TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/03161 – N° Portalis DB2H-W-B7F-V3GU

Jugement du 26 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [D] [H] de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES – 435

M^e Charles FREIDEL – 219

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 26 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 28 Octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Avril 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [J] [I]

né le 01 Octobre 1957 à [Localité 6] (VIETNAM),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 4],

représenté par Maître [F] [G] de le SELARL BCM, ès qualités d’admnistrateur provisoire,

domicilié [Adresse 5]

représenté par Maître Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [E] [J] [I] est propriétaire de divers lots au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé à [Adresse 8].

Il sollicite la nullité des délibérations qui ont été adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 17 décembre 2020.

Par exploit du 18 mai 2021, Monsieur [I] [E] [J] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice NOTRE AGENCE IMMO – IMMOGER.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2024, Monsieur [E] [J] [I] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

Sur la nullité de l’assemblée générale,

— Déclarer nulles et de nul effet l’ensemble des délibérations votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020 et annuler en conséquence lesdites résolutions,

— Déclarer en tout état de cause nulles et de nul effet les résolution n°3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 21 et 24 votées lors de la même assemblée et annuler en conséquence lesdites résolutions,

— A titre subsidiaire, déclarer nulle et de nul effet la résolution n°3 votée lors de l’assemblée générale et annuler en conséquence ladite résolution.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sur les demandes accessoires

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, par application des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— Condamner le même à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

— Constater que Monsieur [I] est dispensé de toute participation au paiement des entiers dépens, de l’indemnité mise à charge du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et plus généralement de tous frais de justice, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [F] [G], SELARL BCM, en qualité d’administrateur provisoire, désigné en cette qualité suivant ordonnance de référé du président du Tribunal judiciaire de LYON en date du 13 juin 2022, sollicite d’entendre le Tribunal :

— Débouter Monsieur [E] [J] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 28 octobre 2024.

*

MOTIFS

I. Sur la demande en nullité de l’assemblée générale

Au soutien de sa demande, Monsieur [I] fait valoir qu’il a adressé le 23 juin 2020 au syndic de la copropriété une demande d’inscription de six résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée mais qu’aucune de ces résolutions n’a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 décembre 2020, ce qui est de nature à affecter l’ensemble des résolutions qui étaient à l’ordre du jour.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le courrier dont se prévaut Monsieur [I] ne contient qu’une succession de demandes imprécises et non circonstanciées ne constituant pas des projets de résolutions susceptibles de faire l’objet d’un vote. Il souligne par ailleurs que l’absence d’inscription des demandes formulées par Monsieur [I], n’ayant aucun rapport avec celles votées lors de l’assemblée générale, ne saurait remettre en cause la validité de l’intégralité de l’assemblée générale.

Réponse du Tribunal,

Vu l’article 10 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre le procès-verbal de l’assemblée générale et le courrier daté du 23 juin 2020 adressé par Monsieur [I] au syndic pour inscription à l’ordre du jour de « résolutions » qu’il n’est pas rapporté que ces dernières auraient été de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic.

En outre, rappelant qu’une résolution s’entend d’une question pouvant être soumise au vote lors de l’assemblée générale et qu’il appartient au copropriétaire qui sollicite l’inscription de certains sujets à l’ordre du jour de préparer les projets de résolution, il ressort du courrier adressé par Monsieur [I] au syndic que, bien que présenté sous la forme d’une énumération en six points, aucune résolution pouvant être mise au vote n’y est valablement formulée.

En conséquence, la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble sera rejetée.

II. Sur la demande de nullité des résolutions 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 24

. Au soutien de sa demande, Monsieur [I] fait valoir que la convocation à l’assemblée générale ne rappelait pas les modalités de consultation des pièces comptables et que cette irrégularité affecte les résolutions 3, 4, 5, 7 et 13, outre s’agissant de la résolution n°5, l’absence de possibilité d’exprimer un second vote distinct à la majorité de l’article 24 en l’absence d’inscription double de la question sur le formulaire de vote par correspondance. En outre, subsidiairement, sur la résolution n°3, il soutient que cette résolution a été soumise au vote sans qu’un état des dépenses ne soit joint à la convocation et que le syndic ne justifie nullement du dépassement de ses honoraires.

S’agissant de la nullité de la résolution n°12, il fait valoir que cette résolution est contraire aux dispositions légales et règlementaires édictées par les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

S’agissant des articles 8, 9, 10 et 11, il fait valoir le même motif que s’agissant de la résolution n°5 susmentionnée quant à l’absence de possibilité d’exprimer un second vote distinct sur le formulaire de vote par correspondance.

. En réponse, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [I] ne démontre nullement avoir sollicité sans résultat le syndic quant à la consultation des pièces comptables. Il relève que les demandes en nullité de Monsieur [I] n’ont pour certaines, résolutions 5, 7 et 13, aucun rapport avec la consultation des pièces comptables dont les modalités étaient par ailleurs bien exposées dans la convocation. En outre, il souligne que lorsque la nullité est encourue à ce titre, elle ne concerne que la résolution relative à l’approbation des comptes de la copropriété.

De plus, s’agissant de l’absence d’inscription double des délibérations sur le formulaire de vote par correspondance, le syndicat des copropriétaires relève que Monsieur [I] ne fonde sa demande sur aucun texte mais simplement sur un avis du Groupe de recherche sur la copropriété qui n’a pas force de loi.

Enfin, s’agissant particulièrement de la résolution n°3, le syndicat fait valoir que l’état des dépenses dont Monsieur [I] met en avant l’absence dans la convocation à l’assemblée générale n’est pas visé à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui ne prévoit, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes de l’exercice, que la présentation aux copropriétaires de l’état financier et le compte de gestion général qui étaient tous deux annexés à la convocation.

Réponse du tribunal,

. Sur le rappel des modalités de consultation des pièces comptables, il résulte des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 qu’il est fait obligation au syndic d’indiquer dans la convocation à l’assemblée générale les modalités de consultations des pièces justificatives des charges.

Or, en l’espèce, il ne résulte d’aucune mention portée à la convocation la démonstration du respect de cette obligation qui ne saurait résulter de la résolution n°12 ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires dès lors que les mentions portées à cette résolution, non encore votée, n’avaient vocation à s’appliquer que pour l’avenir.

Il en résulte que seule la résolution relative à l’approbation des comptes, à savoir la résolution n°3, est nulle sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur l’absence d’un état des dépenses.

. Sur la contradiction aux articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, il ne résulte d’aucune mention portée à la résolution n°12 une contradiction avec lesdites dispositions légales et règlementaires en ce que la résolution stipule, dans les limites de ce que permet l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, que l’assemblée générale fixe le lieu de consultation des pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 au cours des 10 jours précédant la date de tenue de l’assemblée devant approuver les comptes, aux heures d’ouverture, dans les bureaux du syndic et sur rendez-vous.

Dès lors, sans que la nécessité de prise de rendez-vous ne puisse en elle-même caractériser un manquement aux dispositions susmentionnées qui ne l’interdisent pas expressément et alors qu’il est nécessaire pour la consultation effective de l’ensemble des pièces que le syndic soit à même de l’organiser dans les meilleures conditions, il ne résulte d’aucun élément que la résolution n°12 soit contraire aux dispositions susmentionnées.

. Sur l’absence de mention de second vote sur le formulaire de vote par correspondance, il résulte de l’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 que si l’assemblée a la possibilité de se prononcer à la majorité de l’article 24 de la même loi dès lors que la majorité des voix de l’article 25 n’a pas été obtenue mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, cette possibilité nécessite la mise en œuvre d’un second vote qui ne saurait résulter d’une simple déduction des votes exprimés lors du premier.

Il se déduit de cette impossibilité de tenir compte des premiers votes exprimés pour apprécier les conditions de majorité de l’article 24 que le législateur a retenu la possibilité d’une évolution des votes entre le premier et second vote et qu’ainsi en procédant à un second scrutin fondé sur les intentions de vote du premier, sans qu’il ne soit donné possibilité aux copropriétaires de connaître les résultats de celui-ci avant d’en réaliser un second, le syndicat a privé les copropriétaires de leur droit d’évoluer dans la réflexion et de changer leur vote sur ces résolutions entre les deux tours, et partant d’exprimer librement leur intention de vote à l’occasion d’un nouveau scrutin alors qu’il était loisible de convoquer une nouvelle assemblée générale pour se prononcer à nouveau sur les points litigieux.

Il en découle que les résolutions 5, 8, 9, 10 et 11 adoptées au titre de la « passerelle » prévue à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont nulles.

En conséquence, il y a lieu de déclarer nulles les résolutions n° 3, 5, 8, 9, 10 et 11 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [I] soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au regard du refus exprimé par le syndic de voir ses questions ajoutées à l’ordre du jour et de lui permettre d’accéder aux pièces comptables.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’a commis aucune faute.

Réponse du Tribunal,

Vu l’article 1240 du Code civil ;

En l’espèce, il y a lieu de relever que les fautes dont Monsieur [I] se prévaut relèvent, à les supposer établies, de la responsabilité du syndic dans l’exercice de ses missions de gestion et d’organisation des assemblées générales et non de celle du syndicat des copropriétaires dont la faute n’est dès lors pas rapportée.

En outre, rappelant que l’absence d’inscription des « questions » sur laquelle Monsieur [I] fonde sa demande n’ayant pas été retenue comme un réel manquement du syndic, et retenant que le refus d’accès à la consultation des pièces comptables ne pouvant se déduire que d’un mail par lui produit, aucune date d’envoi n’y étant mentionnée, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [I].

III. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la Monsieur [I] la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

En outre, il y a lieu, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dispenser Monsieur [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les dépens et la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE Monsieur [E] [J] [I] de sa demande en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], du 17 décembre 2020 ;

DECLARE nulles les résolutions n° 3, 5, 8, 9, 10 et 11 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [J] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [F] [G], SELARL BCM, en qualité d’administrateur provisoire, désigné en cette qualité suivant ordonnance de référé du président du Tribunal judiciaire de LYON en date du 13 juin 2022, à payer à Monsieur [E] [J] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par Maître [F] [G], SELARL BCM, en qualité d’administrateur provisoire, désigné en cette qualité suivant ordonnance de référé du président du Tribunal judiciaire de LYON en date du 13 juin 2022, aux entiers dépens de l’instance ;

DISPENSE Monsieur [E] [J] [I], en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les dépens et la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,