TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11835 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4MY

N° de Minute : L 25/00490

JUGEMENT

DU : 08 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGEPar acte notarié du 10 août 2023 avec effet immédiat, Mme [K] [S] a donné à bail meublé à M. [G] [T], pour une durée d’un an, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 570 euros, hors charges récupérables.

Par acte sous seing privé du 4 août 2023, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 1 140 euros au titre des loyers et charges impayés qu’elle a dû régler au bailleur.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de M. [T] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

condamner M. [T] à lui payer la somme de 4 027,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 1.140 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner M. [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner M. [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 8 735,70 euros.

Au soutien de son assignation, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par la locataire.

Elle précise que le défendeur n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise.

Elle ajoute que la bailleresse n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que la bailleresse a seulement la possibilité, si elle le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits de la bailleresse s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice, M. [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la SASU Action Logement Services

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 9 mai 2025 dont il ressort qu’elle a réglé à la bailleresse des loyers et provisions pour charges dus par M. [G] [T].

La SASU Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l’encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail meublé comportent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Toutefois, le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, soit un délai d’une durée supérieure à celui prévu par l’article 24 précédemment cité dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, c’est-à-dire à la date de signature du bail comme à celle de délivrance du commandement de payer.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

La SASU Action Logement Services justifie avoir, le 24 janvier 2024, fait signifier à M. [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le règlement de la somme de 1 140 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort toutefois de l’extrait de compte locataire du 22 mai 2025 que les causes du commandement ont été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont donc pas réunies.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 a) de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée,

de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1224 de ce même code, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse, notamment du décompte arrêté au mois de mai 2025, que la dette locative de M. [T] s’élève à la somme de 8735,70 euros au jour de l’audience, échéance de mai 2025 incluse.

Le paiement des loyers et charges constitue une obligation essentielle du contrat de bail. Ainsi, M. [T] a manqué à ses obligations. Ce manquement s’est inscrit dans le temps, M. [T] n’ayant pas payé ses loyers pendant quatorze mois, ce qui est d’une gravité suffisante pour justifier de prononcer judiciairement la résiliation du bail.

La résolution judiciaire du bail sera, par conséquent, prononcée à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation.

Il convient, dès lors, d’ordonner l’expulsion M. [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 588,57 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 9 mai 2025 et du décompte produit aux débats par la SASU Action Logement Services et arrêté au 14 mai 2025 qu’elle a réglé à la bailleresse la somme totale de 8 735,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse.

M. [T] sera donc condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 8 735,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, sur la somme de 1 140 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Dans la mesure où la SASU Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d’autre somme, le surplus de ses demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [T] sera condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail portant sur l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 10], à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE si besoin le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

FIXE à la somme de 588,57 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due au titre de l’occupation indue des lieux depuis la résiliation du bail;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la Société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 8 735,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 pour la somme de 1 140 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes principales de la société par actions simplifiée Action Logement Services ;

RAPPELLE à M. [G] [T] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 septembre 2025.

Le Greffier, Le Juge,