TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à

M^e TAVERNIER

DGFIP

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/16689

N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q3Y

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 01 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Société PONTINE GROUPE

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître David TAVERNIER de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0108

DÉFENDERESSE

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par son Inspecteur

Décision du 01 Septembre 2025

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/16689 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q3Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente

Patrick NAVARRI, Vice-président

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025 tenue en audience publique devant Marine PARNAUDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 01 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 janvier 2019, la société SAS PONTINE GROUPE, ci-après dénommée « la société » a fait l’acquisition des lots 82, 101 et 125 d’un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1], les lots 208, 219 et 220 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], ainsi que les lots 3,5 et 6 de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 13].

A l’occasion de cet achat, la société s’est placée sous le régime de faveur des marchands de biens, prévu à l’article 1115 du code général des impôts, lui permettant d’acquitter un droit de vente à un taux réduit. En contrepartie, la société s’est engagée à revendre les biens immobiliers susvisés dans un délai de cinq ans à compter de la date d’achat.

Par acte complémentaire notarié du 7 décembre 2021, la société a substitué un engagement de construire un immeuble neuf, au sens des dispositions prévues à l’article 257 du code général des impôts, en lieu et place de l’engagement de revendre établi antérieurement.

A cette occasion, la société a sollicité le 8 décembre 2021, par réclamation contentieuse, la restitution auprès de l’administration fiscale, des droits de mutation préalablement acquittés lors de l’acte d’acquisition initial.

Par décision du 13 octobre 2023, l’administration fiscale a rejeté la demande de restitution de la société.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la société PONTINE GROUPE a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 12] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

«  – déclarer non fondée la décision de rejet de Madame la directrice régionale des Finances Publiques d’Ile de France en date du 13 octobre 2023, en suivant favorablement l’argumentation développée par la requérante ;

— condamner, en conséquence, Madame la directrice régionale des Finances Publiques d’Ile de France à restituer les droits de mutation au taux réduit pour un montant de 87.064 € ;

— condamner la Direction Générale des Finances Publiques à verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— la condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article R.207-1 du Livre des Procédures Fiscales. "

La demanderesse entend se prévaloir de la doctrine administrative prévue au paragraphe n°270 du BOI-ENR-DMTOI-10-40.

Elle considère qu’il existe deux régimes différents d’engagement de construire qui sont alternatifs, le régime légal et le régime doctrinal et soutient que la restitution des droits est possible dans l’hypothèse où un régime de faveur est substitué par un autre régime de faveur. Elle fait valoir qu’elle a entendu opter en faveur de l’une des voies offertes par la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601) aux fins d’obtenir la restitution des droits précédemment acquittés.

Elle relève également qu’elle a respecté son engagement de construire dans les quatre ans suivant l’acquisition initiale, soit dans le délai imparti, qu’elle n’avait nul besoin du délai supplémentaire qui lui aurait été conféré par une telle substitution et qu’elle n’avait donc aucun intérêt à opérer cette substitution d’engagement fiscal, sauf celui consistant en la restitution des droits antérieurement acquittés.

Par conclusions signifiées le 7 octobre 2024, l’administration fiscale demande au tribunal de :

«  – Débouter la société PONTINE GROUPE de ses demandes, moyens et fins ;

— Confirmer la décision de rejet du 13 octobre 2023 ;

— Débouter la société PONTINE GROUPE de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC ;

— Condamner la société PONTINE GROUPE aux entiers dépens de l’instance. "

La défenderesse expose que la demanderesse commet une erreur d’interprétation de la doctrine fiscale dont elle se prévaut. Elle observe que la substitution d’un acte initial contenant un engagement de revendre n’entraine aucune restitution des droits acquittés alors que la substitution d’un acte initial ne contenant aucun engagement de revendre permet, par mesure de tempérament, la restitution des droits. Elle fait valoir qu’en l’espèce, il s’agit de la première hypothèse, un régime de faveur étant substitué par un autre régime de faveur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIFS

I. Sur les conditions des droits de vente à taux réduit

Concernant les engagements de revendre, l’article 1115 du code général des impôts dispose que " Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d 'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacune de ces personnes”.

Aussi, il apparaît que les acquisitions d’immeubles réalisées par des assujettis à la TVA bénéficient du droit de vente au taux réduit à condition que l’acquéreur s’engage à revendre les biens dans un délai de cinq ans à compter de la date de l’acte d’acquisition. En outre, en cas de mutations successives entre assujettis, le délai imparti au premier s’impose à chacun des autres ; le bien doit donc être revendu avant le terme de ce délai à un non-assujetti ou à un assujetti prenant un engagement de construire ou encore à un assujetti ne prenant aucun engagement.

S’agissant des engagements de construire, l’article 1594-0 G du code général des impôts dispose que, " sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement :

A. I. – Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. – Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I.

En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au I, l’engagement pris par le cédant peut être repris par l’acquéreur auquel s’impose alors le délai imparti au cédant. La personne à laquelle s’impose l’engagement mentionné au I peut, dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 qui est réputé avoir pris effet à compter de cette même date.

L’acquéreur d’un bien qui a pris l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au I. Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit auprès de l’administration et vaut accomplissement de l’engagement de revendre.

III. – Cette exonération n’est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu’à concurrence d’une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure.

Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.

Pour les terrains destinés à la construction d’immeubles non affectés à l’habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l’exploitation de ces constructions.

IV. – Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation.

IV bis. – Une prolongation annuelle renouvelable du délai mentionné au premier alinéa de l’article 1115 peut être accordée, dans des conditions fixées par décret, par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles situés dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté définie à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme et acquis par la personne chargée de l’aménagement ou de l’équipement de cette zone.

V. – En cas d’acquisition d’un terrain compris dans le périmètre d’une association syndicale de remembrement, le délai de quatre ans ne commence à courir qu’à compter de la décision de clôture des opérations de remembrement.

VI. – Pour l’application des dispositions du présent A les immeubles ou fractions d’immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l’habitation.

VII. – Les modalités d’application des I à V sont fixées par décret.

B. Les opérations suivantes :

a. Les acquisitions d’immeubles effectuées en vue de l’aménagement de zones à urbaniser par priorité, par les collectivités et par les organismes concessionnaires de cet aménagement ;

b. Les acquisitions d’immeubles situés dans les zones d’aménagement différé, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 212-2 et L. 212-3 du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 par les collectivités et les organismes bénéficiaires du droit de préemption ;

c. Les rétrocessions et restitutions consenties en application des articles L. 212-7 et L. 213-1 du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

d. Les acquisitions d’immeubles ou de droits immobiliers portant sur des biens situés dans des zones d’intervention foncière, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-2, L. 211-3 et L. 211-7 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

e. Les rétrocessions consenties en application de l’article L. 211-11 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 85-729 du 18 juillet 1985 ;

f. Les acquisitions de biens soumis au droit de préemption urbain ou au droit de préemption institué dans les zones d’aménagement différé, effectuées dans les conditions prévues aux articles L. 211-4, L. 211-5, L. 212-2, L. 212-3 et L. 213-1 à L. 213-3 du code de l’urbanisme ;

g. Les rétrocessions consenties en application de l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme ;

h. les acquisitions de biens soumis au droit de préemption institué dans les zones de préemption créées en application de l’article L. 215-1 du code de l’urbanisme, effectuées dans les conditions prévues au chapitre V du titre Ier du livre II dudit code par les collectivités ou établissements publics bénéficiant du droit de préemption, directement, par substitution ou par délégation ;

i. les rétrocessions consenties en application de l’article L. 215-22 du code de l’urbanisme ;

j. Les cessions d’actifs opérées par l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation ou par les sociétés civiles immobilières dont elle détient la majorité des parts, en faveur des régimes de retraites complémentaires obligatoires des salariés du secteur privé par répartition institués par voie d’accords collectifs interprofessionnels ;

k. Les acquisitions d’immeubles effectuées par un établissement public foncier dans le cadre des opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national mentionnées au titre IV du livre VII du code de la construction et de l’habitation. "

Il ressort de ces dispositions que les acquisitions d’immeubles réalisées par les personnes assujetties à la TVA sont exonérées de droit de vente, sous réserve du droit fixe, à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte, à effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de la date de cet acte, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Au cas présent, à l’occasion de l’achat, la société s’est placée sous le régime de faveur des marchands de biens prévu à l’article 1115 du code général des impôts lui permettant ainsi d’acquitter des droits de mutation à un taux réduit. En contrepartie, la société s’est engagée à revendre les biens immobiliers susvisés dans un délai de cinq ans à compter de la date d’achat.

Par acte complémentaire notarié du 7 décembre 2021, la société a substitué un engagement de construire un immeuble neuf au sens des dispositions prévues à l’article 257 du code général des impôts en lieu et place de l’engagement de revendre établi antérieurement.

Elle a substitué un engagement de construire par acte complémentaire du 7 décembre 2021, à son engagement de revendre pris dans l’acte initial du 25 janvier 2019.

Or, aucune restitution des droits acquittés n’est prévue par les textes dans cette situation.

Ainsi, la société invoque à tort une interprétation de la doctrine fiscale (BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601 – paragraphe 270) dès lors que l’acte notarié initial contient un engagement de construire et prévoit donc un régime de faveur d’une part, et que la doctrine querellée n’ajoute pas un cas de substitution à ceux prévus par le législateur d’autre part.

Au surplus, la société n’a pas respecté les conditions prévues à l’annexe III de l’article 266 bis du code général des impôts qui impose à la société de souscrire une déclaration précisant l’objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement, ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

En conséquence, la société PONTINE GROUPE sera déboutée de ses demandes.

II. Sur les autres demandes

La société PONTINE GROUPE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Pour ce même motif, sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société PONTINE GROUPE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société PONTINE GROUPE aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 12] le 01 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE