TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 B

R.G N° : N° RG 23/07687 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YLS6

Jugement du 08 Octobre 2024

N° de minute

Affaire :

M. [T] [F], Mme [H] [B] épouse [F]

C/

M. [E] [A], Mme [L] [J] épouse [A]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

Maître Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES

—  365

M^e Annabel PASCAL

—  1687

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 08 Octobre 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2024 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière, lors des débats, et de Bertrand MALAGUTI, greffier lors de l’audience de prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [F]

né le 16 Juin 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocats au barreau de LYON

Madame [H] [B] épouse [F]

née le 08 Novembre 1953 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [E] [A]

né le 23 Mai 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Annabel PASCAL, avocat au barreau de LYON

Madame [L] [J] épouse [A]

née le 02 Mars 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Annabel PASCAL, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 octobre 2022, Monsieur et Madame [F] ont signé, en qualité de promettants, une promesse de vente au profit des époux [A], bénéficiaires. (Pièce 1)

La vente portait sur une parcelle de terrain à bâtir située à [Adresse 5], pour un prix de 90 000 €.

La promesse de vente comportait une indemnité d’immobilisation à hauteur de 9.000 € visant à valoriser le prix de l’exclusivité conférée au bénéficiaire. (page 9 de la promesse)

Cette promesse prévoyait une date de réitération au 29 septembre 2023. La promesse était conclue sous différentes conditions suspensives parmi lesquelles une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Le bénéficiaire s’engageait à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 30 janvier 2023.

Ainsi, au titre d’une condition suspensive, les époux [A] se sont engagés à déposer un permis de construire avant le 30 janvier 2023 Dans cette optique, les consorts [A] se sont rapprochés de la société Maisons GEM aux fins de signature d’un contrat de construction de maison individuelle mettant à la charge de la société Maisons GEM la demande de permis de construire. Le 22 décembre 2022, la société MAISON GEM déposait en leur nom, un permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 6].

Le 2 février 2023, un arrêté pris par la Mairie refusait le permis de construire au motif que le projet prévoyait une toiture complexe avec un nombre de pans de toit supérieu à celui autorisé. (Pièce 2)

Le 10 février 2023, les époux [A] expliquaient considérer la promesse de vente caduque et se retirer de la vente.

Le 20 février 2023, Me [X]-[C], notaire, les enjoignait de redéposer un permis de construire conforme au PLU. (Pièce 3)

Le 1er mars 2023, les époux [A] informaient les époux [F], par lettre recommandée, considérer la promesse de vente caduque et sollicitait la restitution de l’indemnité d’immobilisation. (Pièce 4)

Suivant courrier envoyé en recommandé par la MACIF, assureur des promettants, le 4 avril 2023, Monsieur [A] a été mis en demeure de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation. (dont 2 700 € séquestré auprès du Notaire) (Pièce 5)

Le 23 avril 2023, les époux [A], par la voie de leur conseil, contestait cette demande et proposait le versement, à titre de règlement amiable, d’une somme de 1 550 €. (Pièce 6)

Cette proposition était refusé par les Monsieur [T] [F] et Madame [R] [B] s, suivant courrier officiel adressé le 23 juin 2023 au conseil des époux [F]. (Pièce 7)

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023 enregistré au greffe le 21 septembre 2023, monsieur [T] [F] et madame [H] [B] épouse [F] ont fait assigner Monsieur [E] [A] et Madame [L] [A] née [J] devant le tribunal judiciaire aux fins de

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, monsieur [T] [F] et madame [H] [B] épouse [F] demandent au tribunal, de :

Vu l’article 1304-3 du code civil,

— DIRE ET JUGER que la défaillance de la condition suspensive résulte de la faute de Monsieur [E] [A] et de Madame [L] [A],

— CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [L] [A], solidairement, à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 9 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023,

— DIRE ET JUGER que pour l’exécution partielle de cette condamnation, Maître [V] [X] -[C], Notaire associée de la SARL [P] [I] [X]-[C] sera autorisée à remettre, sur présentation du présent jugement, à Monsieur et Madame [F], la somme de 2 700 € qu’elle détient en sa qualité de séquestre, nonobstant appel,

— CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [L] [A], solidairement, à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER Monsieur [E] [A] et Madame [L] [A] solidairement, à payer à Monsieur [T] [F] et Madame [H] [F] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, Monsieur [E] [A] et Madame [L] [J] épouse [A] demandent au tribunal de débouter Monsieur [T] [F] et Madame [R] [B] de ses prétentions et de :

Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

— PRONONCER que les consorts [A] n’ont pas volontairement fait échec à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de permis de construire de sorte,

— PRONONCER sur l’absence de réalisation des autres conditions,

— DEBOUTER les consorts [F] de leur demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ORDONNER la restitution du séquestre au profit des consorts [A],

— PRONONCER que les consorts [A] n’ont commis aucune faute ou résistance abusive,

— DEBOUTER les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts,

— CONDAMNER solidairement les consorts [F] à verser aux consorts [A] la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties, en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2024. L’affaire a été plaidée le 25 juin 2024 et mise en délibéré au 8 octobre 2024 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation et de la somme sequestrée

Aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi ;

L’article 1124 du même Code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Aux termes de l’article 1304-3 dudit Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est rappelé que l’immobilisation d’un bien ne saurait, par principe, constituer un préjudice pour le promettant puisqu’elle résulte de la nature même de son obligation contractuelle et d’un engagement de vendre résultant d’une promesse unilatérale de vente qu’il a consentie sauf à démontrer que le bénéficiaire n’a pas respecté ses propres engagements.

Monsieur et Madame [F] soutiennent que la condition suspensive d’obtention du permis de construire ne protège le bénéficiaire que si sa demande de permis de construire a été déposée conformément aux règles de l’urbanisme. A l’inverse, les consorts [A] soutiennent qu’ils restaient libres de ne pas lever l’option, conformément aux dispositions contractuelles et que la promesse est devenue caduque dès l’instant où ils l’ont valablement levée, après ne pas avoir obtenu le permis de construire qu’ils avaient déposé.

La lecture des pièces versées au débat permet de constater que par acte notarié reçu le 24 octobre 2022, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [B] épouse [F] ont consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [E] [A] et Madame [L] [J] épouse [A] portant sur une parcelle de terrain cadastrée C[Cadastre 3] lieudit [Adresse 9] à [Localité 6] pour un prix de 90 000€.

Concernant le délai, il apparait indiqué dans le chapitre intitulé délai, que la promesse était consentie pour un délai expirant le 29 septembre 2023. Par cet acte, le promettant conférait donc au bénéficiaire la faculté d’acquérir au plus tard le 29 septembre 2023.

Concernant l’indemnité d’immobiliation, le chapitre intitulé indemnité d’immobilisation-séquestre stipule encore que les parties convenaient de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 9 000€ sachant que le bénéficiaire s’engageait parrallèlement, par cette promesse, à verser à titre de dépot de garantie une somme forfaitaire de 3% du prix de vente soit 2700€. Aux termes des stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’immobilisation et au séquestre, insérées page 9 de l’acte, il est indiqué que le sequestre remettra cette somme au promettant au cas où, la promesse n’étant frappée ni de caducité ni de résolution pour l’un des motifs évoqués dans l’acte, le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option dans les délais et conditions prévus. A l’inverse, il est indiqué que le séquestre devra restituer le dépot de garantie au bénéficiaire si celui-ci exerce son droit de rétractation et dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé

Il est patent que la somme de 2700€ a été versée entre les mains du notaire, séquestre.

Concernant les conditions suspensives, la lecture de la page 13 de l’acte et notamment du chapitre intitulé conditions suspensive, que certaines étaient stipulées au profit du promettant, d’autres au profit des deux parties, notamment celles d‘achèvement des travaux suite au permis d’aménager reçu par le promettant.

Il ressort encore des termes du contrat que cette promesse était notamment faite sous la condition suspensive, au profit excusif des bénéficiaires – à laquelle ces derniers pouvaient renoncer- d’obtention d’un permis de construire pour l’édification d’une maison individuelle sur rez-de-chaussée avec R+1, avec garage, d’une surface de plancher d’au maximum celle autorisée par le permis d’aménager, soit 250m2 pour chaque lot, (surface plancher totale autorisée sur l’ensemble du lotissement:750m2).

La promesse prévoyait encore que ledit permis devait être délivré au plus tard le 31 mai 2023 et un permis purgé de tous recours au plus tard le 15 septembre 2023.

Il est encore mentionné en page 14, dans le chapitre intitulé conditions suspensives au profit du bénéficiaire, que si le permis de construire était refusé ou s’il n’était pas délivré dans le délai prévu, la présente promesse deviendrait caduque et l’indemnité serait restituée au bénéficiaire, et tous les frais occasionnés par la demande et notamment les frais de plans et honoraires d’architectes ou de géomètres restant à la charge du bénéficiaire de la promesse.

La lecture de ce même paragraphe permet encore de constater que le bénéficiaire de la promesse s’engageait parrallèlement à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 30 janvier 2023, à ses frais, et à en justifier au promettant à première réquisition. L’acte précise qu’à défaut de respect de cet engagement, le bénéficiaire ne pourra se prévaloir de la présente condition suspensive à laquelle il sera censé avoir renoncé.

En l’espèce, il est également justifié par Monsieur et Madame [A] qu’ils ont, ensuite d’investigations géotechnique, déposé une demande de permis de construire en date du 20 décembre 2022, soit largement dans les délais contractuels et que leur projet prévoyait bien la construction d’une maison individuelle d’une surface de 122,56m2, sur le terrain objet de la promesse de vente.

Il est encore justifié que le permis a été refusé selon arrêté de la mairie de [Localité 6] en date du 2 février 2023 et que dès le 9 février 2023, ils en informaient par mail – réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er mars 2023- les promettants tout comme leur volonté de ne pas lever l’option, conformément à leur liberté contractuelle, libérant ainsi, dès cette date, ces derniers.

Il n’est pas justifié en quoi la demande de permis avec un nombre de pans de toits considérés par l’autorité administrative comme non conforme au PLU serait en soi un élément de nature à permettre de considérer que la condition afférente aurait défaillie par la faute des bénéficiaires, lesquels, de surcroits, avaient fait appel à un constructeur GEM et que les règles d’urbanismes restent toujours soumises à interprétation. Enfin, cette circonstance ne démontre pas plus leur volonté de ne pas respecter le PLU.

Par ailleurs, il n’est aucunement justifié par les consorts [F] que les bénéficiaires de la promesse aient fait échec à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de permis de construire alors qu’ils ont déposé leur demande dans les délais et Dans le respect des conditions imposées contractuellement.

Il n’est pas non plus justifié par les consorts [F] que les bénéficiaires de l’offre aient eu l’obligation contractuelle de renouveler leur demande de permis étant rappelé qu’ils n’étaient plus dans les délais.

Il n’est enfin et surtout pas démontré par les promettants que les époux [A] aient renoncé à cette condition suspensive, ces derniers ayant eu au contraire une position parfaitement transparente dès la notification de l’arrêté de refus tel que cela résulte de la teneur de leu mail du 9 février 2023.

Il n’est ainsi pas justifié que la défaillance des conditions suspensives résulte de la faute des bénéficiaires.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces constatations qu’à compter du 9 février 2023, la promesse est devenue caduque rendant les promettants vendeurs libres de tout engagement, l’irrespect de l’article DG13 du règlement du PLU par la demande de permis, n’ayant pas d’influence.

Dès lors, la demande des consorts [F] au titre de l’indemnité d’immobilisation, sera déclarée mal fondée.

Concernant le séquestre, il est rappelé qu’aux termes des stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’immobilisation et au séquestre, insérées page 9 de l’acte, il est indiqué que le sequestre remettra cette somme au promettant au cas où, la promesse n’étant frappée ni de caducité ni de résolution pour l’un des motifs évoqués dans l’acte, le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option dans les délais et conditions prévus. A l’inverse, il est indiqué que le séquestre devra restituer le dépot de garantie au bénéficiaire si celui-ci exerce son droit de rétractation et dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé.

Il a été démontré que la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance de l’une des conditions suspensives auxquelles le bénéficiaire n’avait pas renoncé.

Ainsi, a fortiori, la demande des époux [F] au titre de séquestre sera également rejetée. A l’inverse la demande reconventionnelle des époux [A] sera déclarée bien fondée, le séquestre n’ayant plus d’objet.

Sur la demande au titre de dommage et intérêts

Comme il a été démontré supra, il n’est aucunement démontré par les demandeurs que les consorts [A] ait résisté abusivement alors qu’ils ont, dès le 9 février 2023, fait preuve de transparence dans le respect de leur engagement contractuel et rendu libres leurs cocontractants de leur engagement, alors que la promesse expirait le 29 septembre 2023 soit 8 mois plus tard.

La demande des consorts [F] à ce titre sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [B] épouse [F] seront condamnés in solidum aux dépens,

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Monsieur et Madame [A] ont dû engager des frais irrépétibles pour assurer la défense de leurs intérêts et qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Parties tenues aux dépens, Monsieur [T] [F] et Madame [R] [B] épouse [F] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [L] [J] épouse [A] , au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE l’intégralité des demandes de Monsieur [T] [F] et Madame [H] [B] épouse [F]

ORDONNE la restitution de la somme de 2700€ séquestrée en les mains du notaire au profit de Monsieur [E] [A] et Madame [L] [J] épouse [A]

en conséquence;

ORDONNE à Me [V]-[X]-[C], notaire associée de la SARL [I], [X]-[C] et [N], notaires associés, de restituer à Monsieur [E] [A] et Madame [L] [J] épouse [A] la somme de 2700€ séquestrée entre ses mains,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] et Madame [H] [B] épouse [F] in solidum aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] et Madame [H] [B] épouse [F] in solidum à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [L] [J] épouse [A], la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi la Présidente et le Greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE