MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01128 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZOI3

AFFAIRE : S.C.I. SOLO C/ [L] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SOLO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [L] [J]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Rémy DANDAN de la SARL RD AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Septembre 2024

Délibéré prorogé au 25 Février 2025

Notification le

à :

Maître Agnès PRUDHOMME – 1357, Expédition et grosse

Maître [N] [W] de la SARL RD AVOCATS – 16, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14], parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 3], est soumis au statut de la copropriété, selon règlement en date du 29 janvier 1985. Il est traversé par une allée cochère, permettant d’accéder à une allée privée, aujourd’hui cadastrée section AT, n° [Cadastre 7], débouchant sur la [Adresse 15] et desservant notamment les parcelles cadastrées section AT, n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par acte du 29 janvier 1985, les consorts [H] ont notamment vendu, à Monsieur [S] [F], le local commercial à destination de boulangerie constituant le lot n° 22 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14].

Le règlement de copropriété expose que ce lot comprend une grande pièce à usage de fournil, éclairée par une ouverture sur la cour et desservie par une porte donnant sur le garage mitoyen, situé hors du périmètre de la copropriété et restant la propriété des consorts [H], aujourd’hui parcelle cadastrée section [Cadastre 11], n° [Cadastre 6].

Par acte du 28 avril 2000, Monsieur [S] [F] a apporté le local commercial à destination de boulangerie constituant le lot n° 22 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14], à la société [F] IMMOBILIER

Par acte du 18 décembre 2000, les consorts [H] ont donné à bail aux époux [U], à compter du 1er octobre 2000, le garage édifié sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], afin qu’ils l’exploite avec le local commercial contigu.

Par acte du 11 octobre 2001, la société [F] IMMOBILIER a donné à bail aux époux [U], à compter du 1er octobre 2001, le local commercial à usage de boulangerie constituant le lot n° 22 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14].

Par acte authentique en date du 03 décembre 2007, Madame [H] a vendu à Monsieur [L] [J] :

un petit bâtiment à usage de garage, situé sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6] ;

une cote-part indivise de 11% de la propriété de la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 7], à usage de desserte de la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6] ;

l’acte précisant que le garage était loué, depuis le 1er octobre 2000 et selon acte du 18 décembre 2000, aux époux [U].

Par acte authentique en date du 02 décembre 2010, la société [F] IMMOBILIER a notamment vendu à la SCI LYS005, devenue la SCI SOLO, le local commercial à destination de boulangerie constituant le lot n° 22 de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 12] (69005).

La liquidation judiciaire de l’entreprise des époux [U] a été prononcée par jugement du Tribunal de commerce de LYON en date du 26 janvier 2023.

Monsieur [L] [J] a alors entrepris des travaux destinés à transformer le garage édifié sur sa parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], en local d’habitation et la SCI SOLO lui a reproché d’avoir muré les accès et ouvertures d’éclairement du fournil de son local commercial.

Le 17 mars 2023, Maître [B] [Y], commissaire de justice mandaté par Monsieur [L] [J], a dressé un procès-verbal de constat portant sur le garage de son mandant.

Le 09 février 2024, Maître [P] [D], commissaire de justice mandaté par la SCI SOLO, a dressé un procès-verbal de constat portant sur les travaux réalisés sur le garage et les ouvertures qui donnaient sur le lot n° 22 de la copropriété voisine.

Les échanges entre les parties ne leur ont pas permis de trouver une issue amiable à leur différend.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la SCI SOLO a fait assigner en référé

Monsieur [L] [J] ;

aux fins de remise en état des lieux sous astreinte et d’indemnisation provisionnelle.

A l’audience du 10 septembre 2024, la SCI SOLO, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :

condamner Monsieur [L] [J] à procéder, sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à :

◦la réouverture de l’ensemble des ouvertures (fenêtres et portes fenêtres) obturées par ses soins sur la façade Sud de l’immeuble du [Adresse 9], au droit du lot n° 22 ;

◦détruire tous les ouvrages et aménagements empêchant ou limitant l’accès aux réseaux alimentant le lot n° 22 ;

interdire à Monsieur [L] [J] et à tout occupant de son chef de stationner dans la cour devant l’ouverture actuellement partiellement obturée du bien de la SCI SOLO, sous astreinte de 1 000,00 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner Monsieur [L] [J] à lui payer la somme provisionnelle de 20 000,00 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

condamner Monsieur [L] [J] à lui payer la somme de 6 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [L] [J], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

rejeter toutes les demandes formulées par la SCI SOLO à son encontre ;

condamner la SCI SOLO à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 12 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de remise en état sous astreinte

L’article 544 du code civil énonce : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’article 545 du code civil dispose : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

L’article 701, alinéas 1 et 2, du code civil ajoute : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Tel est notamment le cas d’une atteinte au droit de propriété, qui constitue par elle-même un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser (Civ. 3, 22 mars 1983, 81-14.547).

