DOSSIER N° RG 24/03495 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2AZC

Jugement du :

18/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 5] S2

[B] [K]

[S] [K]

C/

[A] [O] [V]

[L] [H] [I]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BUSSILLET (T.1776)

Expédition délivrée

à : M^e DE JOUSSINEAU (T.54)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi dix huit Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe BUSSILLET (T.1776), avocat au barreau de LYON

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe BUSSILLET (T.1776), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [A] [O] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabine DE JOUSSINEAU (T.54), avocat au barreau de LYON

Madame [L] [H] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sabine DE JOUSSINEAU (T.54), avocat au barreau de LYON

Monsieur [N] [I] demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabine DE JOUSSINEAU (T.54), avocat au barreau de LYON

Cités à personne et à domicile par acte de commissaire de justice en date du 12 Septembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 06 décembre 2024

Date de la mise en délibéré : 16 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit du 12 septembre 2024, [B] [K] et [S] [K] ont fait citer [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail faute de régularisation de l’arriéré locatif dans les délais impartis au commandement de payer,

— les voir libérer les lieux sis [Adresse 2] [Localité 6] de leurs personnes et leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef,

— se voir autoriser à défaut de départ spontané à les faire expulser au besoin avec le concours de la force publique,

— les voir condamner à leur payer 24 820 euros avec actualisation au jour de l’audience outre frais et intérêts,

— les voir condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel jusqu’à parfaite libération des lieux avec débarras des lieux et annexes de tous meubles ou objets mobiliers avec restitution des clefs contre récépissé,

— les voir condamner à leur payer 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer,

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été renvoyée au circuit long.

A l’audience du 16 septembre 2025, le conseil des demandeurs a actualisé à 37 320 euros le montant de la dette locative. Les propriétaires ont 80 ans et sont opposés à tout délai.

Le conseil des défendeurs n’a pas contesté la dette. Ils sont en recherche d’une maison. Il s’en est remis à leurs dernières conclusions suivant lesquelles [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] demandent de leur accorder un délai jusqu’au 1er juillet 2026 pour quitter les lieux et des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 35 mois le solde apurant la dette à la 36 ème échéance. Il est demandé de statuer ce que de droit sur le dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, les défendeurs ont développé des éléments concernant des problèmes d’isolation de la maison louée et des factures d’eau et d’énergie très élevées mais sans en tirer les conséquences dans le dispositif de leurs conclusions. Il n’en sera pas tenu compte.

Sur la résiliation du contrat, la mesure d’expulsion, sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation mensuelle

Sur la résiliation et sur l’expulsion

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1224 du Code civil, la résiliation du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire.

En l’espèce, les défendeurs ont signé un bail d’habitation avec les époux [K] le 13 janvier 2018 portant sur une maison sise [Adresse 3]. Ce bail comporte bien une clause résolutoire de plein droit en son article 7 faute de paiement du loyer ou des charges 2 mois après un commandement de payer resté infructueux.

Est produit le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2024 pour un principal de 22 820 euros.

L’action est bien recevable puisque le commandement de payer a bien été notifié à la CCAPEX le 24 mai 2024 et l’assignation a bien été notifiée au préfet le 13 septembre 2024 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’a pas été contesté qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai légal de deux mois à compter du commandement de payer.

Dès lors, la résiliation du bail est bien intervenue de plein droit le 23 juillet 2024 à minuit.

En conséquence, les défendeurs sont devenus à compter de cette date occupants sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle en lieu et place du loyer et des charges actuels jusqu’à libération des lieux, une occupation sans droit ni titre ne pouvant être gratuite sous peine de causer un préjudice aux bailleurs qu’il convient d’indemniser au visa de l’article 1240 du Code civil.

Ainsi, il doit être fait droit à la demande aux fins d’expulsion sollicitée par les époux [K] qui sont autorisés à faire procéder à l’expulsion de [A] [O] [V], [L] [H] [R] épouse [I], [N] [I] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique à défaut de départ spontané dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé s’agissant du sursis à expulsion durant la trêve hivernale que celui-ci s’applique jusqu’au 31 mars 2026.

Sur l’arriéré et l’indemnité d’occupation

L’arriéré des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation d’un montant de 37320 euros échéance de septembre 2025 incluse, suivant décompte au 15 septembre 2025, n’est pas contesté.

[A] [O] [V], [L] [H] [R] épouse [I], [N] [I] doivent être condamnés à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 37320 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation, échéance de septembre 2025 incluse. Cette somme porte intérêts légaux à compter du 22 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 22 820 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Ils doivent à compter de l’échéance d’octobre 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux avec débarras des lieux et annexes de tous meubles ou objets mobiliers concrétisé par la restitution des clefs contre récépissé aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel soit 1000 euros révisable par mois.

Force est de constater que les défendeurs ne sollicitent pas de délais de paiement avec effet suspensifs des effets de la clause résolutoire mais des délais pour quitter les lieux et un délai de paiement pour apurer la dette sur 36 mois.

Sur le demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il incombe à celui qui invoque ces délais de paiement d’établir qu’il réunit les conditions cumulatives. Il est manifeste au vu de la très importante dette locative que cette dette ne peut être apurée en trois ans d’autant qu’ils n’ont au surplus pas repris le paiement du courant.

Le demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux jusqu’au 1er juillet 2026

En application de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut accorder des délais renouvelables de 1 mois à 1 an aux occupants de lieux habités dont il ordonne l’expulsion chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais sont exclus dans certaines hypothèses qui ne concernent pas les défendeurs: le droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, l’échec de la procédure de relogement de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation du fait du locataire, l’hypothèse de la mauvaise foi des locataires qui n’a pas été soutenue et le fait d’être entré dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

La durée accordée tient compte de la bonne ou de la mauvaise foi du locataire, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant en lien avec l’âge, l’état de santé, la situation de famille et de fortune, les diligences pour un relogement.

Au soutien de leur demande, les défendeurs mettent en avant que Madame [I] est en arrêt de travail depuis 2024 et qu’elle a un appareillage orthopédique rendant difficile tout déplacement. La situation de Monsieur [I] ne s’est pas améliorée. Leur fils co-titulaire du bail est aux RSA étant en dépression avec passage à l’acte. Il est hospitalisé. Une petite fille est au domicile. Les démarches de relogement sont sans succès. Leur fils aîné cherche une maison plus grande à acheter et s’engage à héberger ses parents au plus tard le 1er juillet 2026.

Il ressort du diagnostic social et financier que le taux d’effort est de 44 % pour financer le loyer qu’ils ne paient plus. Il apparaît que les défauts de paiement sont réguliers depuis juillet 2023 soit un an avant l’accident de travail de Madame [I].

Force est de constater que la pièce 9 relative une hospitalisation de [N] [I] ne comporte aucun nom. Il en est de même de la pièce 2 qui serait relative à Madame [I] qui ne comporte aucune date ni nom.

Aucun justificatif de la situation financière exacte des défendeurs n’est transmis. La seule pièce fournie pour démontrer une recherche active de logement est une attestation qui ne comporte aucune carte d’identité de son auteur selon laquelle le fils [E] [I] s’engage à louer son logement dans l’Ain à ses parents au plus tard le 1er juillet 2026.

En définitive, sur le fondement de ces seules pièces bien insuffisantes, alors que le couple [K] est âgé et a déjà fait preuve de grande patience, les défendeurs ayant déjà bénéficié de longs délais de fait, il ne saurait être fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] sont tenus de payer les entiers dépens de l’instance dont le commandement de payer du 22 mai 2024

En équité, [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] condamnés aux dépens, doivent payer à Monsieur et Madame [K] une indemnité de procédure de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution de plein droit du jugement à titre provisoire, l’affaire étant compatible avec ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, mis à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation de plein droit en date du 23 juillet 2024 à minuit du bail d’habitation signé entre [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] d’une part et les époux [K] d’autre part le 13 janvier 2018 portant sur une maison sise [Adresse 3],

— DIT que [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] sont devenus sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024 ainsi que tout occupant de leur chef des locaux loués sis [Adresse 3],

— AUTORISE [B] et [S] [K] à faire procéder à l’expulsion de [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du local à usage d’habitationsis [Adresse 3], à défaut de départ spontané dans les deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— CONSTATE que la trêve hivernale s’applique,

— RAPPELLE que le transport des meubles laissés dans les lieux est aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble ou lieu désigné par ces dernières ou à défaut par les bailleurs,

— CONDAMNE [A] [O] [V], [L] [H] [R] épouse [I], [N] [I] à payer à [B] et [S] [K] la somme de 37320 euros (trente sept mille trois cent vingt euros) au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts légaux à compter du 22 mai 2024 sur la somme de 22 820 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— CONDAMNE [A] [O] [V], [L] [H] [R] épouse [I], [N] [I] à payer à [B] et [S] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit 1000 euros révisable par mois, compter de l’échéance d’octobre 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux avec débarras des lieux et annexes de tous meubles ou objets mobiliers concrétisé par la restitution des clefs contre récépissé aux bailleurs,

— DÉBOUTE [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] de leurs demandes reconventionnelles aux fins de délais de paiement et aux fins de délais pour quitter les lieux,

— CONDAMNE [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] aux entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 22 mai 2024,

— CONDAMNE [A] [O] [Y] [I] et [L] [H] [R] épouse [I] et leur fils [N] [I] à payer à [B] et [S] [K] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE