TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2026/22

AFFAIRE : N° RG 25/00526 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32ID

Copie à :

Monsieur [K] [T]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T]

né le 03 Août 2005 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 14 novembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

rédigée par Pascal BOUVART, magistrat honoraire

prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 décembre 2023, Monsieur [O] [B] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490,00 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [K] [T] auprès de Monsieur [O] [B] par acte du 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de :

— dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] [T] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la publique ;

— condamner Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 2.350,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 sur la somme de 1.530,00 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 14 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 2.350 euros. Elle déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer au bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [T], qui comparaît en personne, expose pouvoir s’acquitter mensuellement de la somme de 200,00 euros. Il déclare percevoir 1.730 euros et s’acquitter de la somme de 1.000 euros au titre de ses charges. Il sollicite en conséquence des délais de paiement pour apurer la dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Monsieur [K] [T]. Ladite caution a ainsi réglé au bailleur le montant de 3.060,00 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 02 décembre 2024.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 14 août 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.530,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Monsieur [K] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2024 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [T] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, Monsieur [T] ne s’étant présenté aux propositions de rendez-vous les 12 et 26 septembre 2025, il ne démontre pas que les revenus de son foyer lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la demanderesse, Monsieur [K] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la demanderesse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juillet 2025, Monsieur [K] [T] lui devait la somme de 2.350,00 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [K] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1.530,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 510 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 novembre à 0 heures, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [K] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de Monsieur [O] [B],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2023 entre Monsieur [O] [B] et Monsieur [K] [T] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 24 novembre 2024 à minuit,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.350 euros (deux mille trois cent cinquante euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1.530,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [K] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200,00 euros (deux cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [K] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2024 à minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [K] [T] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, et signé par la juge et la greffiere susnommées.

La Greffière La Juge