TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/06516 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WGUB

Jugement du 20 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BUSSILLET POYARD – 1776

la SELARL [J] & ASSOCIES – 25

la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS – 1207

la SELARL VALERIE BERTHOZ – 1113

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Mai 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 Février 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la société ARBRESLOISE DE LOCATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. ORALIA SOGIMAT,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

Compagnie d’assurance ACTE IARD,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.S. ENTORIA,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Brice LACOSTE de la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Isabelle MONIN LAFIN de la SELARL ASTREE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS DE SEINE (avocat plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette copropriété a eu pour syndic la société ORALIA SOGIMAT durant plusieurs années.

A ce titre, la société ORALIA SOGIMAT a souscrit, le 27 novembre 2013, une police d’assurance auprès de la société ACTE IARD, pour le compte du syndicat des copropriétaires, via la société de courtage ENTORIA (anciennement AXELLIANCE).

Au début de l’année 2020, il a été mis fin, de façon anticipée, au mandat de la société ORALIA SOGIMAT, les copropriétaires ayant souhaité confier la gestion de la copropriété à un syndic bénévole.

La société ARBRELOISE DE LOCATION a été désignée ès qualités de syndic aux termes de l’assemblée générale du 28 février 2020.

Le 20 décembre 2019, un des murs de la copropriété a subi des désordres, du fait d’un épisode de vents particulièrement violents.

La société ORALIA SOGIMAT a alors effectué, par lettre du 6 janvier 2020, une déclaration de sinistre auprès de la société ENTORIA.

Par mail du 4 février 2020, la société ENTORIA a fait savoir que le contrat d’assurance n’avait pas été reconduit au 31 octobre 2019 et qu’aucune garantie n’était donc acquise par son intermédiaire.

Le syndicat des copropriétaires considère que l’absence de toute couverture d’assurance lors du sinistre du 20 décembre 2019 est le fait de son ancien syndic la société SOGIMAT et du courtier ENTORIA et avoir ainsi subi un préjudice dont il estime devoir obtenir réparation.

Par ordonnance de référé du 18 décembre 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une provision dirigée à l’encontre de la société ORALIA SOGIMAT à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation des 06 et 07 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à L’ARBRESLE 69210 représenté par son syndic en exercice la société ARBRESLOISE DE LOCATION a fait citer devant le tribunal judiciaire de Lyon la SAS ORALIA SOGIMAT, son assureur la compagnie d’assurance ACTE IARD et le courtier en assurance la SAS ENTORIA, anciennement AXELLIANCE.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 02 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société ARBRESLOISE DE LOCATION sollicite qu’il plaise :

Vu les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du Décret du 20 juillet 1970 régulant la profession de syndic de copropriété,

Vu les dispositions des articles 1991 et suivants du Code Civil,

Condamner in solidum la société Sogimat-Oralia et la société ENTORIA à payer au concluant le coût de la remise en état des désordres subis par le mur de clôture de la copropriété, soit selon le devis en date du 05/07/2021 la somme de 13.974,00 €, montant qui sera indexé lors de son complet paiement par référence à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction BT 01, l’indice de référence étant celui du mois de juillet 2021,

Débouter la compagnie ACTE de la demande qu’elle présente à l’encontre du concluant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant seule responsable de la nécessité dans laquelle a été le syndicat des copropriétaires de l’appeler en cause, nécessité ensuite de laquelle elle a versé aux débats la pièce qui était jointe au courrier de résiliation que lui avait adressé le courtier Axelliance, devenu ENTORIA, pièce qu’elle s’était refusé à communiquer avant le procès sans raison valable,

Condamner in solidum les sociétés Oralia-Sogimat et ENTORIA à payer au concluant la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’elles lui ont causé par leur résistance abusive,

Condamner les mêmes in solidum à payer au concluant une somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les deux mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 06 novembre 2023, la société ENTORIA sollicite qu’il plaise :

Vu l’article 1985 du Code civil,

Vu les anciens articles 1108 et 1165 du Code civil,

Vu l’article L.113-12 du Code des assurances,

Vu la jurisprudence et les pièces produites aux débats,

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 9][Adresse 7] de sa demande visant à condamner solidairement et conjointement la société ENTORIA et la société ORALIA-SOGIMAT à lui verser la somme de 13 974,00 € au titre de la remise en état des désordres.

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 9][Adresse 7] de sa demande visant à condamner solidairement et conjointement la société ENTORIA et la société ORALIA-SOGIMAT à lui verser la somme de 3 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’elles lui ont causé par leur résistance abusive.

DÉBOUTER le syndic ORALIA-SOGIMAT de sa demande consistant à condamner ENTORIA à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Localité 9][Adresse 7] et le syndic ORALIA-SOGIMAT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ENTORIA, venant aux droits

d’AXELLIANCE BUSINESS SERVICES.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] À [Adresse 10] ou toute autre partie succombant à verser la somme de 4 000 € à la société ENTORIA, venant aux droits d’AXELLIANCE BUSINESS SERVICES, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 1er février 2024, la société ORALIA SOGIMAT sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes comme étant infondées,

A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions le préjudice du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5],

Condamner la société ACTE IARD et/ou la société ENTORIA à relever et garantir la société ORALIA SOGIMAT de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

En tout état de cause

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], la société ACTE IARD et la société ENTORIA, ou qui mieux d’entre eux le devra, à payer à la société ORALIA SOGIMAT la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], la société ACTE IARD et la société ENTORIA, ou qui mieux d’entre eux le devra, aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 08 novembre 2023, la compagnie ACTE IARD sollicite qu’il plaise :

Rejeter les moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] susceptibles d’être formés à l’encontre de la société ACTE IARD,

Prononcer la mise hors de cause de la société ACTE IARD,

Rejeter l’appel en garantie de la société ORALIA-SOGIMAT,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à la société ACTE IARD la somme de 4000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le même aux dépens de l’instance distraits au profit de la Selarl Duflot & associés, avocat, sur son affirmation de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société ENTORIA

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il résulte des pièces versées au débat que l’ancien syndic, la société SOGIMAT, chargée par le syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance « multirisques immeuble » destinée à garantir les biens immeubles de la copropriété, s’est adressée au courtier ENTORIA, anciennement dénommé AXELLIANCE. Par l’intermédiaire de ce dernier, un contrat a été souscrit auprès de la compagnie d’assurance ACTE IARD à effet du 14 novembre 2013 avec tacite reconduction annuelle, l’échéance principale étant le 1er novembre de chaque année.

Ensuite de la déclaration de sinistre du fait de l’effondrement d’une partie du mur de la copropriété, le syndic s’est vu opposer un refus de garantie par courriel du 04 février 2020 ainsi rédigé : « Ce contrat n’a pas été reconduit par la compagnie AREAS à sa dernière échéance principale, soit le 31 octobre 2019.

Par ailleurs, nous n’avons eu aucune instruction de replacement de ce contrat.

Je vous confirme qu’à ce jour, aucune garantie n’est acquise par notre intermédiaire ».

Par mail du 07 février 2020, l’inspecteur courtage du groupe CAMACTE, dont fait partie la société ACTE IARD, écrivait encore au syndic la société ABRESLOISE DE LOCATION : « après avoir effectué des recherches, je vous informe que le contrat référencé en marge a été résilié à la demande de votre courtier.

La résiliation a pris effet au 31 octobre 2019, ainsi tout sinistre survenu postérieurement à cette date ne peut être couvert par ce contrat ».

La société ENTORIA venant aux droits et obligations de la société AXELLIANCE BUSINESS SERVICES ne peut valablement soutenir qu’elle n’a pas pu résilier le contrat litigieux puisqu’elle n’a reçu aucun mandat pour ce faire. Le courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la société ACTE IARD le 12 novembre 2018 (pièce n°12 du demandeur) et le listing des contrats résiliés (pièce n° 3 de la société ACTE IARD) établissent en effet le contraire. Le contrat d’assurance souscrit par la copropriété a donc bien été résilié par le courtier ENTORIA et ce, dans les formes édictées à l’article L113-14 du code des assurances. C’est bien en sa qualité de courtier en assurance, mandataire de la copropriété, que la société ENTORIA a procédé à cette résiliation, même si elle n’avait pas reçu d’instruction en ce sens de la part de la copropriété. La résiliation semble en effet avoir pris place dans un contexte de rupture de relations commerciales avec ACTE IARD, voulue par le courtier, entraînant la résiliation de « toutes les affaires en cours ».

Elle ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a fait diligence pour que la copropriété souscrive un nouveau contrat d’assurance ni avoir proposé au syndic le placement auprès d’autres compagnies d’assurance mais que ce dernier aurait refusé. Le courriel du 28 février 2019 adressé par AXELLIANCE (ENTORIA) à SOGIMAT en tant que syndic et portant sur les diligences accomplies pour la souscription d’un nouveau contrat concerne divers immeubles en copropriété et non pas spécifiquement l’immeuble [Adresse 1], qui y figure simplement au sein d’un tableau, sans précision des diligences pour lui.

En tout état de cause, il n’est pas établi que le courtier ENTORIA ait fait diligence pour que la copropriété reste couverte à l’échéance du contrat résilié. Il n’est pas même acquis, au vu des pièces versées, qu’il ait informé le syndic de la résiliation du contrat d’assurance. La faute dans l’exécution de son mandat est ainsi caractérisée. Cette faute a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui n’a pu bénéficier de la garantie d’assurance souscrite en cas de survenance de sinistres tel que celui de la fin de mois de décembre 2019.

La société ENTORIA engage ainsi sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité de la société ORALIA SOGIMAT

En vertu de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est acquis, conformément aux motifs susvisés, que le syndic n’a pas été informé par le courtier de la résiliation du contrat d’assurance couvrant la copropriété. Du fait de cette ignorance, il ne peut lui être reproché l’absence de diligence destinée à trouver une autre garantie d’assurance.

En application des dispositions légales précitées, le syndic est toutefois en charge d’administrer l’immeuble et à ce titre, il se doit en particulier de s’assurer que celui-ci est bien assuré.

Or, il est indéniable que du fait de la résiliation du contrat d’assurance au 31 octobre 2019, l’avis d’échéance annuelle généralement adressé un à deux mois avant l’échéance, n’a pas été réceptionné par la société ORALIA. Ne recevant pas la demande de paiement de prime pour l’année 2020, qu’elle aurait dû recevoir courant septembre ou au plus tard en octobre, pour une échéance annuelle au 1er novembre, elle aurait pourtant dû s’en inquiéter en interrogeant le courtier et/ou la compagnie d’assurance. Si le syndic avait procédé à cette vérification, il se serait aperçu à temps que l’immeuble qu’il était chargé d’administrer n’était plus assuré. Cette abstention caractérise sa faute de gestion en lien causal avec l’absence de couverture assurantielle pour le syndicat des copropriétaires.

La société ORALIA engage ainsi in solidum avec la société ENTORIA, sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires.

Sur le préjudice

Il ne peut être valablement reproché au syndicat des copropriétaires de n’avoir pas fait procéder aux travaux de réfection du mur sinistré dès le début de l’année 2020, alors qu’un contentieux était en cours à propos de la prise en charge de ce sinistre.

Il est justifié, au vu du devis établi le 05 juillet 2021 par la société THIVILLIER, d’arrêter le préjudice matériel subi, au coût des travaux de reprise, soit la somme de 13 974€.

La société ENTORIA et la société ORALIA seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 974€, €, outre actualisation sur l’indice BT 01 du mois de juillet 2021.

Le syndic et le courtier en assurance ayant pareillement contribué à l’entier préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l’absence de couverture d’assurance, il n’est pas justifié de faire droit à la demande de la société ENTORIA tendant à être relevée et garantie par la société ACTE IARD et/ou la société ENTORIA de toutes condamnations prononcées à son encontre. Ce chef de demande sera rejeté.

Sur la demande de mise hors de cause

L’absence de toute demande formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ACTE IARD ne commande pas pour autant de prononcer la mise hors de cause de celle-ci, dès lors qu’elle a été appelée en garantie par la société ORALIA.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Pour être accueilli dans sa demande, le syndicat des copropriétaires doit démontrer un abus, un préjudice dans son existence et son montant, autre que le montant des frais irrépétibles, et un lien de causalité.

Aux termes de ses écritures, il n’existe aucune démonstration de ces trois éléments permettant d’entrer en voie de condamnation. Ce chef de demande ne peut prospérer et sera rejeté.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société ENTORIA et la société ORALIA, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est en outre justifié de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société ACTE IARD, dès lors que le syndicat des copropriétaires aurait pu choisir de provoquer un incident devant le juge de la mise en état afin d’obtenir communication de pièces au lieu de la maintenir dans la procédure, sans pour autant présenter aucune demande à son encontre. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 1 500€ à la société ACTE IARD au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société ENTORIA et la société ORALIA SOGIMAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société ARBRESLOISE DE LOCATION la somme de 13 974€, outre actualisation sur l’indice BT 01 du mois de juillet 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum la société ENTORIA et la société ORALIA SOGIMAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société ARBRESLOISE DE LOCATION la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE la SELARL [J] ET ASSOCIES à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la société ARBRESLOISE DE LOCATION à payer à la société ACTE IARD la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,