TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00021 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTLK

Jugement du 29 Avril 2025

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître [F] [S] de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES – 796

Maître [O] [W] de la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES – 675

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 29 Avril 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Février 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA COLOMBE venant aux droits de la SASU Société MARMOCCHI,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabah DEBBAH de la SELARL JURIS LAW & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. LEWEB,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date 6 août 2024, la société MARMOCCHI a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la SCI LEWEB aux fins de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 à la somme annuelle de 10 800 € hors taxes et hors charges

— condamner la requise à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A cet effet la société MARMOCCHI fait valoir que :

— la SCI LEWEB est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] Lyon [Adresse 6]. Que par acte sous seing privé du 7 octobre 2013 elle a consenti un bail commercial à la société FONDA sur les locaux à usage de « RESTAURANT » pour une durée de neuf années à effet du 1er août 2013 pour se terminer le 31 juillet 2022 moyennant le versement d’un loyer annuel de 15 362 € HT, payable mensuellement

— les locaux sont désigné comme suit :

• Lot n° 8 : au RDC, à droite de l’entrée de l’immeuble un local à usage commercial avec les 102/1000èmes de masse totale

• Lot n°6 : au sous-sol, une cave portant le n°6, avec le 1/1000ème de la masse totale qui devra être exclusivement utilisée à titre de cave

— suivant un acte de subrogation en date du 2 août 2016, la société DRIME TIME est venue aux droits de la Société LA FONDA suite à la cession du fonds de commerce intervenue le 30 juin 2016. Que la société MARMOCCHI, anciennement IL FORNELLO CALUIRE, a été constituée le 28 juin 2021 et a pour activité : Restauration, bar, café, épicerie fine, caviste, traiteur, événementiel, sur place ou à emporter, activités connexes

— elle s’est portée acquéreur du fonds de commerce de restauration exploité par la société DRIME TIME. Que dans la cadre de cette cession et par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 mars 2022, le cédant s’est rapproché de son bailleur : d’une part, pour solliciter son autorisation à la cession du droit au bail dans le cadre de la cession de son fonds de commerce et d’autre part, le renouvellement du bail à compter de son prochain termes aux charges et conditions initiales et sans déplafonnement

— suivant acte d’huissier en date du 11 avril 2022 délivré à la SARL DRIME TIME, la SCI LE WEB a déclaré consentir au renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2022 au 31 juillet 2031, moyennant le versement d’un loyer annuel de 18 500 HT et HC, toutes autres clauses et conditions du bail venant à expiration demeurant inchangées

— l’acquisition du fonds de commerce a été réalisée suivant acte sous seing privé du 17 mai 2022

— par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 septembre 2023, elle a notifié à la SCI LEWEB un mémoire préalable aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er août 2022 à la somme annuelle de 10 800 € HT HC. Que cette dernière n’a pas daigné retirer ce courrier recommandé. Que plus d’un mois s’étant écoulé depuis la notification du mémoire et aucun accord amiable n’ayant été trouvé, elle est désormais bien fondée à s’adresser à la juridiction des loyers commerciaux pour faire fixer le loyer en renouvellement.

Dans son mémoire en défense la SCI LEWEB demande au juge des loyers commerciaux de :

— constater par courrier recommandé en date du 4 mars 2022 et courriel officiel du 7 avril 2022, la société DRIME TIME, aux droits de laquelle se trouve désormais la société LA COLOMBE, a demandé le renouvellement du bail aux clauses et conditions initiales, sollicitant expressément « le maintien du loyer HT et HC actuel »

— juger que cette demande caractérise un engagement précis, complet et ferme de la locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler

— constater que par exploit en date du 21 mars 2023 délivrée à la SCI LEWEB, la société MARMOCCHI a demandé au Tribunal Judiciaire de LYON, de voir "fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1 704,60 € TTC par mois", correspondant au montant du loyer appliqué avant le renouvellement.

— juger que cette déclaration constitue un aveu judiciaire au sens des articles 1383 et 1383-2 du Code civil,

— en conséquence, débouter la Société LA COLOMBE venant aux droits de la Société MARMOCCHI de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2022, à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 10 800 €

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 à la somme annuelle de 17 050,76 € hors taxes et hors charges, outre intérêts de droit et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil

— juger que les compléments de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022 avec capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1154 du Code civil à compter de la même date

— condamner la société LA COLOMBE venant aux droits de la société MARMOCCHI à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La société LA COLOMBE venant aux droits de la société MARMOCCHI dans son dernier mémoire maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l’exclusion de toute autre.

Attendu qu’aux termes de l’article L 145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

* les caractéristiques du local considéré,

* la destination des lieux,

* les obligations respectives des parties,

* les facteurs locaux de commercialité

* les prix couramment pratiqués dans le voisinage".

Que l’article L 145-34 du Code de commerce dispose que : « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».

Attendu en l’espèce qu’il sera relevé tout d’abord que faisant suite à une demande de renouvellement de son bail commercial de la part de son locataire (lettre recommandée AR du 4 mars 2022) la SCI LEWEB a entendu se prévaloir d’un déplafonnement du loyer pour solliciter sa fixation à la somme de 18 500 €.

Que les parties sont contraires sur la valeur locative du bien étant précisé que la société LA COLOMBE venant aux droits de la société MARMOCCHI argue d’une diminution du loyer s’élevant à 15 362 € avant indexation ensuite du bail initial à 10 800 € HT HC.

Qu’il n’y a pas eu d’accord sur le montant du nouveau bail.

Que se pose dès lors la seule question relative à la fixation de la valeur locative, en l’absence de toute considération d’un éventuel déplafonnement, le nouveau loyer paraissant inférieur au loyer plafond.

Que les pièces produites par les deux parties ne permettent pas au tribunal de statuer utilement en l’état et qu’il apparaît dès lors nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société LA COLOMBE venant aux droits de la société MARMOCCHI qui supporte la charge de la preuve.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er août 2022.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise :

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [B] [U]

[Adresse 4],

06 16 43 22 55, mail : [Courriel 7]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société LA COLOMBE venant aux droits de la société MARMOCCHI situés [Adresse 1] à [Localité 9], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er août 2022 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent ;

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 15 novembre 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement ; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la société LA COLOMBE venant aux droits de la société MARMOCCHI qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er août 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT