TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00027 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZZ6G

Jugement du 29 Avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître [V] [O] – 3579

Maître [K] [E] de la SELARL VERNE [T] [E] TETREAU – 680

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Sylvie ADAMO-ROSSI, avocat au barreau de CHAMBERY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société DSC DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE,

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Victoire BEHAGHEL, avocat au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 3 octobre 2024, la SCI [Adresse 6] a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE aux fins de : vu les articles L. 145-33 et R. 145-23 du Code de commerce, la durée du bail laquelle excède 12 ans,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme en principal de 80 000 € par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— ordonner qu’à compter de la date du renouvellement du bail, l’indice de référence servant à la révision triennale l’indexation annuelle du loyer sera désormais l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’institut [10] et des Études Économiques (INSEE) et que l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l’ILC du quatrième trimestre 2022, valeur: 126,05

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme en principal de 50 000 € annuel pour la durée de réalisation des travaux et au-delà à 80 000 € par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, outre intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du dixième jour de la signification de la décision à intervenir, comportant injonction de payer et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an

— ordonner à titre subsidiaire une expertise et fixer en ce cas le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 50 000 € par an en principal à compter du 1er janvier 2023

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner la requise aux dépens de l’instance.

A cet effet elle fait valoir que :

— suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2002 elle a donné à bail à la société BROSSETTE, aux droits de laquelle vient, la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE un local à usage commercial, sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer en principal de 15 637 € payable par trimestre d’avance

— par le jeu de la clause d’indexation, le montant du loyer annuel en principal a été porté à compter du 1er janvier 2023, à la somme de 24 866 €

— elle a signifié par acte extra judiciaire au preneur le 17 juin 2022 avec effet au 1er janvier 2023, un congé avec offre de renouvellement, moyennant le versement d’un nouveau loyer de 80 000 €

— un mémoire en demande a été notifié à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE par courrier recommandé AR du 15 juillet 2024, réceptionné le 25 JUILLET 2024 tendant à fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023, à la somme annuelle provisoire en principal de 50 000 € pour la durée de la procédure et de la réalisation des travaux, et de 80 000 € au terme de ces événements.

Dans son mémoire en défense la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions, sauf en ce qu’elle a sollicité la désignation d’un expert judiciaire

— désigner un expert avec pour mission de :

* visiter les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], les décrire, en indiquer la surface conformément aux plans transmis en pièce n°2 de la Société DSC, et proposer le calcul de surface pondérée conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière

* donner son avis sur l’existence ou non d’une modification notable au cours du bail expiré d’un des éléments mentionnés au 10) à 4°) de l’article L. 145-33 du Code de commerce pouvant justifier le déplafonnement du loyer

* fournir à la juridiction tous les éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023 aux dispositions des articles L.145-33, L.145-34, R.145- 3 à R.145-8 et R.145-30 à R.145-32 du Code de commerce

* recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre

— condamner la SCI [Adresse 6] au paiement des provisions à valoir sur les frais d’expertise

— réserver les autres dépens.

La SCI [Adresse 6] dans son dernier mémoire maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l’exclusion de toute autre.

Attendu que le bail consenti au preneur, à effet au 17 décembre 2002 pour se terminer le 16 décembre 2011, s’étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu’au congé avec offre de renouvellement signifié le 17 juin 2022 par le bailleur, pour le 31 décembre 2022, il y a lieu de faire application de l’article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce.

Que l’attestation de valeur du 20 mai 2022 produite par le bailleur, d’une extrême vacuité, et dont les conclusions sont contestées par le preneur, ne permet pas à la juridiction de statuer utilement sur le mérite de la demande.

Qu’il convient en conséquence d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la SCI [Adresse 6] qui a introduit la présente demande en justice.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2023.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise

CONSTATE le déplafonnement du loyer du fait de la durée du bail qui s’est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ;

ORDONNE une expertise et DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [R] [L]

[Adresse 2],

06 16 43 22 55, mail : [Courriel 5]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE situés [Adresse 4], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 novembre 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la SCI [Adresse 6] qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er janvier 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT