TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 9 cab 09 F

NUMÉRO : N° RG 20/06916 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VIC4

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

17 Décembre 2025

Affaire :

M. [B] [E], Mme [A] [H] épouse [E]

C/

M. [P] [J], M. [X] [J], Mme [M] [J]

le :

EXECUTOIRE + COPIE

Maître [I] [Y] de la SELARL BENOIT – LALLIARD – [G] – 505

Maître [L] [Z] – [Adresse 5]

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 17 Décembre 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 19 Décembre 2024,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistées de : Christophe GARNAUD, Greffier présent lors des débats, et de Anne BIZOT, Greffier présent lors du prononcé

en présence de Madame [C] [S], Auditrice de justice

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [E]

né le [Date naissance 7] 1961 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

Madame [A] [H] épouse [E]

née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2212

DEFENDEURS

Monsieur [P] [J]

né le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 505

Monsieur [X] [J]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 505

Madame [M] [J]

née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 505

EXPOSE DU LITIGE

Au terme d’un acte notarié du 12 février 2019, Monsieur [B] [E] et Madame [A] [H] épouse [E] ont acquis de Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J], un ensemble immobilier situé [Adresse 9].

Suite à un dégât des eaux survenu dans leur logement en octobre 2019, les époux [E] ont contacté plusieurs entreprises de couverture dont la société SLAMM-BERGEROUX qui leur a indiqué être déjà intervenue sur leur bien immobilier en 2004 et 2011.

Se prévalant du fait que cette entreprise avait alerté les consorts [J] en 2011 de ce que leur toiture présentait des signes de vétusté, les époux [E] les ont sollicités aux fins qu’ils prennent en charge les coûts de sa réfection. Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre amiablement, les époux [E] adressant une mise en demeure à leurs vendeurs le 28 mai 2020.

Au terme d’un acte introductif d’instance du 10 août 2020, Monsieur [B] [E] et Madame [A] [E] ont fait assigner Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme d’un jugement du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de LYON a ordonné une expertise judiciaire, désignant aux fins d’y procéder Monsieur [N] [V].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 04 janvier 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, Monsieur [B] [E] et Madame [A] [H] épouse [E] demandent, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1130 et suivants, 1112-1, ainsi que 1231-1 du code civil, de :

— Dire et juger que les époux [E] sont bien-fondés dans leurs demandes, fin et prétentions.

À titre liminaire,

— Déclarer irrecevables les pièces n°3 et n°5, soit les attestations des parties à l’instance, en raison de leur partialité.

En conséquence,

— Ecarter des débats les pièces n°3 et n°5 produites par les consorts [J].

À titre principal,

— Dire et juger que la vente intervenue entre les époux [E] et les consorts [J] est entachée d’un vice caché.

En conséquence,

— Condamner les consorts [J] à verser aux époux [E] la somme de 125 827,82 euros, correspondant aux devis retenus par Monsieur l’Expert judiciaire afin de remettre en état la toiture et les éléments de second œuvre dégradés par les infiltrations à répétition,

— Condamner les consorts [J] à verser aux époux [E] la somme de 18 504 euros au titre de leur trouble de jouissance,

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire l’existence d’un vice caché n’était pas retenue.

— Dire et juger que la vente intervenue entre les époux [E] et les consorts [J] est entachée d’un dol par réticence.

En conséquence,

— Condamner les consorts [J] à verser aux époux [E] la somme de 125 827,82 euros, correspondant aux devis retenus par Monsieur l’Expert judiciaire afin de remettre en état la toiture et les éléments de second œuvre dégradés par les infiltrations à répétition,

— Condamner les consorts [J] à verser aux époux [E] la somme de 18 504 euros au titre de leur trouble de jouissance,

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par les consorts [J].

— Condamner les consorts [J] à réparer la perte de chance des époux [E] de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, le montant de cette perte ne pouvant être inférieur à la somme de 5 000 euros.

— Condamner les consorts [J] à verser aux requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Condamner les consorts [J] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution.