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Sur la demande de remise en état des ouvertures

En l’espèce, la demande de remise en état porte sur l’ensemble des ouvertures (fenêtres et portes fenêtres) obturées en façade Sud, sans les détailler.

Le procès-verbal de constat dressé le 09 février 2024, recoupé avec les photographies produites en pièce n° 6 par la Demanderesse et le procès-verbal de constat dressé le 17 mars 2023 à la demande de Monsieur [L] [J], amènent à retenir qu’il s’agit :

de la fenêtre, donnant du fournil sur le garage, murée par des briques rouges, du côté Ouest du mur Sud ;

de la fenêtre surmontant celle murée par des briques rouges, donnant du fournil sur le garage et son toit, partiellement murée par des parpaings ;

de la porte, donnant du fournil sur le garage, murée par des parpaings ;

de la fenêtre surmontant la porte qui donnait du fournil sur le garage, partiellement murée par des parpaings ;

de la fenêtre, donnant du fournil sur la cour en partie Est, non bâtie, de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11], n° [Cadastre 6].

S’agissant de la porte donnant du fournil sur le garage  :

L e règlement de copropriété du 29 janvier 1985 inclut l’état descriptif de division et stipule que le lot n° 22 est composé d’un « local commercial [comprenant] une grande pièce à usage de fournil éclairé par une ouverture sur la cour et desservie par une porte donnant sur le garage mitoyen restant la propriété des consorts [H] » (p. 11).

Il s’agit du garage édifié sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], appartenant désormais à Monsieur [L] [J].

Le règlement de copropriété rappelle par ailleurs, dans une section intitulé « SERVITUDES ET CLAUSES PARTICULIERES » (p. 7 et s.), retranscrivant les clauses stipulées dans l’acte de vente conclu le même jour entre les consorts [H] et Monsieur [F], qu’a été consenti au profit du lot n° 22 de la copropriété : « un droit d’accès au fournil compris dans le local commercial à usage de boulangerie, au rez-de-chaussée, par le garage restant la propriété des consorts [H], et attenant au Sud de l’immeuble vendu.

Les emplacements de ces servitudes sont indiqués dans le plan de division ci-annexé.  ».

En outre, il qualifie de parties privatives les portes, fenêtres et portes-fenêtres (p.22).

Il en ressort, d’une part, que Monsieur [L] [J] n’est pas propriétaire des portes et fenêtres du mur séparant son garage du lot de copropriété n° 22 de la SCI SOLO et, d’autre part, que sa parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], est grevée d’une servitude de passage, mentionnée dans le titre opérant division et découlant de la situation des lieux telle qu’elle résulte de la volonté du propriétaire initial, destinée à permettre l’accès au fournil par la porte aménagée dans le mur le séparant du garage.

Or, il est établi par

les photographies produites en pièce n° 6, page 1 et 4 ;

le procès-verbal de constat du 17 mars 2023, pages 12, 13, 14, 18 et 19 ;

le procès-verbal de constat du 09 février 2024, pages 27, 29, 31, 33 et 34 ;

que, dans le cadre de ses travaux de changement de destination du garage en local d’habitation, Monsieur [L] [J] a muré la porte donnant du fournil au garage et permettant d’exercer la servitude de passage.

Ce faisant, il a porté atteinte à la consistance du lot n° 22, propriété privative de la SCI SOLO dont elle a supprimé un accès, ainsi qu’à la servitude de passage dont est grevé son fonds et dont les termes ont été littéralement relatés dans le règlement de copropriété.

Pour contester la demande sur ce point, Monsieur [L] [J] expose :

avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires au changement de destination de son bien  : ce moyen est sans emport sur la solution du litige, dès lors que le respect d’une autorisation d’urbanisme n’autorise pas pour autant à porter atteinte à la propriété d’un tiers, ni ne dispense du respect des servitudes ;

que le règlement de copropriété n’aurait fait que dresser « un constat, à un moment donné, selon lequel les deux pièces desservies par la même porte appartenaient à la même personne » et n’imposerait pas le maintien de la porte : tout d’abord, il est erroné d’indiquer que le local commercial et le garage appartenaient à la même personne à la date d’établissement du règlement de copropriété, puisque le 29 janvier 1985, les consorts [H] ont divisé leurs biens et vendu le local commercial à Monsieur [F], en restant propriétaires du garage.

Il s’ensuit que la description du lot n° 22 n’avait pas pour objet « de souligner l’absence d’atteinte au droit de propriété en excluant l’hypothèse d’une porte qui conduisait d’une propriété appartenant à un premier propriétaire à une autre propriété appartenant à un second propriétaire » (conclusions, p. 9), mais au contraire d’établir l’existence d’une porte entre le fournil du local de Monsieur [F] et le garage des consorts [H], et de souligner la création d’une servitude de passage sur leur fonds.

Ensuite, le moyen implique la reconnaissance du fait que Monsieur [L] [J] a modifié la situation des lieux, en supprimant la porte permettant de circuler entre le fournil et le garage, et a donc porté atteinte à la propriété de la SCI SOLO.

De plus, il importe peu que le règlement de copropriété n’impose pas le maintien d’une porte, puisqu’il n’autorise pas Monsieur [L] [J] à la murer alors qu’elle appartient au propriétaire du lot n° 22 de la copropriété voisine ;

le mur séparant son bien du lot n° 22 de la copropriété contiguë serait mitoyen, ce qui interdirait d’y aménager ou d’y maintenir une porte  : s’il est constant que le mur litigieux présente un caractère mitoyen, la porte murée par Monsieur [L] [J] existait dès avant le 29 janvier 1985 et n’a donc pas été créée sans son consentement. Son caractère irrégulier n’est donc pas établi, ni le fait que le Défendeur ait à consentir à son maintien.

Il en résulte que l’obstruction de la porte entre le fournil du lot n° 22 et le garage de Monsieur [L] [J], portant atteinte au droit de propriété de la Demanderesse et à la servitude de passage, constitue un trouble manifestement illicite, auquel il sera remédier en ordonnant le rétablissement de la porte.

S’agissant des fenêtres entre le fournil et le garage

Selon l’état descriptif de division précité, le lot n° 22 est composé d’un « local commercial [comprenant] une grande pièce à usage de fournil éclairé par une ouverture sur la cour et desservie par une porte donnant sur le garage mitoyen restant la propriété des consorts [H] » (p. 11), à savoir le garage édifié sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], appartenant désormais à Monsieur [L] [J].

Il appert qu’il est silencieux au sujet des ouvertures en nature de fenêtre entre le fournil et le garage.

Premièrement, la fenêtre, donnant du fournil sur le garage, murée par des briques rouges, du côté Ouest du mur Sud, apparaît ne plus être en usage depuis de nombreuses années.

Les photographies produites par Monsieur [L] [J] en pièce n° 11 permettent en effet de constater que cette ouverture était déjà murée lors de la reprise des lieux, corroborant les photographies versées aux débats par la SCI SOLO en pièce n° 6.

Partant, il n’est pas démontré que le Défendeur ait porté atteinte à la propriété de la Demanderesse sur ce point et, faute de trouble manifestement illicite, il sera dit n’y avoir lieu à référé au sujet de sa remise en état.

Deuxièmement, une fenêtre surmonte la précédente et a été murée par des parpaings.

La photographie du garage vidé de ses encombrants (pièce n° 11 [J]) permet de constater qu’à la date de la reprise du garage par Monsieur [L] [J], la fenêtre n’était pas murée.

De plus, les photographies produites en pièce n° 6 par la SCI SOLO et le procès-verbal de constat du 09 février 2024, démontrent que les travaux d’obstruction de cette fenêtre ont été réalisés à la même époque et au moyen des mêmes matériaux que ceux ayant condamné la porte permettant de circuler entre le fournil et le garage.

Ainsi, il importe peu qu’une partie du vitrage de cette fenêtre n’ait donné que dans le garage et non pas sur l’extérieur, dès lors que le fait de la murer porte atteinte à la propriété de la Demanderesse.

De surcroît, la comparaison de la hauteur du relevé d’étanchéité de la toiture terrasse du garage de Monsieur [L] [J], visible au niveau de cette fenêtre en pages 20, 25 et 26 du procès-verbal de constat du 17 mars 2023, avec celle ressortissant de la page 1 de la pièce n° 6 de la SCI SOLO et des pages 16 à 19, 21, 28 et 35 du procès-verbal du 09 février 2024, établit que ce relevé d’étanchéité a été surélevé de quelques centimètres, les piques sommitaux des barreaux de la fenêtre, visibles sur les premières photographies, ayant disparus sur les dernières.

Ces éléments justifient de la réalité de l’atteinte portée à la propriété de la SCI SOLO, constitutive d’un trouble manifestement illicite qui commande d’ordonner la remise en état des lieux.

