DOSSIER N° RG 25/03214 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3CM4

Jugement du :

12/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis WERQUIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à: M^e Patrick COULON

Expédition délivrée:

le:

à: M. [M] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi douze Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [H],

demeurant 18 rue Soeur Janin – 69005 LYON

représentée par M^e Denis WERQUIN, avocat au barreau de Lyon,

vestiaire: 1813

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A. SACVL,

dont le siège social est sis 36 quai Fulchiron – 69005 LYON

représentée par M^e Patrick COULON, avocat au barreau de Lyon,

vestiaire: 808

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 16 Juillet 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 29/08/2025

Date de la mise en délibéré : 05 décembre 2025

prorogé au 12 décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 1994, la société Anonyme de Construction de la Ville de LYON (ci-après la SACVL) a donné en location à madame [Y] [H] un logement sis 18 rue Sœur JANIN, 69005 LYON.

Par courrier du 07 juin 2023, madame [Y] [H] a sollicité de la bailleresse la réfection du mur de la salle de bain, intervention qui lui a été refusée.

En septembre 2023, la locataire a fait valoir auprès de la SACVL l’existence de dégâts des eaux (fuite d’eau sous la baignoire entraînant une détérioration des peintures ; fuite d’eau dans les WC) ayant entraîné des dégradations du logement.

Le 20 septembre 2023, après une expertise amiable contradictoire diligentée à la demande de la compagnie d’assurance CARMA, assureur de la locataire, un rapport a été établi par la société DELTA IAS concluant notamment à une défectuosité du joint autour de la baignoire, une défaillance d’étanchéité du trop-plein, un manque de faïence au-dessus de la baignoire et une perte de pression de l’installation d’eau chaude sanitaire.

Une nouvelle expertise a été organisée en janvier 2024 et un nouveau rapport a été rendu le 15 avril 2024 par le cabinet ELEX à la demande de la même compagnie d’assurance. Trois dégâts des eaux ont été confirmés.

Déplorant l’absence de traitement des dégâts de eaux, et de prise en charge des travaux de remise en état du logement, madame [Y] [H] a fait assigner la SACVL, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, devant le président du tribunal judiciaire de LYON statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 04 mars 2025, le président du tribunal judiciaire s’est déclaré matériellement incompétent pour statuer, a désigné le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, statuant en référé, pour en connaître, et a ordonné, à défaut d’appel, la transmission du dossier à la juridiction compétente, à charge pour son greffe d’inviter les parties à poursuivre l’instance.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et de voir ordonner la réduction du loyer de 25% à compter de la décision à intervenir et sa mise sous séquestre entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de LYON à compter de la décision et jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection des désordres liées aux infiltrations et aux dégâts des eaux, le séquestre étant libéré selon décision définitive statuant sur le différend ou suivant accord des parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 août 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Elle a été retenue à l’audience du 03 octobre 2025.

Lors de celle-ci, madame [Y] [H] est représentée par son conseil. Elle maintient l’ensemble de ses demandes, et sollicite que le sort des frais et dépens soit réservé.

Elle fonde ses prétentions sur les articles 835 et 145 du code de procédure civile ainsi que sur les articles 1792 et suivants du code civil.

Elle explique qu’elle a refusé de signer les rapports d’expertise amiable intervenus.

La SACVL, représentée par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe.

Se référant à ses dernières écritures (« conclusions en défense n°2 »), elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu à référé et qu’il convient ainsi de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions. Elle sollicite en outre le versement par madame [Y] [H] de la somme de 800 € à son bénéfice au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la présente instance a été inutilement engagée, eu égard à la décision d’incompétence initialement rendue, et, sur le fondement des articles 31, 32-1 et 147 du code de procédure civile, que madame [H] sollicite la réalisation de travaux d’embellissement qui incombent au locataire et qu’elle ne peut réclamer auprès de son bailleur l’adaptation des équipements à se propres usages. Elle précise que la demanderesse a refusé d’être indemnisée par son assurance des désordres allégués et qu’elle n’a exprimé aucune revendication depuis 2024 quant à de nouveaux désordres.

La SACVL s’oppose à la demande de séquestration des loyers alors que l’imputabilité des désordres avancés par la demanderesse n’est pas démontrée.

Elle prétend enfin que la mesure d’expertise sollicitée est inutile et considère que la locataire fait preuve de mauvaise foi, alors, notamment, que la dernière visite des deux préposés de la SACVL dans son logement a démontré que les lieux étaient sains et bien tenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande d’expertise en référé

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Par ailleurs, en application des articles 146 et 147 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que lorsque la partie qui la sollicite ne dispose pas d’élément suffisant pour le prouver et le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige. La mesure ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie qui la sollicite dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la demanderesse que les désordres qu’elle allèguent ont été vérifiés par sa compagnie d’assurance et l’entreprise mandatée par celle-ci en octobre 2023 puis en janvier 2024.

Il ressort des rapports d’expertise amiable des 20 octobre 2023 et 15 avril 2024 établis à la suite des interventions à son domicile, que des recherches de fuites ont été effectuées concernant les trois dégâts des eaux dénoncés, et que les dommages mentionnés dans le rapport du 20 octobre 2023 relèveraient uniquement des réparations locatives incombant au locataire.

En outre, si le logement de la demanderesse a manifestement été entièrement vérifié en janvier 2024, que les dégâts des eaux ont été confirmés mais que madame [H] n’a pas souhaité être indemnisée, souhaitant passer par l’intermédiaire de sa protection juridique, force est de constater que l’expertise a eu lieu à distance, par l’intermédiaire d’un système de visioconférence.

Au surplus, si l’expert a relevé que la cause du sinistre était manifestement supprimée, il a par ailleurs indiqué que l’origine de ce sinistre n’était pas connue.

Or, si le seul certificat médical du 15 avril 2024 produit par madame [H] ne permet pas de relier la toux chronique constatée à l’état du logement, et bien que le bailleur produise un rapport du 29 août 2025, indiquant qu’aucune fuite active n’a été constatée dans le logement au demeurant bien tenu, ce rapport a été établi au nom du bailleur lui-même et il y est en tout état de cause effectivement mentionné que des dommages affectent toujours le mur mitoyen entre les WC et la salle de bain ainsi que le plafond de la cuisine, ce qui correspond à certains postes mentionnés dans le devis établi en juin 2024 pour madame [H].

En outre, les préconisations du rapport d’expertise établies en septembre 2023 n’ont manifestement pas toutes été suivies d’effet s’agissant de la vérification de fuite dans l’appartement au-dessus de celui objet du litige ni s’agissant de la toiture.

Dès lors, et peu important le comportement reproché par le bailleur à sa locataire qui ne peut à ce stade de la procédure être pris en compte, ni l’acceptation par le bailleur de réaliser certains travaux, madame [H] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise. Il en conséquence de faire droit à la demande d’expertise in futurum selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, une consignation de 2000 (deux mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert étant mise à la charge de la demanderesse.

Sur la demande de réduction du loyer et de mise sous séquestre des sommes dues

Madame [H] n’a pas fondé juridiquement sa demande de réduction du loyer et de mise sous séquestre des sommes dues.

En tout état de cause, à supposer que cette demande soit fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, visé dans le dispositif, force est de constater qu’aucun critère mentionné dans cet article n’est justifié par la demanderesse. En outre, le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur le caractère décent ou indécent du logement tel qu’évoqué par la demanderesse, cette question relevant du fond du litige.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de la demande d’expertise, à la charge de madame [H] qui succombe partiellement en ces demandes, il y a lieu de laisser à cette dernière la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Si en application de l’article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, il résulte de l’alinéa 2 du même texte que, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit notamment lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu le motif légitime,

ORDONNONS une expertise judiciaire au sein de l’immeuble loué à madame [Y] [N], sis 18 rue Sœur JANIN, 69005 LYON ;

DESIGNONS pour y procéder : Monsieur [M] [T], Expert inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d’appel de LYON, 41 impasse de la Madone 69640 COGNY, Tel. : 06 22 80 61 53, Courriel : ec@charra.eu ,

Lequel aura pour mission, conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile, de :

— réunir contradictoirement les parties, dûment convoquées par lettres recommandées avec accusé réception et leurs éventuels conseils avisés,

— se rendre sur les lieux et les décrire tels qu’ils sont au jour de l’expertise ; dire, au regard des états des lieux établis à l’entrée dans les lieux, s’ils présentent des désordres, particulièrement dans la salle de bain, et les WC ; préciser, le cas échéant, si ces désordres résultent de dégradations, d’une absence de réparations, de la vétusté, d’un défaut d’entretien, d’une cause externe ;

— recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, et notamment les éventuels justificatifs d’intervention des assurances de l’une ou l’autre des parties,

— constater et décrire les désordres allégués par la locataire dans l’assignation et les documents auxquels elle se réfère, en indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance, et donner un avis sur le trouble de jouissance qui en résulte pour l’occupant et sur l’habitabilité des lieux au regard des critères réglementaires définissant un logement décent,

— rechercher l’origine et les causes des désordres constatés, et donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis du fait des désordres,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans les délais qui leur auront été impartis, préciser la durée des travaux préconisés,

FIXONS à la somme de 2000€ (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que madame [Y] [H] devra consigner auprès de la Régie du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 30 janvier 2026, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS qu’en cas de bénéficie de l’aide juridictionnelle, la demanderesse sera dispensée de consignation et les frais occasionnés par l’expertise seront pris en charge par l’Etat ;

DISONS :

— que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement sur simple requête adressée au magistrat chargé du dossier,

— que l’expert a un délai de 6 mois à compter de l’avis adressé par le greffe du versement de la consignation pour réaliser sa mission,

— que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

— qu’à l’issue de la deuxième réunion au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

— que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

— que l’expert déposera son rapport en double exemplaire au greffe du tribunal, et qu’il en adressera à chaque partie une copie accompagnée de sa demande de rémunération, sa note de frais et d’honoraires mentionnant l’information selon laquelle les parties disposent d’un délai de quinze jours pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur à compter de la réception,

DESIGNONS le magistrat en charge du suivi des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de réduction du loyer et de consignation des sommes dues ;

CONDAMNONS madame [Y] [H] aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision

La présente ordonnance, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le Greffier Le Président