A titre liminaire, sur l’irrecevabilité des attestations adverses produites, ils se fondent sur les dispositions de l’article 1353 du code civil et rappellent que la force probante des témoignages produits en justice est appréciée souverainement par les juges du fond. Ils considèrent que les attestations établies par les parties elles-mêmes n’ont aucune force probante en raison de leur partialité.

A titre principal, sur la garantie des vices cachés, ils soutiennent d’abord que l’absence d’étanchéité d’une toiture fait obstacle à l’utilisation de l’immeuble dans des conditions normales.

Ils concluent ensuite que les vendeurs avaient conscience de l’état de délabrement de la toiture, celui-ci ressortant des pièces qu’ils ont eux-mêmes transmises.

Ils contestent le fait que ces factures auraient été communiquées avant la vente, relevant que le Notaire s’en est lui-même étonné alors que d’autres sinistres avaient été déclarés par les vendeurs. Ils soutiennent ainsi que les documents n’ont été remis qu’à l’issue de la signature de l’acte de cession.

Ils considèrent, rappelant leur qualité de profane au moment de l’achat du bien, que ce vice leur était caché, seul un couvreur étant en mesure d’apprécier l’état de la charpente.

Sur l’inapplicabilité de la clause d’exonération, ils se prévalent de la connaissance de l’état de leur toiture depuis 2011 par les consorts [J], considérant qu’ils ont fait intervenir une entreprise en juillet 2018 afin de le masquer temporairement avant la vente.

Ils rappellent que Monsieur [E] n’est devenu agent commercial que postérieurement à la transaction, de sorte qu’il ne peut être présumé connaitre les vices affectant la maison.

Ils en déduisent être fondés à solliciter le coût des travaux de reprise de la toiture, visant le devis retenu par l’expert judiciaire, ayant également fait chiffrer les travaux de second œuvre rendus nécessaires à la suite des infiltrations d’eau.

Sur leur demande de dommages et intérêts complémentaires, ils font valoir que l’expert judiciaire a retenu un trouble de l’occupation de leur maison dans deux chambres et un couloir, constituant un trouble de jouissance depuis l’acte de vente.

A titre subsidiaire, sur l’existence d’un dol par réticence, ils considèrent que la connaissance par les vendeurs de l’état de leur bien est établie du fait de l’information reçue d’un couvreur professionnel en 2011.

Ils soutiennent que les consorts [J] l’ont intentionnellement dissimulée en ayant détaillé tous les sinistres ayant affecté le bien à l’exception des nombreuses interventions sur la toiture, ayant attendu que l’acte authentique de vente soit signé pour transmettre les factures litigieuses.

Ils précisent qu’il s’agissait pourtant d’informations déterminantes de leur consentement avant la vente, puisqu’ils n’auraient pas contracté dans ces conditions s’ils en avaient été informés.

En tout état de cause, sur la réparation de l’inexécution de l’obligation précontractuelle d’information, ils font valoir que la connaissance de l’état de la toiture par les consorts [J] résulte de la production de la facture précisant que sa réfection totale était indispensable, l’absence de communication de cette information résultant du fait que la facture n’a été transmise qu’à l’issue de la vente.

Ils font valoir que le préjudice subi consiste en la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses.

Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] sollicitent, au terme de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 décembre 2024, au visa des articles 1112-1, 1130, 1137, 1240 ainsi que 1641 et suivants du code civil, de :

— Débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation formulées à l’encontre des consorts [J] ;

A titre subsidiaire,

— Réduire dans d’importantes proportions :

o Le montant des travaux indiqués par l’expert dans son rapport pour faire cesser les désordres,

o Les travaux de reprise des embellissements également indiqués par l’expert dans son rapport,

o La somme réclamée par les consorts [J] au titre du trouble de jouissance.

Faisant droit à la demande reconventionnelle des consorts [J],

— Condamner les époux [E] à leur verser une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ainsi que pour résistance abusive et injustifiée ;

— Les condamner encore à leur verser la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner enfin aux entiers dépens.

A titre liminaire, sur la recevabilité des pièces produites, ils excipent du fait que leurs attestations sur l’honneur respectent les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les parties sont libres de choisir les moyens de preuve qu’elles entendent présenter, pourvu qu’ils aient été obtenus loyalement, le juge les appréciant et leur octroyant la force probante qui lui paraît opportune.

Ils soulignent que le principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même » est limité à la seule preuve des actes juridiques.

A titre principal, sur l’absence de vices cachés, ils soutiennent que le dossier contenant différentes factures a été remis aux époux [E] dès avant la vente, de sorte qu’ils n’ont jamais tenté de dissimuler l’état du bien vendu.

Ils font valoir que le fait que la toiture soit atteinte de vétusté est une évidence, ne constituant pas un vice caché. Ils ajoutent que les demandeurs ont pu constater son état à plusieurs reprises lors de leurs visites, celle-ci n’étant pas inaccessible.

Ils soutiennent que Monsieur [E] est un spécialiste de l’immobilier ancien, travaillant pour l’agence ayant commercialisé le bien, de sorte qu’il ne peut être considéré comme un profane non averti.

Sur leur propre connaissance de l’état du bien, ils soulignent non seulement que la facture de 2011 ne fait pas état d’une toiture en ruine mais également que celle de 2018 ne concerne que de menus travaux.

Sur l’applicabilité de la clause d’exonération, ils rappellent que Monsieur [E] ne pouvait ignorer l’état de la toiture, l’expert judiciaire ayant d’ailleurs retenu qu’il aurait dû engager une discussion sur le prix des travaux de réfection.

Ils considèrent de même que les requérants ne démontrent pas qu’ils auraient été de mauvaise foi, en en déduisant qu’ils ont pris le bien vendu dans l’état où il se trouvait le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre leurs vendeurs.

A titre subsidiaire, sur l’existence d’un dol par réticence, ils rappellent que les factures ont été remises avant la vente, que les désordres étaient nécessairement connus de Monsieur [E], professionnel de l’immobilier ancien et que la toiture ne se trouvait pas en ruine.

Ils ajoutent avoir accepté l’offre d’achat des requérants, inférieure de 38 000 euros au prix de vente, en en déduisant que Monsieur [E] avait intégré les travaux futurs à réaliser.

Sur les demandes indemnitaires des requérants, ils font valoir que les désordres constatés sont mineurs et limités, en en déduisant que les montants des travaux retenus apparaissent ainsi disproportionnés par rapport à l’objectif de reprise d’infiltrations minimes poursuivi.

Ils s’étonnent de ce que l’expert ait conclu qu’il n’y « a pas de nécessité de reprendre le pan Nord mais cela est conseillé pour avoir une unicité de toiture et de garantie » arguant de ce qu’il y aurait ainsi un risque d’enrichissement sans cause des époux [E].

S’agissant des travaux d’embellissement, ils contestent la nécessité de l’intervention d’un maître d’œuvre, outre la surface de 127 m2 retenue pour les travaux de peinture. Ils relèvent de même que, si le couloir visé a été créé en 2023 avec le déplacement de cloisons, l’expert ne se prononce pas sur le lien entre la tâche apparue et la réalisation de ces travaux.

Sur le préjudice de jouissance, ils font valoir que la surface concernée est limitée à quelques mètres carrés, sur une maison de 240 m2.

Ils ajoutent que les pièces visées étaient occupées lors du chiffrage des travaux de sorte que les consorts [E] ne démontrent pas que la chambre dans laquelle il existerait une fuite serait condamnée ou inutilisée.

Ils font valoir qu’ils ne démontrent pas davantage une quelconque aggravation de leur préjudice.

A titre infiniment subsidiaire, sur la réparation de l’inexécution de l’obligation précontractuelle d’information, ils maintiennent leur précédente argumentation.

A titre reconventionnel, ils excipent du caractère vexatoire des propos des demandeurs, relevant que Monsieur [P] [J], 89 ans, est touché dans son honneur, sa probité et sa dignité du fait d’être accusé d’avoir menti, souffrant sur les plans physique et psychologique.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 19 décembre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 05 novembre 2025, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

A cet égard, si les consorts [J] écrivent dans le corps de leurs écritures « aux termes des présentes, les demandeurs font sommation aux consorts [E] de communiquer le rapport établi par leur expert en suite du sinistre du mois d’octobre 2019 » force est de constater qu’ils ne formulent pas une telle demande au dispositif de celles-ci, de sorte que le tribunal n’en ait pas saisi.

Sur l’irrecevabilité des pièces numéros 3 et 5 produites par les consorts [J]

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs l’article 202 du code de procédure civile détaille le contenu et les pièces devant être annexées à une attestation produite en justice.

Or, les griefs formulés par les époux [E] quant à l’impartialité des attestations établies par les parties défenderesses elles-mêmes ne rendent pas ces pièces irrecevables.

En effet, comme le concluent eux-mêmes les demandeurs, c’est au Tribunal qu’il appartiendra d’apprécier souverainement la valeur probante des attestations qui lui sont soumises.

La demande tendant à déclarer irrecevables les pièces susvisées et à les écarter des débats sera donc rejetée.

Sur la demande, principale, au titre de la garantie des vices cachés

Il résulte des dispositions des articles 1641, 1642 et 1644 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, l’acte de vente des parties prévoit également que :

« ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents, Des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Dès lors, alors qu’il est constant que les consorts [J] ne sont pas des professionnels de l’immobilier, il appartient donc aux époux [E] de démontrer non seulement l’existence des vices compromettant l’usage du bien dont ils se prévalent, leur caractère caché, leur antériorité à la vente, mais également que les défendeurs en avaient connaissance.

Par contre, c’est au vendeur qu’il revient d’établir que son cocontractant connaissait l’état de la chose ou son mauvais fonctionnement au moment de la vente.

S’agissant de la démonstration de l’existence d’un vice compromettant l’usage du bien, il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire que « cette étanchéité a eu un effet de rétractation qui se manifeste par des décollements importants sur les rives de la toiture, sur les deux cheminées et autour des deux fenêtres de toit. Ce revêtement d’étanchéité est en ruine et n’assure plus son rôle de protection. Cet état n’est pas surprenant puisqu’elle a été posée par les premiers propriétaires de la maison avant 2004 soit il y a plus de 19 ans quand le bardeau canadien devait être vétuste ».

Il a ainsi constaté différentes traces d’infiltration à l’étage du bien, plus particulièrement dans la chambre de l’enfant du couple [E].

Il ne saurait ainsi être contesté que l’absence d’étanchéité d’une toiture fait obstacle à l’utilisation d’un immeuble dans des conditions normales, la preuve d’un tel vice étant donc rapportée par les requérants.

Sur la démonstration de l’antériorité du vice à la vente, l’expert conclut de même que « les désordres sur la couverture du pan Sud étaient antérieurs à la vente mais sans les conséquences visibles à ce jour », venant ainsi rejoindre les conclusions de l’entreprise SLAMM-BERGEROUX, intervenue huit ans avant la vente, évoquant déjà la « vétusté » de la toiture.

A ce titre, s’agissant de la connaissance du vice par les défendeurs, il convient de relever que cette même société n’a jamais qualifié le toit des défendeurs de « toiture en ruine » au terme de la facture qu’elle leur a remise.

En revanche, il ressort clairement de ce document que l’entreprise y souligne « ceci étant, l’ouvrage présente des signes de vétustés de plus en plus prononcés. Notre prestation constitue donc uniquement une mesure conservatoire qui ne se substitue en aucun cas à une réfection totale de l’ouvrage, compris une extension sur le versant opposé (bardeau canadien) ».

Dès lors, alors que l’emploi du mot « vétusté » met en évidence le mauvais état du toit, les consorts [J] ne peuvent prétendre qu’ils ignoraient que la toiture était affectée d’un vice compromettant son usage.

De plus, le fait qu’ils aient fait exécuter de « menus travaux » en juillet 2018 (facture de l’entreprise GUICHARD TOITURE), ne démontre pas davantage qu’ils n’avaient pas conscience de l’état réel du toit, les défendeurs ayant pu tout autant refuser d’investir dans des travaux coûteux et de grande ampleur, ce quelques mois avant la vente de leur immeuble.

Par ailleurs, s’agissant du caractère caché du vice pour les acheteurs, alors que leur qualité de « profane » est débattue par les parties, il est prouvé par les requérants que Monsieur [E] n’était pas un professionnel de l’immobilier au moment de la vente, professionnel dont les compétences auraient pu lui permettre d’appréhender les désordres visés.

En effet, alors que l’acte de vente indique que Monsieur [E] est militaire, il est démontré qu’il n’est désormais retraité de l’armée, percevant une pension à ce titre, que depuis le 28 octobre 2020. Il a signé son contrat d’agent commercial avec CAPIFRANCE le 17 décembre suivant, étant immatriculé au registre spécial des agents commerciaux depuis le 10 janvier 2021. S’il a manifestement suivi une formation à ce titre, il n’en demeure pas moins qu’aucun élément n’établit qu’il avait déjà la qualité et les compétences d’un agent immobilier au moment de la vente, intervenue dix-huit mois plus tôt, son contrat stipulant d’ailleurs l’engagement de suivre un parcours de formation et de certification pour le mandataire.

De même, le fait que Monsieur [E] ait signé un contrat avec la société CAPIFRANCE, par l’intermédiaire de laquelle la vente a été conclue, ne démontre pas davantage qu’il était déjà prévu qu’il travaille ultérieurement pour l’entreprise et qu’il était un acheteur averti au moment de la transaction.

S’agissant de la transmission de factures par les consorts [J], éléments contenant des informations sur l’état du toit, les parties sont en désaccord sur le moment où elle est intervenue. Les requérants soutiennent qu’elles ne leur ont été remises que le jour de la signature de l’acte, comme l’indique d’ailleurs leur Notaire dans son courrier adressé aux défendeurs le 21 février 2020. A cet égard, force est de constater que l’acte de vente ne fait pas état de documents qui auraient été spécifiquement transmis aux acquéreurs avant la signature de l’acte authentique. Seule une information quant à la survenance d’un débordement des conduites d’évacuation d’eau situées en bas du chemin menant jusqu’au garage est reprise dans l’acte. Il ressort également de celui-ci que les parties avaient conclu, en vue de la réalisation de la cession, un avant-contrat sous signatures privées en date du 18 octobre 2018. Or, si cette pièce n’est produite ni par les consorts [J] ni par les époux [E], il ne ressort en tout état de cause pas des débats que les vendeurs y auraient fait mention de l’état de la toiture ou qu’ils y auraient annexé des factures des travaux effectués, en vue d’informer leurs cocontractants.

De même, si les défendeurs se prévalent des attestations qu’ils versent aux débats, il ne ressort pas de celles-ci la preuve que ces documents auraient été communiqués aux acheteurs avant la signature par acte authentique.

En effet, Madame [M] [J] fait état spécifiquement d’une rencontre avant la vente entre Monsieur [E] et son père à l’occasion de laquelle ce dernier lui a proposé de lui remettre le dossier complet de la maison, proposition déclinée par son interlocuteur. La défenderesse indique ainsi elle-même que le dossier est donc resté sur place.

S’agissant de l’attestation signée par Monsieur [J], elle ne contient aucun écrit de sa part, seule une liste de meubles manifestement acquis par Monsieur [E] y étant annexée.

Par ailleurs, le fait que l’offre d’achat formulée par les époux [E] et acceptée par les consorts [J] ait été inférieure de 38 000 euros au prix de mise en vente du bien ne démontre pas que les acheteurs auraient intégré, forts de la connaissance de l’état du toit, le prix des travaux de réfection dans la négociation immobilière. Il convient d’ailleurs de relever que si les défendeurs versent aux débats l’annonce immobilière, celle-ci n’est pas datée, de sorte que le tribunal ne peut apprécier depuis quand le bien était mis en vente avant que les requérants ne formulent leur offre d’acquisition.

Enfin, si les consorts [J] font valoir que la toiture était parfaitement accessible aux acheteurs, ils ne démontrent pourtant pas que la chappe en cause mais également les décollements sur les rives de la toiture pouvaient être visibles depuis l’étage de la maison ou ses extérieurs, pour les visiteurs.

Il est d’ailleurs constant qu’aucune infiltration n’était alors apparente dans la chambre où les désordres sont postérieurement apparus.

De même, le fait qu’une fissure était visible sur un vélux ne constitue pas un élément démontrant à un acheteur profane que le toit lui-même devait faire l’objet d’une réfection complète. Les époux [E] devaient seulement avoir conscience qu’une telle fenêtre de toit devait vraisemblablement être changée.

Par conséquent, l’ensemble des conditions étant réunies, les consorts [J] n’étant pas fondés à se prévaloir de la clause d’exonération prévue par l’acte de vente, leur responsabilité est donc engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

S’agissant des demandes indemnitaires formées par les époux [E], l’article 1644 du code civil dispose que l’acheteur a le droit de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

D’une part, concernant les travaux visés, ces derniers comprennent tant la réfection de la toiture elle-même que la remise en état du bien (plâtrerie/peinture) compte-tenu des dégâts engendrés en conséquence à l’intérieur même de la maison.

S’agissant du coût de l’intervention d’un maître d’œuvre, contestée par les consorts [J], l’expert judiciaire a néanmoins expressément indiqué « pour les travaux, je ne peux pas accepter de prévoir des travaux qui ne répondent pas à toutes les normes de sécurité et qui ne soient pas surveillés par un maître d’œuvre, ce qui est une obligation réglementaire dès lors que deux entreprises travaillent sur le même chantier ». Il n’y a donc pas lieu de remettre en cause le coût d’intervention d’un maître d’œuvre pour suivre ces travaux.

Il en va de même de leurs griefs portant sur la pose d’un échafaudage ainsi que du remplacement du PVC par du zinc, l’ensemble des devis versés aux débats par les parties prévoyant la pose de zinc en remplacement.

De même, si les consorts [J] font valoir l’existence de désordres mineurs, l’expert liste pourtant les travaux de remise en état suivants :

« – couloir : nettoyage de la poutre et reprise de la plâtrerie peinture de part et d’autre.

— chambre d’ADELE : reprise de la trémie de la fenêtre de toit complète. Peinture blanche de tout le plafond après avoir déconstruit et reconstruit le plafond existant qui est miné par les infiltrations d’eau.

Dans les deux pièces, il convient de prévoir une révision-contrôle de l’installation électrique. »

Par ailleurs, les défendeurs s’étonnent de la conclusion de l’expert ayant relevé qu’il « n’y a pas de nécessité de reprendre le pan Nord mais cela est conseillé pour avoir une unité de toiture et de garantie ». Il convient néanmoins de relever que l’offre reprise par l’expert, soulignant le caractère complet des prestations et la cohérence de son prix, reprise par les demandeurs, ne concerne bien qu’un pan de la toiture.

L’architecte retenu souligne de son côté qu’il appartiendra aux époux [E] de profiter de cette intervention pour rénover également le second pan de la même manière.

Le devis de l’entreprise de charpente/couverture amenée à intervenir ne vise aussi dans son intitulé que le « pan arrière » de la maison.

Dès lors, la préconisation de l’expert judiciaire n’a donc pas été retenue par ce dernier comme constituant un préjudice indemnisable, de sorte qu’aucun enrichissement sans cause des requérants ne saurait être caractérisé.

Ainsi, compte-tenu des différents devis (échafaudage et sécurité, toiture et zinc, maitrise d’œuvre d’un cabinet d’architecture, peinture) auxquels il convient de se reporter à la lecture du rapport d’expertise judiciaire, il est justifié de condamner les consorts [J] à verser à Monsieur et Madame [E] la somme totale de 125 827,82 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et des éléments de second œuvre.

D’autre part, concernant le préjudice de jouissance revendiqué par les demandeurs, les consorts [J] font valoir à juste titre que la chambre et le couloirs visés ne sont manifestement pas « condamnés », les photographies prises lors des opérations d’expertise montrant en particulier que la chambre de la fille des requérants était meublée.

Néanmoins, le trouble de jouissance des époux [E] est caractérisé, l’expert judiciaire constatant dans son additif à son rapport que « ces désordres caractérisent un trouble de l’occupation car l’eau goutte dans la chambre touchée et détruit le plafond. Idem dans le couloir. »

A ce titre, bien que les défendeurs contestent les désordres visés dans le couloir, ces derniers ressortent bien des constatations de l’expert.

Dès lors, ces pièces ne peuvent donc être occupées selon leur destination compte-tenu de ces infiltrations, quelque puisse être la proportion de la surface concernée par ces désordres par rapport à la surface totale du bien immobilier, les consorts [J] ne démontrant d’ailleurs pas que les 40m2 retenus par l’expert judiciaire ne correspondraient pas à la réalité.

Il est établi que le préjudice visé dure depuis 60 mois. Ainsi, alors qu’une valeur locative de 1 850 euros a été retenue pour l’ensemble du bien par l’expert judiciaire et les défendeurs ne produisant aucune pièce susceptible de remettre en cause ce quantum, il est justifié de les condamner à verser aux époux [E] la somme de 18 504 euros.

Sur la demande, en tout état de cause, au titre de la perte de chance

L’article 1112-1 du code civil prévoit spécifiquement que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’information visée par l’article 1112-1 n’est pas seulement l’information sans laquelle l’acheteur aurait renoncé à contracter mais également tout élément pertinent pouvant le conduire à acheter, tout en négociant les conditions du contrat.

L’indemnisation de la perte de chance est donc proportionnelle à la probabilité que l’événement favorable survienne.

En l’espèce, il ressort des éléments précédemment débattus que les consorts [J] n’ont pas indiqué aux époux [E] dans quel état de vétusté se trouvait la toiture du bien immobilier, avant la vente, élément qui aurait pourtant pu les conduire à négocier, davantage, le prix d’achat de l’immeuble dans la perspective des travaux de rénovation devant être nécessairement et rapidement diligentés.

Compte-tenu de leurs prétentions indemnitaires à ce titre, soit 5 000 euros, il apparaît que les consorts [E] retiennent une perte de chance, par rapport au prix de vente de 550 000 euros, de moins de 1%. Or, ce pourcentage n’apparaît pas disproportionné par rapport à l’ampleur et au coût des travaux qui auraient dû être effectués sur la toiture, y compris en ne retenant pas les travaux de second œuvre rendus nécessaires par les infiltrations apparues postérieurement à la vente.

Dès lors, il convient de faire droit à l’intégralité de leur demande et de condamner les consorts [J] à leur verser la somme de 5 000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée reconventionnellement par les consorts [J]

L’article 1240 du code civil rappelle que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, alors que la responsabilité des défendeurs est engagée au titre de la garantie des vices cachés, il ne saurait être retenu une quelconque faute de la part des époux [E].

La demande indemnitaire formée par les consorts [J] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les consorts [J], parties succombant, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il est rappelé que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner les consorts [J] à verser aux époux [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les consorts [J] seront déboutés de leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE la demande tendant à déclarer irrecevables et à écarter des débats les pièces 3 et 5 produites par Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J],

DIT que la vente intervenue entre les époux [E] et les consorts [J] est entachée d’un vice caché,

CONDAMNE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] à verser à Monsieur [B] [E] et Madame [A] [H] épouse [E] la somme de 125 827.82 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et des éléments du second œuvre,

CONDAMNE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] à verser à Monsieur [B] [E] et Madame [A] [H] épouse [E] la somme de 18 504 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] à verser à Monsieur [B] [E] et Madame [A] [H] épouse [E] la somme de 5 000 euros au titre de leur perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses,

DEBOUTE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le sort des frais d’exécution forcée est fixé par les dispositions de l’article L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] à verser à Monsieur [B] [E] et Madame [A] [H] épouse [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [P] [J], Monsieur [X] [J] et Madame [M] [J] de leur demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente