DOSSIER N° RG 25/00989 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2PA6

Jugement du 16/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[L] [Y]

[D] [U]

Association CSF

C/

S.C.I. [J] FRERES

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e FERHAT (T.1559)

Expédition délivrée à :

M^e LARDILLIER (T.1938)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi seize octobre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : AZOULAY Avner

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [L] [Y],

demeurant 37 Grande Rue de la Croix Rousse – 69004 LYON

Monsieur [D] [U],

demeurant 37 Grande Rue de la Croix Rousse – 69004 LYON

Association CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES DE LA METROPOLE DE LYON ET DU RHONE (CSF), intervenante volontaire

dont le siège social est sis 276 rue Duguesclin – 69003 LYON

représentés par M^e Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1559

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. [J] FRERES,

dont le siège social est sis 5 rue Villeneuve – 69004 LYON

représentée par M^e Jean-François LARDILLIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1938

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 25/03/2025

Date de la mise en délibéré : 19/05/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2021, à effet au 1e juillet 2021, la SCI [J] FRERES a donné à bail un appartement situé 37 grande rue de la Croix-Rousse à LYON (69004) à Monsieur [D] [U] et à Madame [L] [Y], pour une durée de trois ans, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1110 euros, outre 40 euros de charges.

Un arrêté d’encadrement des loyers de la ville de LYON a été pris le 1e novembre 2021.

Par courrier en date du 25 janvier 2024, Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y] ont sollicité la diminution de leur loyer auprès de leur bailleresse.

Insatisfaits de la réponse apportée par cette dernière, les locataires ont saisi la Commission départementale de conciliation des baux d’habitation du Rhône qui a convoqué bailleresse et locataires le 18 avril 2024. A l’issue, un avis de non-conciliation a été rendu.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y] ont fait assigner la SCI [J] FRERES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’obtenir la réduction de leur loyer.

Le contrat de bail a été tacitement reconduit le 1e juillet 2024.

L’association CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES DE LA METROPOLE DE LYON ET DU RHONE, ci-après l’association CSF, est intervenue volontairement à la procédure.

Appelée à l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures et sollicitent de :

— fixer le loyer du bien litigieux à la somme de 985 euros hors charges à compter du 1e juillet 2024 ;

— condamner la défenderesse à payer aux consorts [U] [Y] le trop-perçu, soit 2293,41 euros, somme arrêtée au 16 avril 2024, somme à parfaire au jour du jugement ;

— condamner la défenderesse à payer à l’association CSF la somme de 171,99 euros ;

— débouter la SCI [J] FRERES de ses demandes ;

— condamner la défenderesse aux dépens ;

— condamner la défenderesse à payer aux consorts [U] [Y] la somme de 2000 euros et 300 euros à l’association CSF au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en réduction du loyer, Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y] font valoir, au visa de l’article 140 de la loi ELAN, qu’ils ont respecté la procédure de cette loi et ont sollicité une diminution du loyer cinq mois avant le renouvellement du contrat de bail, puis ont saisi la Commission de conciliation des baux d’habitation du Rhône. Ils sollicitent le respect de l’encadrement des loyers à compter du 1e juillet 2024.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse quant au complément de loyer, les demandeurs font valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve que ce soit la SCI qui ait fait faire les travaux dans l’appartement ni la date à laquelle ces travaux auraient été réalisés, ni encore que les factures produites correspondent à des éléments utiles à l’appartement qui a été loué non meublé. Ils estiment que si les travaux ont été effectués dans l’appartement, ils ont été réalisés pour l’occupation de Monsieur [C] [J], l’un des associés de la SCI, et non pas pour la mise en location du bien. Les demandeurs insistent au surplus sur le fait que les dépenses n’ont pas été somptuaires mais relèvent d’achats courants. Quant au jardin, ils estiment qu’il s’agit d’un jardin collectif qui n’est pas à usage privatif et que plusieurs immeubles du quartier en disposent. Enfin, s’agissant de la cave, ils considèrent qu’il s’agit d’une annexe courante et commune aux autres immeubles de copropriété du quartier. Par ailleurs, les demandeurs font valoir qu’aucun complément de loyer ne pourrait s’appliquer en raison de l’existence de plusieurs vis-à-vis de moins de 10 mètres.

L’association CSF intervenant volontairement à l’instance, sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 171, 99 euros au titre de l’aide apportée aux demandeurs, ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au visa de l’article 329 du code de procédure civile, qu’elle a assisté les locataires dans toute la procédure et qu’elle doit être indemnisée du préjudice subi en conséquence.

A l’audience, la SCI [J] FRERES, représentée par son conseil, se réfère à ses écritures et sollicite de :

— dire que l’intervention volontaire est irrecevable à titre principal, et mal fondée à titre subsidiaire ;

— débouter les consorts [U] [Y] et l’association CSF de leurs demandes ;

— à titre reconventionnel, juger qu’il existe des caractéristiques exceptionnelles au bien loué ;

— fixer un complément de loyer à hauteur de 140 euros par mois, en sus du loyer de référence majoré hors charges de 986,22 euros à compter du 1er juillet 2024 ;

— condamner les consorts [U] [Y] et l’association CSF aux dépens ;

— condamner in solidum les consorts [U] [Y] et l’association CSF à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de réduction du loyer, la SCI [J] FRERES accepte que le loyer soit réduit conformément aux dispositions de la loi ELAN, à la condition que soit fixé un complément de loyer pour tenir compte des caractéristiques exceptionnelles du logement loué. En effet, elle insiste sur l’ampleur des travaux réalisés avant l’entrée dans les lieux des locataires, ainsi que sur l’existence de la cave et du jardin collectif. S’agissant des travaux, la SCI expose que l’appartement a été refait à neuf avec du mobilier de qualité et qu’il a été constaté son caractère exceptionnel dans deux avis de valeur, qui prenaient aussi en compte la présence du jardin. Selon elle, ce sont des caractéristiques qui justifient la fixation d’un complément de loyer puisqu’ils n’ont pas été intégrés dans la fixation du loyer. En effet, elle considère que dans le quartier de l’immeuble, il n’existe pas de jardin collectif aussi grand. En réponse aux moyens de la partie adverse, elle expose enfin que le complément de loyer ne pouvait pas être inscrit dans le contrat de bail, puisque la loi ELAN n’était pas encore en vigueur au moment de sa rédaction.

S’agissant de sa demande de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de l’association CSF, la SCI [J] FRERES fait valoir au visa des articles 31et 32 du code de procédure civile que l’association ne pouvait pas ester en justice sans outrepasser les limites de son objet social, outre qu’elle n’a aucun lien de droit avec la défenderesse et qu’elle n’est pas intervenue dès le départ de la procédure. Au fond, la SCI soutient que l’association est mal fondée dans son intervention, car elle ne justifie pas d’un préjudice personnel, direct et certain en lien avec ses actes.

MOTIFS

Sur la demande de réduction du loyer

Conformément à l’article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

Toutefois, aux termes de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN :

« A- Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. (…)

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. (…)

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties. (…)

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. »

A LYON, l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2021, entré en vigueur le 1er novembre 2021, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la ville.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoyait un loyer d’un montant mensuel de 1110 euros à compter du 1e juillet 2021, s’élevant à présent au montant de 1218,46 euros selon décompte locatif produit par les demandeurs. L’encadrement des loyers dans la ville de LYON est entré en vigueur postérieurement à cette date, de sorte que pour la première durée du bail, le loyer ne pouvait pas être modifié.

En revanche, aux termes de la lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 janvier 2024 des locataires, sollicitant la diminution du loyer auprès du gestionnaire, et aux termes de la saisine de la Commission départementale de conciliation du Rhône reçue le 27 février 2024, les consorts [U] [Y] ont averti leur bailleresse de leur demande de réduction du montant du loyer, plus de cinq mois avant la reconduction du bail. La Commission a rendu un avis de non-conciliation le 18 avril 2024 et les locataires ont saisi le juge des contentieux de la protection le 26 juin 2024, soit dans le délai qui leur était imparti, de sorte que leur action est recevable.

Il ressort des éléments du dossier que le loyer de 1218,46 euros est supérieur au montant du loyer majoré. En effet, le prix de la location majorée au mètre carré pour le bien litigieux est de 15,40 euros et la surface du lieu est de 64,04 m2. Le véritable montant maximal du loyer est égal à 15,40 x 64,04, soit 986,22 euros.

A compter du 1e juillet 2024, le montant du loyer sera fixé à la somme de 986,22 euros.

Sur la demande de fixation d’un complément de loyer

Aux termes de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN : « – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si les locataires indiquent que le bien loué est en situation de vis-à-vis, ils n’en rapportent pas la preuve. En effet, les plans cadastraux produits au débat montrent qu’il existe des distances inférieures à dix mètres entre les murs de l’immeuble et les murs des immeubles voisins mais ils ne permettent pas de s’assurer qu’il existe un vis-à-vis de moins de dix mètres, le vis-à-vis devant se comprendre comme les vues directes sur les autres logements. Partant, un complément de loyer peut s’appliquer au logement.

Pour justifier de l’application d’un complément de loyer la bailleresse se prévaut de plusieurs caractéristiques exceptionnelles de son logement.

D’abord, s’agissant de la cave et du local à vélo, la défenderesse échoue à démontrer qu’il s’agit de caractères qui rendent le bien exceptionnel. En effet, ce sont des caractéristiques, certes recherchées, mais qui demeurent communes dans une ville comme celle de LYON. Elles ne peuvent pas justifier de dépasser le plafond réglementaire et les dispositions légales et fonder la fixation d’un complément de loyer.

Quant à l’état de l’appartement et des travaux réalisés, le bailleur qui doit s’acquitter de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage, n’a pas à remettre les locaux à l’état neuf mais dans un état permettant de l’habiter décemment. Partant l’état remis à neuf de l’appartement, tel qu’il apparait sur la photographie produite par la bailleresse, et qui s’excipe des factures des travaux et de l’avis de valeur du 28 octobre 2020, ne permet pas de justifier l’existence ou la fixation d’un complément de loyer.

En revanche, l’appartement offre des équipements de cuisine, livrés à l’appartement aux termes de la facture Cdiscount du 17 août 2017, alors que le logement est loué non-meublé et que ces équipements ne sont pas pris en compte dans le calcul du loyer de référence. Pour cette raison, le plafond du loyer pourrait être dépassé. Il importe peu que les équipements achetés ne l’aient pas été par la SCI, mais par une tierce personne, puisque c’est le bien tel que loué au locataire qui sert à déterminer ou non le bien fondé d’un complément de loyer. Or, les équipements de cuisine auxquels font référence la facture CDISCOUNT du 17 août 2017 et livrés à l’adresse du domicile, font bien partie des commodités offertes.

Par ailleurs, l’appartement est loué avec la possibilité de jouir d’un jardin collectif. Si ce jardin est accessible à tous les occupants de l’immeuble, sa taille de 320m2, permet de pouvoir en jouir individuellement. Cela ressort par exemple du message adressé le 8 septembre 2024 par l’un des voisins à un membre de la SCI qui atteste que les consorts [U] [Y] ont pu accueillir leur famille dans le jardin, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs. De plus, il ressort des mails du 5 juillet 2017 sur l’organisation de l’entretien du jardin par les copropriétaires et des photographies produites par les demandeurs, que le jardin est très bien entretenu et offre manifestement un cadre de vie très agréable à ceux qui en bénéficient. S’il est établi par la capture d’écran produite par les demandeurs que plusieurs logements dans le quartier possèdent un jardin, l’immensité de ce jardin et son caractère très entretenu confère à l’immeuble un caractère exceptionnel qui justifie que soit fixé un complément de loyer.

Pour toutes ces raisons, il convient de fixer un complément de loyer à hauteur de 100 euros à compter du 1e juillet 2024.

Sur la demande de restitution du trop-perçu

Il n’est pas contesté que les locataires ont poursuivi le paiement du loyer après la reconduction tacite du contrat de bail. La SCI [J] FRERES a bénéficié à ce titre d’un trop perçu. Néanmoins, à ce montant il convient de soustraire le complément de loyer.

Sur la période de juillet 2024 à avril 2025, le trop-perçu s’élève à (1177, 27- 1086,22) + (1218,46- 1086,22) x 9 soit 1281,21 euros.

La SCI [J] FRERES sera donc condamnée à payer aux consorts [U] [Y] la somme de 1281,21 euros au titre du trop-perçu locatif pour la période de juillet 2024 à avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Sur l’intervention volontaire de l’association CSF

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, l’association CSF a pour mission première d’accompagner les locataires, mais en tant qu’association déclarée elle a bien la capacité pour agir en justice, et peut demander réparation d’un préjudice subi. Or il apparaît que son action est directement liée aux prétentions des demandeurs, puisque ses demandes sont relatives au paiement de l’aide apportée aux locataires dans le cadre de la procédure de réduction du loyer qu’ils ont introduite à l’encontre de leur bailleur.

L’intervention volontaire de l’association CSF sera donc déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. De plus, il est constant qu’un manquement contractuel peut causer un préjudice à un tiers au contrat.

Il ressort du décompte produit par l’association CSF du 24 juin 2024, que Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y] ont bénéficié de l’accompagnement de la société pour engager la procédure à l’encontre de la SCI [J] FRERES.

Or cet accompagnement n’est intervenu qu’en raison du refus de la SCI [J] FRERES de procéder à la diminution du loyer conformément aux dispositions légales et réglementaires, en violation de ses obligations contractuelles. C’est donc en raison de son comportement fautif que l’association CSF a dû dispenser ses conseils, qu’elle a chiffrés à hauteur de 171,99 euros.

Partant, la SCI [J] FRERES sera condamnée à lui payer cette somme.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [J] FRERES qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [J] FRERES, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [D] [U] et à Madame [L] [Y] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros et à 300 euros pour l’association CSF et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE le loyer mensuel du bien objet du contrat de bail conclu le 18 juin 2021, entre la SCI [J] FRERES et Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y] sur un appartement situé 37 grande rue de la Croix-Rousse à LYON (69004) à la somme de 986,22 euros à compter du 1e juillet 2024 ;

FIXE un complément de loyer mensuel au contrat de bail conclu le 18 juin 2021, entre la SCI [J] FRERES et Monsieur [D] [U] et Madame [L] [Y] sur un appartement situé 37 grande rue de la Croix-Rousse à LYON (69004) à hauteur de 100 euros à compter du 1e juillet 2024 ;

CONDAMNE la SCI [J] FRERES à payer à Monsieur [D] [U] et à Madame [L] [Y] la somme de 1281,21 euros au titre du trop-perçu sur la période de juillet 2024 à avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de l’association CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES DE LA METROPOLE DE LYON ET DU RHONE  ;

CONDAMNE la SCI [J] FRERES à payer à l’association CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES DE LA METROPOLE DE LYON ET DU RHONE la somme de 171,99 euros ;

CONDAMNE la SCI [J] FRERES aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [J] FRERES à payer à Monsieur [D] [U] et à Madame [L] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [J] FRERES à payer l’association CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES DE LA METROPOLE DE LYON ET DU RHONE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [J] FRERES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE