Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 1 cab 01 a, 4 septembre 2024, n° 21/06804

TJ Lyon 4 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
Le tribunal a jugé que la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai fixé, rendant la promesse de vente caduque.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a constaté que Monsieur [K] [M] avait une autorisation d'occupation, rendant la demande d'expulsion irrecevable.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que Monsieur [K] [M] avait une autorisation d'occupation, rendant la demande d'indemnité d'occupation irrecevable.
Rejeté
Caducité de la promesse de vente
Le tribunal a jugé que la promesse de vente était caduque en raison de la non-réalisation de la condition suspensive.
Rejeté
Résistance abusive
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que les prétentions de la SCI n'étaient pas abusives.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 1 cab 01 a, 4 sept. 2024, n° 21/06804
Numéro(s) :	21/06804
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laure MATRAYEric ANDRES
Cabinet(s) :	ANDRES & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. HENTHE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 21/06804 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WHKK

Jugement du 04 Septembre 2024

N° de minute

Affaire :

S.C.I. HENTHE

M. [K] [M]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL ANDRES & ASSOCIES

—  769

M^e Laure MATRAY

—  1239

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 04 Septembre 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2024 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. HENTHE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Eric ANDRES de la SELARL ANDRES & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [K] [M]

né le 24 Avril 1985 à [Localité 15], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 6 janvier 2016, la SCI HENTHE a conclu un compromis de vente sous conditions suspensives avec Monsieur [D] [U] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à VILLEURBANNE (69100), cadastré CD [Cadastre 8]. Le prix de vente était fixé à 90.000 euros (hors frais). L’acte prévoyait que la réitération de la vente aurait lieu, sous réserve de la réalisation des diverses conditions suspensives, au plus tard le 31 juillet 2016. Il comportait également une clause de substitution au profit de l’acquéreur. Le 4 septembre 2017, Monsieur [K] [M] s’est substitué à Monsieur [D] [U].

Le 29 août 2017, la SELARL ADRASTEE, huissier de justice, a dressé un procès-verbal constatant la non réitération de la vente en présence de Maître [N], notaire représentant Monsieur [K] [M], et de la SCI HENTHE.

Par exploit du 20 octobre 2021, la SCI HENTHE a fait assigner Monsieur [K] [M] devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir, notamment, une expertise aux fins de décrire les travaux réalisés sur la parcelle CD [Cadastre 8] ainsi que son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 septembre 2023, LA SCI HENTHE sollicite :

Le rejet des demandes de Monsieur [K] [M],Avant dire droit, la désignation d’un expert avec pour mission de :*Se rendre sur les lieux au [Adresse 5], parcelle cadastrées CD [Cadastre 8] et

et en tout lieu nécessaire aux opérations d’expertise, et notamment en la mairie de [Localité 15] ou au service d’urbanisme de la métropole de [Localité 14],

*Se faire remettre tous documents nécessaires à la réalisation de sa mission et entendre tout sachant,

*Décrire les travaux qui ont été réalisés depuis le 6 janvier 2016 en violation des règles d’urbanisme ainsi que tous autres travaux réalisés,

*Décrire les travaux nécessaires à la remise en état et les chiffrer,

*Chiffrer le préjudice de la SCI HENTHE,

*Fixer le montant de l’indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel des loyers et des charges depuis le 6 janvier 2016 jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expulsion de Monsieur [K] [M] de l’immeuble situé au [Adresse 4], parcelle cadastrée CD [Cadastre 9] condamnation de Monsieur [K] [M] à lui verser une indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel des loyers et charges depuis le 6 janvier 2016 jusqu’à la libération des lieux,La condamnation de Monsieur [K] [M] à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI affirme que Monsieur [K] [M] n’est pas propriétaire de la parcelle litigieuse et qu’il l’occupe donc sans droit ni titre. Elle ajoute que des travaux ont été réalisés sur la parcelle litigieuse sans son autorisation puisque son gérant, Monsieur [G] dénie sa signature sur la pièce datée du 1er décembre 2015 dont Monsieur [K] [M] se prévaut.