Troisièmement, la fenêtre qui surmontait la porte donnant du fournil sur le garage a été partiellement murée par des parpaings.

Au vu des pièces n° 11 du Défendeur et n° 6 de la Demanderesse, ces travaux ont manifestement eu lieu en même temps que ceux d’obstruction de la porte de communication entre le fournil et le garage, et les mêmes observations que celles faites pour la fenêtre précédente, tirées des mêmes pièces, sont valables pour celle-ci.

La remise en état des lieux sera donc ordonnée.

S’agissant de la fenêtre donnant du fournil sur la cour

Selon l’état descriptif de division précité, le lot n° 22 est composé d’un « local commercial [comprenant] une grande pièce à usage de fournil éclairé par une ouverture sur la cour et desservie par une porte donnant sur le garage mitoyen restant la propriété des consorts [H] » (p. 11), à savoir le garage édifié sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], appartenant désormais à Monsieur [L] [J].

L’ouverture citée est visible, depuis la cour, en pages 28 à 30, 32 et 34 à 36 du procès-verbal de constat du 17 mars 2023 et, depuis l’intérieur du fournil du lot n° 22 de la SCI SOLO, en page 31 du procès-verbal de constat du 09 février 2024.

Il s’infère de l’état des peintures de la façade, de l’aspect intérieur du mur et de la vétusté apparente de la fenêtre, qu’elle n’a fait l’objet d’aucune modification récente pouvant être imputée à Monsieur [L] [J].

De ce fait, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la remise en état de cette ouverture.

*****

Enfin, dans la mesure où il est partiellement fait droit à la demande et que le positionnement adopté par le Défendeur, tant avant qu’au cours de l’instance, témoigne de son indifférence aux réclamations qui lui ont été adressées, voire d’une certaine habitude du fait accompli, sa condamnation sera assortie d’une astreinte comminatoire, afin de vaincre sa résistance et d’assurer l’effectivité de la présente décision.

Par conséquent, Monsieur [L] [J] sera provisoirement condamné à remettre en état :

la porte donnant du fournil sur le garage, qu’il a murée ou faite murer ;

la fenêtre surmontant celle murée par des briques rouges, qu’il a murée ou faite murer ;

la fenêtre surmontant la porte donnant du fournil sur le garage, qu’il a murée ou faite murer ;

ceci dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard et pour chacune des trois ouvertures, pendant une durée de deux mois.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de remise en état des ouvertures.

Sur la demande de rétablissement de l’accès aux réseaux alimentant le lot n° 22 ;

En l’espèce, si la SCI SOLO sollicite la condamnation de Monsieur [L] [J] à démolir les ouvrages et aménagements empêchant ou limitant l’accès aux réseaux alimentant son lot n° 22, elle ne décrit ni la nature de ces réseaux, ni leur emplacement, ni les ouvrages ou aménagements litigieux dont elle sollicite la destruction.

La demande, confuse et imprécise, n’est pas formulée avec l’évidence requise en référé.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lie à référé sur cette prétention.

Sur la demande d’interdiction de stationner

L’article 691 du code civil dispose : « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

A contrario, lorsqu’il existe un doute sérieux sur le droit revendiqué par le demandeur, le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi (Civ. 3, 12 septembre 2024, 23-11.543). Le droit revendiqué doit donc apparaître avec évidence (Civ. 2, 18 janvier 2018, 17-10.636).

En l’espèce, la SCI SOLO fait valoir que Monsieur [L] [J] ne serait pas propriétaire d’une place de stationnement devant la porte de son garage transformé en habitation, mais simplement titulaire d’un droit de passage. Elle ajoute envisager de transformer son lot n° 22 en logement et de créer une porte à la place de la fenêtre donnant sur la cour, ce que le stationnement d’un véhicule devant le bâtiment du Défendeur rendrait impossible.

Monsieur [L] [J] conteste avoir créé une place de stationnement devant son bâtiment et avance que son permis de construire autorise la modification du sens de la place de stationnement existante.

Sur ce point, le règlement de copropriété, relatant les stipulations de l’acte de vente conclu entre les consorts [H] et Monsieur [F], rappelle, dans la section « SERVITUDES ET CLAUSES PARTICULIERES », qu’une servitude de passage a été créée sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 3], au profit des détenteurs de garages situés dans la cour (désormais parcelles cadastrées section AT, n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]), mais que « tout stationnement de véhicule dans la cour ou le passage est formellement interdit. » (p. 7).

La cour dont il est fait état dans ce passage du règlement de copropriété est décrite comme « une cour intérieure carrée », délimitée par l’immeuble sur rue de la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 3], trois petits bâtiments d’habitation à l’Est et deux garages, à l’Ouest (p. 2).

Il en découle que la « cour intérieure », dans laquelle il était interdit de stationner en vertu de la servitude créée le 29 janvier 1985, est notamment constituée de l’espace situé devant le garage, transformé en habitation, édifié sur la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], de Monsieur [L] [J], ce dont il s’ensuivrait qu’il n’aurait pas le droit d’y stationner, quel que soit le sens de stationnement.

Ce nonobstant, contrairement à ce que soutient la SCI SOLO, cette servitude n’est pas rappelée en page 21 du titre de propriété de Monsieur [L] [J], qui relate la servitude de passage réciproque entre les parcelles cadastrées section AT, n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sans mention de la servitude dont étaient grevés les fonds dont relève aujourd’hui la cour intérieure envers la parcelle AT, n° [Cadastre 3].

Or, il n’est pas prétendu que la servitude portant interdiction, pour le propriétaire de la parcelle cadastrée section AT, n° [Cadastre 6], de stationner sur sa parcelle et devant son bâtiment, présente un signe extérieur de son existence, de sorte qu’elle est vraisemblablement non apparente.

Il s’ensuit qu’elle ne pourrait s’établir que par titre et son absence du titre de Monsieur [L] [J] fait naître un doute sérieux quant au droit sur lequel se fonde la SCI SOLO pour alléguer de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur la demande indemnitaire provisionnelle

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, si la SCI SOLO fait valoir que les agissements de Monsieur [L] [J] bloqueraient sa demande de permis de construire, en l’empêchant de la déposer, du fait notamment des stationnements devant la porte qu’elle entend ouvrir sur la parcelle du Défendeur, ce dernier relève, à bon droit, que le principe de sa responsabilité n’est pas établi.

En effet, l’intention de transformer le lot n° 22 en local d’habitation ne repose que sur un document graphique non daté, sans qu’aucune demande d’autorisation n’ait été déposée auprès de l’administration ou du Syndicat des copropriétaires concernant à la réalisation des travaux ou le changement d’usage du local commercial.

Dès lors, l’existence de l’obligation indemnitaire qu’invoque la SCI SOLO à l’encontre de Monsieur [L] [J] n’est pas démontrée.

Par conséquent, il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, Monsieur [L] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, si Monsieur [L] [J] a porté atteinte à la propriété de la SCI SOLO en cloisonnant une porte et pour partie deux fenêtres, cette dernière entend ouvrir une nouvelle porte donnant sur la parcelle du Défendeur.

L’utilité d’avoir deux portes donnant sur la même pièce interroge, de même que l’opportunité de passer dans le bâtiment de Monsieur [L] [J], quand une porte pourrait donner sur la cour de l’immeuble, étant toutefois observé que la SCI SOLO ne dispose pas des droits nécessaires pour accéder à son lot depuis la cour située devant le bâtiment de Monsieur [L] [J], mais seulement depuis son garage, transformé en logement.

Ainsi, quand bien même certaines prétentions peuvent être fondées en droit, il apparaît que les parties l’ignorent bien souvent et se querellent à leur détriment mutuel, au lieu de chercher une solution amiable permettant à chacun d’exploiter au mieux son patrimoine.

Il est donc équitable de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et les parties sont invitées à rencontrer un médiateur.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] à remettre en état :

— la porte du fournil du local commercial constituant le lot n° 22 du bâtiment soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 14], parcelle cadastrée section [Cadastre 11], n° [Cadastre 3], donnant sur le garage, qu’il a murée ou faite murer ;

— la fenêtre dudit fournil surmontant celle murée par des briques rouges, qu’il a murée ou faite murer ;

— la fenêtre dudit fournil surmontant la porte donnant du fournil sur le garage, qu’il a murée ou faite murer ;

ceci dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard et pour chacune des trois ouvertures, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de remise en état des ouvertures de la SCI SOLO à l’encontre de Monsieur [L] [J] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI SOLO à l’encontre de Monsieur [L] [J], aux fins de destruction de tous les ouvrages et aménagements empêchant ou limitant l’accès aux réseaux alimentant le lot n° 22 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [L] [J] à ne pas stationner sur la partie de sa parcelle située devant son bâtiment ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SCI SOLO à l’encontre de Monsieur [L] [J] ;

CONDAMNONS provisoirementFaysal [J] aux dépens de la présente instance ;

REJETONS les demandes de la SCI SOLO et [L] [J] ées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

INVITONS les parties à rencontrer un médiateur ou à régler amiablement leur différend ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13], le 25 février 2025.

Le Greffier Le Président