvant encore intervenir de manière électronique et devant obligatoirement être signé de manière manuscrite.

Pour fonder leur demande de trop perçu au titre des charges ils se fondent sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que les charges doivent être justifiées et faire l’objet d’une régularisation annuelle et que faute pour le bailleur d’avoir satisfait ces exigences, les provisions pour charge sont dépourvues de cause et donnent lieu à répétition sur le fondement des articles 1235 et 1376 du code civil. Ils soutiennent que celles-ci n’ont pas été justifiées et n’ont pas davantage fait l’objet d’une régularisation.

En rejet des sommes sollicitées par le bailleur pour la remise en état du bien, ils se fondent sur l’article 9 du code de procédure civile, soutenant que [K] [P] n’apporte pas la preuve des dégradations de leur fait.

En rejet de la demande d’indemnisation pour le mobilier, ils exposent ne pas avoir souvenir d’une table basse dans le logement, et ajoutent que le mobilier dont il est justifié est surévalué, ayant manifestement été acquis à une date antérieure à la prise à bail, un coefficient de vétusté de 75% devant à minima être appliqué.

Ils ajoutent que la demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation du bien est infondée et non démontrée et doit être ramenée à de plus justes proportions.

Au soutien de leur demande en paiement de sommes indûment versées à leur bailleur, ils se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel le bailleur est tenu de remettre un logement décent, ainsi que sur l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable du 1er janvier 2021 au 21 août 2023 ainsi que sur l’article L1331-23 du code de la santé publique et soutiennent que le logement n’était pas décent, dès lors que la pièce en souplex ne pouvait être louée, que le loyer doit être corrigé à proportion de cette surface de 12,44 m2 qui était impropre à la location.

Enfin, pour ordonner la compensation judiciaire, ils s’appuient sur les articles 1347 et 1348 du code civil.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du contrat de bail et la surévaluation du loyer

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme étant un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ; le décret du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments de mobilier nécessaires pour répondre à cette définition légale ; l’article 25-5 de la loi de 1989 précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 20 août 2021 (pièce 4, demandeur) établit un inventaire de l’état des différentes pièces, équipements, vaisselle et ustensiles de cuisine, salle de bain. L’état des lieux liste nominativement les équipements de la cuisine à savoir : une plaque de cuisson, une hotte aspirante, un four, un lave-vaisselle un réfrigérateur, le tout en bon état, mais aussi le détail des éléments de vaisselle fournis. L’état des lieux joint également près de 85 photos sur lesquelles il est observé que le mobilier, en nombre suffisant au sens des exigences du décret du 31 juillet 2015, sont présents.

Il convient de relever que cet état des lieux a été établi contradictoirement, la signature de l’ensemble des parties y figurant.

Ainsi si l’ensemble du mobilier fourni n’est pas nominativement listé, l’état des lieux, les photos produites permettent néanmoins de vérifier aux exigences légales. Par ailleurs le contrat de bail, signé par les parties, comporte bien la qualification de bail meublé (pièce 1, demandeur & défendeur).

La qualification de bail meublé est ainsi exacte, et ce d’autant qu’il ne ressort pas des éléments du dossier que le preneur se soit plaint quant à la qualification du bail auprès de la bailleresse ou ait fait valoir d’objection, que ce soit au moment de la conclusion du bail ou postérieurement, et ce jusqu’au litige entre les parties à la résiliation du bail. Ce moyen apparait ainsi de pure circonstance, ne saurait donc prospérer et la requalification en bail non meublé sera écartée.

En outre il est justifié par le demandeur que la surface Loi Carrez totale est de 58,37 m2 (pièce 27, demandeur), tel que par ailleurs mentionné dans le contrat de bail, de sorte que le loyer fixé respecte l’encadrement des loyers (pièce 28, demandeur), conformément aux modalités contractuelles sur lequelles les parties se sont en outre accordées.

Les défendeurs se verront donc également déboutés de leurs demandes tendant à réévaluer les loyers en l’absence de trop perçu du bailleur.

Sur la nullité de l’acte de cautionnement

Selon les dispositions du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date des 6 et 7 août 2020, date de la signature du bail et de l’acte de cautionnement, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de cet article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

A défaut d’exigence d’une mention manuscrite dans l’acte de cautionnement d’un bail d’habitation, cette absence de mention manuscrite ne saurait donc manifestement entraîner la nullité de l’acte de cautionnement comme le sollicitent les défendeurs.

Ainsi, [U] [O] sera condamné solidairement en qualité de caution à payer [K] [P] les sommes dues par les locataires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés

1) Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 1231 et suivants du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ; le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, un contrat de bail meublé a été signé par les parties les 6 et 7 août 2021 (pièce 1, demandeur & défendeur). Le bien est décrit comme une surface habitable de 58m2 comprenant deux pièces principales, le montant du loyer mensuel s’élevant à la somme de 2.180 euros outre une provision pour charge avec régularisation annuelle de 120 euros mensuelle. Le bien a été restitué le 1er juin 2022. Le bailleur verse un décompte du 24 juin 2022 (pièce 6, demandeur), faisant apparaitre un solde débiteur de 3.350,01 euros depuis le 1er mai 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 juin 2022, le bailleur mettait notamment en demeure ses anciens locataires de lui payer les sommes dues dans un délai de 48h (pièce 10, demandeur). Il est justifié que le bailleur adressait le même jour par courrier recommandé copie du courrier à la caution [U] [O] (pièce 11, demandeur). Ces sollicitations demeuraient sans réponse. C’est donc à juste titre que le bailleur sollicite le paiement de la somme de 3.350 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges.

Il convient toutefois d’analyser si ce montant doit être corrigé suite à la régularisation pour charges.

2) Sur le montant dû au titre de la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, aucune régularisation de charges n’est intervenue jusqu’à ce jour aussi c’est à juste titre que les locataires sollicitent la régularisation de celles-ci.

La provision pour charges appelée a été de 1112 euros de la prise à bail le 23 août 2021 à mai 2022, soit la somme de 512 euros en 2021 et 600 euros en 2022.

En 2021 :

Le bailleur justifie, par production de la taxe foncière au titre de l’année 2021 (pièce 29 demandeur), que le montant de la taxe sur les ordures ménagères s’est élevé à la somme de 233 euros, ce qui, ramené à la période d’occupation des locataires, correspond à une charge réelle de 83,29 euros.

Il est également justifié que les charges récupérables s’est élevé à la somme de 884,38 euros (pièce 23, demandeur), ce qui, ramené à la période d’occupation des locataires correspondant à une somme de 316,20.

Les charges réelles récupérables auprès des locataires se sont ainsi élevées à la somme de 399,49 euros en 2021, ces derniers ayant versé une provision de 512 euros en 2021, le bailleur a ainsi trop perçu la somme de 112,51 euros en 2021.

En 2022 :

En 2022 la taxe sur les ordures ménagères s’élevait à la somme de 407 euros (pièce 26, demandeur), soit la somme de 169,58 euros correspondant à la période d’occupation des locataires.

Il est en outre justifié que les charges récupérables sur l’année 2022 se sont élevées à la somme de 888,17 euros (pièce 24, demandeur), soit ramené à la période d’occupation des locataires, une charge réelle de 370,07 euros.

Les charges réelles récupérables auprès des locataires se sont ainsi élevées à la somme de 539,65 euros en 2022, ces derniers ayant versé une provision de 600 euros en 2021, le trop perçu par le bailleur au titre de l’année 2022 est donc de 60,35 euros.

Le trop-perçu cumulé par le bailleur sur les périodes 2021 et 2022 est donc de 172,86 euros.

Ainsi, en déduisant le trop-perçu de charge de l’arriéré au titre du loyer et des charges calculé sur une base de charges provisionnées, l’arriéré locatif, sur la base des charges réelles récupérables, s’élève désormais à la somme de 3177,14 euros. Les défendeurs seront par conséquent condamnés à régler solidairement cette somme à [K] [P].

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En application des articles 1231-1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soient à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose en ses paragraphes c) d) que le locataire est notamment obligé :

«  c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; "

Ces dispositions légales étant rappelées, il convient d’analyser dans le cas d’espèce l’existence d’un préjudice matériel, moral ainsi que lié à la perte de chance de louer le bien pendant la période d’immobilisation du bien.

1) Sur le préjudice matériel

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 12.033.60 € au titre de la remise en état de l’appartement, outre 1.209,90 € au titre du remboursement du mobilier volé et non restitué.

Il convient de comparer l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée. Il ressort des photos issues de l’état des lieux de sortie réalisé le 1er juin 2022, soit après une période d’occupation de 9 mois et 9 jours des locataires (pièce 4, demandeur), que plusieurs éléments font défaut : un jeu de clef ainsi qu’un badge, le certificat de ramonage et d’entretien de la chaudière, la table basse du séjour dont la réalité est établie par les photos sur l’état des lieux d’entrée, deux chaises, les couverts, deux poêles.

Le niveau de dégradation sur le mobilier allégué ne peuvent être vérifiées du fait de leur absence de description dans l’état des lieux d’entrée, les photos à l’appui permettant uniquement d’observer que le matériel était fonctionnel sans pouvoir porter d’autre appréciation. Toutefois il ressort de l’inventaire que les peintures et le sol ont été déclarés en bon état d’usage lors de l’état des lieux d’entrée. Or non seulement il résulte de l’état des lieux de sortie que les locataires n’ont pas vidé l’appartement de leurs effets personnels, mais aussi que l’ensemble des pièces sont décrites comme sales ou très sales alors que la mention bon état y figurait à l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie fait état de diverses dégradations : un cache radiateur et d’une commode cassée, d’un matelas et d’un canapé tâché, de 28 chevilles installées dans le placo non retirées le mur n’étant pas remis en état, du syphon de la salle de bain cassé.

Les photos produites illustrent la non restitution du bien par les locataires du bien dans son état initial et les dégradations évoquées y sont identifiées étant dès lors présumé, en l’absence d’élément contraire produit par les locataires, et du seul fait de leur occupation, qu’elles sont de leur fait.

Le bailleur verse deux factures pour des travaux de remise en état du bien pour justifier des sommes sollicitées (pièces 12 et 13, demandeur). L’une du 13 juillet 2022 correspondant à deux jours d’intervention pour nettoyer et dégraisser l’ensemble de l’appartement, mais aussi pour enlever les détritus et aliments périmés, les objets abîmés ou cassés et les amener la déchetterie, l’intervention se déroulant sur deux jours. Etant rappelé que l’état des lieux d’entrée fait état d’un appartement dont les murs et sols en bon état, et que l’état des lieux de sortie, après 9 mois d’occupation fait état d’un appartement encombré d’objets personnels, d’objets cassés, de pièces sales ou encrassées, la facture produite, d’un montant de 1368 euros apparait justifiée. S’agissant de la deuxième facture correspondant à des travaux de rénovation pour un montant de 9131,10 euros, il n’est pas justifié que l’ensemble des dépenses visées ont été rendues nécessaires du fait des dégradations des locataires. Il n’est notamment pas justifié que le niveau de saleté imposait de peindre la totalité de l’appartement et que le lessivage des murs n’aurait pas été suffisant. Il n’est pas davantage démontré la nécessité d’effectuer des travaux de menuiserie de ponçage et vitrification des sols. LA somme de 9131,10 euros étant manifestement excessive, une somme de 2.000 euros sera allouée au titre de cette dernière facture, diverses menues réparations sur du matériel qui aurait dû être remis en état par les locataires s’imposant toutefois.

Les défendeurs devront verser la somme de 3209,90 euros au titre des réparations résultant des dégradations pour lesquelles les réparations leurs incombait.

Enfin, s’agissant du mobilier endommagé ou manquant, il apparait effectivement que l’un des matelas est tâché alors qu’il apparaissait en bon état à l’état des lieux d’entrée, nécessitant son remplacement. Le bailleur produit une facture pour un montant de 329,50 euros (pièce 14, demandeur), de même qu’une facture pour le changement de cylindre de la porte une clef étant manquante à l’inventaire, le changement de barillet apparaissant dès lors justifié, le tout pour un montant de 500 euros (pièce 15, demandeur). Enfin, le bailleur justifie du prix d’acquisition des deux chaises manquantes ainsi que du prix de la table basse manquante, lesquelles ont été achetés respectivement le 9 septembre 2017 (pièce 16, demandeur) et le 18 juillet 2015 (pièce 17, demandeur) pour un montant de 560 et de 815 euros, soit un montant total de 1375 euros. Il conviendra de retenir un prix de 962 euros, compte tenu que ce mobilier n’était pas dans un état neuf ayant été acquis avant la mise à la location du bien et que son état exact n’avait pas été précisé lors de l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, les défendeurs devront verser à [K] [P] la somme de 1791,50 euros s’agissant du matériel manquant ou à remplacer.

Ainsi au total, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser la somme de 5001,40 euros à [K] [P] en réparation du préjudice matériel subi.

2) Sur le préjudice moral

En application de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas de ce qu’à l’occasion du litige l’opposant à ses locataires, il aurait subi un dommage supplémentaire aux préjudices matériels pour lesquels il a déjà demandé réparation ci-dessus. En raison du principe de réparation intégral du préjudice, le préjudice matériel ne saurait par ailleurs être indemnisé deux fois, aussi le demandeur se verra débouté de sa demande complémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € s’agissant de son préjudice matériel.

S’agissant de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une somme de 500 euros.

3) Sur le préjudice lié à la perte de chance de louer le bien

Le demandeur soutient que son bien a été immobilisé pendant deux mois du fait des dégradations alléguées. Si des travaux ont été rendus nécessaires pour la remise en état du bien, il n’est pas justifié qu’ils aient nécessité une immobilisation sur une telle durée ni que l’ensemble des travaux étaient imputables aux locataires.

Il est à tout le moins établi que le bien a dû être nettoyé, du mobilier et des équipements mis en état ou rachetés, le barilet changé, le tout du fait des locataires. Le préjudice lié à la perte de chance de louer le bien ne saurait ainsi excéder une durée de 10 jours.

Par conséquent, le demandeur se verra indemnisé à hauteur de 770 euros au titre de son préjudice lié à la perte de chance de louer le bien.

Sur la demande de compensation

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, un dépôt de garantie d’un montant de 4360 euros avait été versé par les locataires au bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

Toutefois les locataires sont aujourd’hui redevables de la somme de 3.177,14 euros au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 6271,40 euros au titre de leurs divers préjudices, soit la somme totale de 9448,54 euros.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues, le dépôt de garantie devra être conservé par le bailleur, et les défendeurs resteront redevables au bailleur de la somme de 5.088,54 euros.

Sur les demandes accessoires

[X] [O], [T] [H] et [U] [O] parties perdantes, seront solidairement condamnées aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [K] [P] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 2.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de requalification du bail d’habitation meublé signé les 6 et 7 août 2021, entre [K] [P], d’une part et [X] [O] et [T] [H] d’autre part, en bail d’habitation non meublé,

REJETTE la nullité de l’acte de cautionnement signé électroniquement par [U] [O] le 6 août 2020,

CONDAMNE solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] à payer à [K] [P] la somme de 3177, 14 euros (trois milles cent soixante-dix-sept euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif,

DIT que cet arriéré locatif est corrigé du trop-perçu de charges de 170,82 euros par le bailleur après régularisation des charges réelles de 2021 et 2022,

CONDAMNE solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] à payer à [K] [P] la somme de 5001,40 euros (cinq milles un euros et quarante centimes) au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNE solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] à payer à [K] [P] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] à payer à [K] [P] la somme de 770 euros (sept cents soixante dix euros) au titre de son préjudice lié à la perte de chance de louer son bien,

ORDONNE la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie de 4360 euros qui ne sera pas restitué, [X] [O], [T] [H] et [U] [O] étant dès lors solidairement redevables de la somme résiduelle de 5.088,54 euros,

CONDAMNE solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] à payer à [K] [P] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [X] [O], [T] [H] et [U] [O] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.