Pour conclure au rejet des demandes adverses, la SCI invoque les articles 1589 et 1176 du code civil pour affirmer que le compromis du 6 janvier 2016 est caduc compte tenu d’une part de la non obtention du permis de construire – condition suspensive stipulée dans l’intérêt des deux parties dans la mesure où l’acte autorisait le bénéficiaire de la promesse à réaliser des travaux alors que le promettant était toujours propriétaire – d’autre part de l’absence de réitération de l’acte authentique dans les délais respectivement fixés pour la survenance de chacun de ces deux évènements. La SCI en conclut que l’acte de substitution signé postérieurement à la caducité de la promesse lui est inopposable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 avril 2023, Monsieur [K] [M] sollicite :

Que les demandes adverses soient déclarées irrecevables,La condamnation de la SCI HENTHE à signer l’acte authentique de réitération de la vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] VILLEURBANNE cadastré CD [Cadastre 8] au profit de [K] [M], ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,Qu’il soit dit qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai imparti, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente,Qu’il soit dit que la publicité foncière sera assurée par Maître [W] [N], notaire à LYON,La condamnation de la SCI HENTHE à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,La compensation entre cette somme et le prix de vente fixé à 90.000 euros,La fixation du prix de vente à 55.000 euros déduction faite des dommages-intérêts et de l’acompte de 5.000 euros payé par Monsieur [H] [L],La condamnation de la SCI HENTHE à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de la SCI HENTHE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laure MATRAY.

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes adverses pour défaut d’intérêt à agir, Monsieur [K] [M] invoque l’article 31 du code de procédure civile et indique qu’en application de l’article 1589 du code civil, il est désormais lui-même propriétaire du bien.

Sur le fond, pour conclure au rejet des demandes adverses, Monsieur [K] [M] conteste avoir pris possession des lieux ou encore y avoir fait réaliser des travaux. Il précise que Monsieur [R], acquéreur de la parcelle [Cadastre 7], a autorisé [O] [M], père du défendeur, à utiliser sa parcelle. Il précise enfin que son frère, [F] [M], a été missionné par Monsieur [G], gérant de la SCI HENTHE, pour réaliser des travaux.

Reconventionnellement, Monsieur [K] [M] expose d’une part que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire était stipulée en sa faveur de sorte qu’il a pu y renoncer, d’autre part que le délai pour réaliser la vente n’était pas extinctif.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 janvier 2024. Évoquée à l’audience du 21 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet suivant par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 4 septembre suivant pour surcharge du magistrat.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur les fins de non-recevoir soulevées

En application de l’article 789 du code de procédure civile, Monsieur [K] [M] n’est pas recevable à soulever une fin de non-recevoir devant le juge du fond.

Sur la désignation d’un expert et l’expulsion

Les articles 287 et 288 du code de procédure civile disposent que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la SCI HENTHE produit :

un courrier que la ville de [Localité 15] lui a adressé le 14 janvier 2019 qui évoque des travaux effectués sans autorisation sur les parcelles CD [Cadastre 6] et CD [Cadastre 10] courrier que le Préfet du Rhône lui a adressé le 8 octobre 2020 qui porte sur des travaux effectués sur les parcelles CD [Cadastre 1], CD [Cadastre 6], CD [Cadastre 7], CD [Cadastre 8], CD [Cadastre 11] en violation des règles d’urbanisme,un constat d’huissier dressé le 22 juillet 2021 qui mentionne que lorsqu’il s’est déplacé sur la parcelle [Cadastre 8], d’une part un voisin lui a déclaré que l’occupant était « vraisemblablement » M. [M] mais qu’il était parti, d’autre part qu’une boîte aux lettres portait la mention « [Y] [M] ».

De son côté, Monsieur [K] [M] produit un document manuscrit daté de décembre 2015 et signé « [G] » aux termes duquel son auteur autorise Monsieur [M] « à occuper et utiliser » le [Adresse 2] « pendant toute la durée des travaux et jusqu’à la vente des lots ».

La comparaison entre la signature déniée et celle figurant sur la promesse synallagmatique du 14 janvier 2016 signée avec Monsieur [H] [L], le devis de travaux du 1er décembre 2015 et le compromis signé le 6 janvier 2016 avec Monsieur [U], permet de conclure que la signature figurant sur l’écrit litigieux a bien été tracée de la main de Monsieur [G].

S’agissant de la présence de Monsieur [K] [M] sur les lieux, non seulement l’écrit du 1er décembre 2015 autorise M. [M] à occuper les lieux conformément d’ailleurs à ce qui est stipulé dans la promesse du 6 janvier 2016, mais le voisin rencontré par l’huissier de justice affirme que l’occupant a quitté les lieux. La présence sur la boîte aux lettres de la mention « [Y] [M] » ne permet pas à elle seule, alors que le demandeur se prénomme [K], de rapporter la preuve de son maintien dans les lieux. Les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

S’agissant des travaux, non seulement l’écrit du 1er décembre 2015 et la promesse du 6 janvier 2016 autorisent M. [M] à effectuer des travaux sur la parcelle, mais la SCI HENTHE, en qualité de propriétaire, en répond à l’égard des autorités administratives. Monsieur [K] produit en outre un devis portant sur des travaux à réaliser [Adresse 2] daté du 1er décembre 2015 et signé par Monsieur [G] en qualité de gérant de la SCI.

A titre surabondant, Monsieur [K] [M] produit des documents manuscrits signés par les acquéreurs initiaux, [D] [U] et [L] [H], aux termes desquels ceux-ci affirment que les travaux effectués sur leur lot ont été réalisés par la SCI HENTHE et Monsieur [G].

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la réitération de la vente

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

L’article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce prévoit que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Il est constant que la partie au profit exclusif de laquelle une condition suspensive a été stipulée peut unilatéralement renoncer à s’en prévaloir. Dans ce cas, sa non réalisation dans le délai n’entraîne pas la caducité de la promesse.

En l’espèce, la promesse synallagmatique du 14 janvier 2016 comporte plusieurs conditions suspensives dont l’une prévoit que l’acquéreur devra obtenir un permis de construire définitif pour changement de destination d’industriel à professionnel avec la création d’un logement pour l’exploitant et les travaux extérieurs, avant le 15 juillet 2016.

Il n’est pas contesté que ce permis n’a pas été obtenu dans ce délai.

Contrairement à ce que prétend le demandeur, cette condition, en visant un changement de destination du bien, répond nécessairement à un projet précis poursuivi par l’acquéreur. En outre, en application de l’ancien article 1179 du code civil en vigueur à la date de la conclusion de l’acte du 6 janvier 2016, la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté. En conséquence, l’obtention du permis de construire visée à l’acte n’aurait bénéficié qu’à l’acquéreur, de sorte que la clause aux termes de laquelle le vendeur l’autorise, dès la signature de la promesse, à effectuer tous travaux est indifférente pour déterminer à laquelle des parties cette condition suspensive profite. Il en résulte que cette condition suspensive était stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur.

Or, s’il est constant que la partie au profit exclusif de laquelle une condition suspensive a été stipulée peut unilatéralement renoncer à s’en prévaloir, cette faculté ne peut être exercée qu’avant l’expiration du délai fixé contractuellement pour la réalisation de cette condition. En effet, passé ce délai, la promesse est caduque de plein droit de sorte que renoncer à une condition suspensive est sans effet.

En conséquence, en l’espèce, Monsieur [K] [M] ne démontre pas y avoir renoncé avant l’expiration du délai de sorte que la promesse de vente est caduque. Ses demandes tendant à la réitération de la vente seront donc rejetées.

Ses demandes fondées sur la résistance abusive et la compensation seront en conséquence elles aussi rejetées.

Sur l’amende civile

L’article 295 du code de procédure civile dispose que s’il est jugé que la pièce a été écrite ou signée par la personne qui l’a déniée, celle-ci est condamnée à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, en application de ce texte la SCI sera condamnée à une amende civile de 3.000 euros.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune des prétentions n’est accueillie et les dépens seront partagés par moitié.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre

des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’issue du litige commande de rejeter les demandes formées à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel,

DECLARE Monsieur [K] [M] irrecevable à soulever une fin de non-recevoir fondée sur l’article 31 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de la SCI HENTHE tendant à une expertise, à l’expulsion de Monsieur [K] [M] et à la condamnation de ce dernier à une indemnité d’occupation,

REJETTE les demandes de Monsieur [K] [M] tendant à la réitération de l’acte de vente et à la condamnation de la SCI à des dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

CONDAMNE LA SCI HENTHE à une amende civile de 3.000 euros

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE chacune des parties à supporter la moitié des dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE