TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 06 Mai 2025

MAGISTRAT : Sidonie DESSART

GREFFIER : Céline MONNOT

DÉBATS : tenus en audience publique le 25 Mars 2025

PRONONCE : jugement rendu le 06 Mai 2025 par le même magistrat

AFFAIRE : S.A.S. AUTO BELLE

C/ S.C.I. CA’ABI

NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 25/00997 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2LAW

DEMANDERESSE

S.A.S. AUTO BELLE immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 841 472 939

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pauline SEVE POMMET, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. CA’ABI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nelly TROMPIER, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 6 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON a notamment :

— constaté qu’à la suite du commandement en date du 22 septembre 2022, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la SCI CA’ABI à compter du 22 octobre 2022 ;

— dit que la SASU AUTO BELLE et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;

— condamné la SASU AUTO BELLE au paiement de la somme de 1.959,60 € au titre des loyers et charges impayés, mois de janvier 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement ;

— condamné la SASU AUTO BELLE à verser à la SCI CA’ABI une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par arrêt du 15 mai 2024, la cour d’appel de LYON a notamment :

— confirmé le principe de la condamnation de la SASU AUTO BELLE à payer à la SCI CA’ABI une provision à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mais a actualisé le montant provisionnel de la créance de la SCI CA’ABI à la somme de 9.634,64 € au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2024 ;

— fait application de l’article 1443-5 du code civil et autorisé la SASU AUTO BELLE à se libérer de sa dette en une mensualité de 9.634,64 € en sus du montant du loyer courant ;

— fixé le point de départ de cet échéancier au mois suivant la signification de l’arrêt, l’échéance devant être payée avant le 10 du mois ;

— dit qu’en cas de respect de cet échéancier aux termes prévus, la clause résolutoire contenue au bail sera considérée comme n’ayant jamais joué et que le bail liant les parties se poursuivra ;

— dit qu’au cas contraire et en l’absence de paiement de l’échéance de ce remboursement ou du paiement du loyer courant au plus tard le 10 du mois, comme prévu ci-avant, la clause résolutoire contenue à l’acte retrouverait son plein effet avec toutes les conséquences ordinaires en pareille matière comme il est dit à l’ordonnance dont appel en termes d’expulsion et de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, cela sans qu’il y ait lieu à mise en demeure préalable.

Cet arrêt a été signifié le 5 juin 2024 à la SASU AUTO BELLE.

Le 28 octobre 2024, un commandement de quitter autre que l’habitation a été délivré à la SASU AUTO BELLE à la requête de la SCI CA’ABI.

Par assignation par voie de commissaire de justice du 3 février 2025, la SASU AUTO BELLE a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LYON aux fins notamment de voir déclarer nulle la procédure d’expulsion.

L’affaire, après avoir été renvoyée, a été évoquée à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à une constatation, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir notamment « dire que » ou « juger que » ou « dire et juger que », formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur la régularité de la procédure d’expulsion

La SASU AUTO BELLE conteste la régularité de la procédure d’expulsion en faisant valoir que le commandement de quitter les lieux a été délivré alors que, la dette locative et le loyer courant du mois de mars payé dès le 22 mars 2024, la clause résolutoire ne pouvait plus être actionnée.

Aux termes de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance du 6 mars 2023, du juge des référés du tribunal judiciaire de LYON et de l’arrêt du 15 mai 2024 de la cour d’appel de LYON :

— qu’a été constaté qu’à la suite du commandement en date du 22 septembre 2022, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la SCI CA’ABI à compter du 22 octobre 2022 ;

— qu’il a été dit que la SASU AUTO BELLE et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et que passé cette date elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;

— que la SASU AUTO BELLE a été condamnée à verser à la SCI CA’ABI une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— que la SASU AUTO BELLE a été condamnée à payer à la SCI CA’ABI une provision à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisée à la somme de 9.634,64 € au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2024 ;

— qu’en application de l’article 1443-5 du code civil la SASU AUTO BELLE a été autorisée à se libérer de sa dette en une mensualité de 9.634,64 € en sus du montant du loyer courant ;

— le point de départ de cet échéancier a été fixé au mois suivant la signification de l’arrêt, soit juillet 2024, l’échéance devant être payée avant le 10 du mois, et donc pour la première fois avant le 10 juillet 2024 ;

— qu’en cas de respect de cet échéancier aux termes prévus, la clause résolutoire contenue au bail sera considérée comme n’ayant jamais joué et que le bail liant les parties se poursuivra ;

— dit qu’au cas contraire et en l’absence de paiement de l’échéance de ce remboursement ou du paiement du loyer courant au plus tard le 10 du mois, comme prévu ci-avant, la clause résolutoire contenue à l’acte retrouverait son plein effet avec toutes les conséquences ordinaires en pareille matière comme il est dit à l’ordonnance dont appel en termes d’expulsion et de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, cela sans qu’il y ait lieu à mise en demeure préalable.

En l’espèce, il s’ensuit que, pour que la clause résolutoire soit considérée comme n’ayant jamais joué, il appartenait à la SASU AUTO BELLE de régler :

— pour la première fois avant le 10 juillet, les indemnités d’occupation courantes ;

— avant le 10 juillet 2024 la somme de 9.634,64 € au titre de la provision à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2024.

Or il n’est pas contesté et par ailleurs justifié que la SASU AUTO BELLE a, avant la date de délibéré de l’arrêt de la cour d’appel de VERSAILLES du 15 mai 2024 et avant le 10 juillet 2024, procédé aux versements suivants en mars 2024, en règlement de l’indemnité d’occupation due en mars 2024 (1.969,64 €) et de la dette locative pour la somme globale de 9.838,16 € :

— le 14 mars 2024 la somme de 1.969,64 € ;

— le 20 mars 2024 la somme de 1.959,60 € ;

— le 20 mars 2024 la somme de 1.969,64 € ;

— le 22 mars 2024 la somme de 1.969,64 €.

Il échet de rappeler, au vu de l’arrêt, que ces versements avaient été pris en compte par la cour d’appel de LYON pour prendre sa décision.

Alors qu’elle était tenue de verser avant le 10 juillet 2024 la somme de 9.634,64 € au titre de la provision à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2024, outre les indemnités d’occupation mensuelles courantes (1.969,64 €), la SASU AUTO BELLE est bien fondée à soutenir qu’elle s’était acquittée des sommes dues au 22 mars 2024, en réglant la somme de 9.838,16 €. En revanche, c’est à tort que la défenderesse soutient que, au 22 mars 2024, l’indemnité d’occupation due au titre du mois de mars 2024 devait également être réglée en sus de ce montant. En effet, à la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de LYON, alors que l’audience a eu lieu le 19 mars 2024, l’obligation de régler l’indemnité d’occupation avant le 10 du mois, en sus de cette provision, n’était exigible qu’à compter de celle d’avril 2024, la provision au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mars 2024 incluant l’indemnité 'd’occupation de mars 2024.

Au 10 juillet 2024, alors qu’elle devait avoir payé la somme due au titre de la provision à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2024 et les indemnités mensuelles d’occupation (4 mois d’avril à juillet 2024, soit 4x 1.969,64 €), et donc une somme globale de 17.513,20 €, la SASU AUTO BELLE, qui allègue de la survenance de nouvelles difficultés financières, ne justifie s’être acquittée que de la somme de 9.838,16 €.

Il s’ensuit que, au vu du non-respect des conditions édictées pour que la clause résolutoire soit réputée ne pas avoir joué au 10 juillet 2024, elle a repris ses effets dès le 10 juillet 2024 et le commandement de quitter les lieux du 28 octobre 2024 est régulier.

En conséquence, il en résulte que le moyen soulevé par la SASU AUTO BELLE pour contester la régularité de la procédure d’expulsion doit être écarté.

Sur la demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L412-1 et L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Par ailleurs, l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation des délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il résulte de ces textes et plus particulièrement des articles L412-1 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution que, hors cas d’introduction dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, des délais peuvent être accordés, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il appartient ainsi au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits des occupants, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il y a lieu de rechercher si la situation de la SASU AUTO BELLE lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion, qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable.

Il résulte de la lecture combinée des articles précités que le juge de l’exécution a le pouvoir, d’accorder des délais judiciaires à l’occupant de locaux commerciaux pour lui permettre un relogement de son activité professionnelle.

Cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à la bonne volonté de l’occupant et surtout à ses difficultés de relogement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SASU AUTO BELLE est, au 8 février 2025, à jour du règlement de ses loyers, avec des paiements néanmoins irréguliers à compter du 11 juillet 2024 qu’elle explique par de nouvelles difficultés financières rencontrées. Si elle excipe de ses vaines tentatives pour trouver une solution avec le bailleur, qui ne sont pas contestées, par la prise de caution supplémentaire, le seul fait qu’elle ait besoin de temps pour s’organiser, avec des conséquences désastreuses pour ses quatre salariés et son avenir, alors qu’elle a d’une part déjà bénéficié dans les faits de délais pour quitter les lieux et s’acquitter des impayés locatifs et que, d’autre part, elle ne fournit aucune preuve de recherche de relogement de son activité professionnelle, ne permettent pas d’établir sa bonne volonté en tant qu’occupant des lieux, élément indispensable pour justifier l’octroi de délais.

Dans ces conditions, la demande de délais formée par la SASU AUTO BELLE sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SASU AUTO BELLE

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’un droit ne dégénère en abus qu’en cas d’attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, au vu de la solution donnée au litige, la SASU AUTO BELLE échet à démontrer que le défendeur, en procédant à la procédure d’expulsion, a commis une faute.

En conséquence, la SASU AUTO BELLE sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

En l’espèce, la SCI CA’ABI échet à démontrer que la saisine du juge de l’exécution constitue une attitude fautive de la SASU AUTO BELLE génératrice d’un dommage.

En conséquence, la SCI CA’ABI sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SASU AUTO BELLE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Supportant les dépens, la SASU AUTO BELLE sera condamnée à verser à la SCI CA’ABI la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la SASU AUTO BELLE aux fins de voir déclarer nul le commandement de quitter les lieux du 28 octobre 2024 délivré à son encontre à la requête de la SCI CA’ABI ;

Rejette la demande de délais de la SASU AUTO BELLE pour restituer les locaux actuellement occupés au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Déboute la SASU AUTO BELLE de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute la SCI CA’ABI de sa demande de dommages-intérêts ;

Rejette la demande formée par la SASU AUTO BELLE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU AUTO BELLE à verser à la SCI CA’ABI la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SASU AUTO BELLE aux dépens de l’instance ;

Rappelle le caractère exécutoire par provision de plein droit de la présente décision, par application des dispositions de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé aux jour et lieu susdits par le greffier et le juge de l’exécution.

Le greffier Le juge de l’exécution