TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 22/06337 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XAX4

Jugement du 27 février 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL PRIMA AVOCATS – 1287

la SELARL RAYNAUD AVOCAT – 145

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 février 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 08 avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 décembre 2024 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, intervenante volontaire, prise en la personne de Maître [V] [O] ou Maître [Y] [R], en qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPLAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Michel RAYNAUD de la SELARL RAYNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. NATELPAT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Michel RAYNAUD de la SELARL RAYNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. LES LOFTS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

La société à responsabilité limitée NATELPAT, gérée par madame [C] [P], a pour activité principale l’achat-vente de prêt-à-porter et accessoires de mode.

Suivant acte sous seing privé signé le 8 juillet 2019, la société à responsabilité limitée COMPAGNIE PATRIMOINE ASSOCIES lui a consenti un bail commercial sur un local d’une superficie de 60 m² et une cave aménagée avec toilettes d’une superficie d’environ 29,7 m², le tout situé au [Adresse 1], pour une durée de neuf années (soit du 8 juillet 2019 au 7 juillet 2028), moyennant un loyer annuel de 10.500,00 euros hors droits, taxes et charges (HT HC ci-après).

La société civile immobilière LES LOFTS a acquis le bien immobilier loué par la société NATELPAT aux termes d’un acte notarié reçu le 9 juillet 2020 par Maître [H] [D], notaire.

Déplorant une humidité anormale au sein du local commercial, la société NATELPAT a déclaré un sinistre auprès de la compagnie d’assurances AVIVA, puis a sollicité de Maître [W] [L], huissier de justice, l’établissement d’un procès-verbal de constat le 21 juin 2021. Elle a, par ailleurs, mis en demeure la société LES LOFTS de réaliser des travaux de réaménagement du sous-sol affecté par des infiltrations et moisissures. Elle s’est, en outre, refusée à procéder au règlement des loyers et charges en cours, qu’elle a consignés auprès de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats.

Aux termes d’un courrier daté du 4 août 2021, la régie immobilière HELIX IMMO, mandataire de la société LES LOFTS, a proposé à titre gratuit à la société NATELPAT un local de stockage localisé à la même adresse, ce dans l’attente de l’exécution de travaux dans la cour commune de la copropriété et dans la cave aménagée. Une convention de mise à disposition a conséquemment été régularisée par acte sous seing privé du 15 octobre 2021.

Des mesures conservatoires ont été prises par la copropriété aux fins de remédier aux infiltrations subies par la société NATELPAT, avant qu’il ne soit voté par l’assemblée générale réunie le 25 mars 2022 la réalisation de travaux de réfection définitive de l’étanchéité de la cour commune. En outre, la société LES LOFTS a effectué des travaux au sein de la cave affectée au local commercial du preneur.

Les travaux de reprise de l’étanchéité de la cour commune ont été finalisés au cours du mois de juin 2022.

En conséquence, par courrier adressé le 2 juin 2022, la société LES LOFTS a mis en demeure la société NATELPAT de restituer le local de stockage mis à disposition, laquelle y a procédé le 17 juin 2022.

Des différends subsistant entre les parties, la société NATELPAT a finalement fait assigner la société LES LOFTS devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice en date du 22 juillet 2022 aux fins, pour l’essentiel, de solliciter l’indemnisation des préjudices allégués, du temps consacré au suivi du dossier précontentieux par la gérante et des autres frais exposés.

En parallèle, par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, la société LES LOFTS a fait signifier à la société NATELPAT un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 21.187,16 euros à titre principal, outre la somme de 211,04 euros en règlement du coût de l’acte.

La société NATELPAT a payé lesdites sommes par règlements intervenus au cours du mois de février 2023.

Par jugement du Tribunal de commerce de LYON rendu le 9 mai 2023, une procédure de liquidation judiciaire a finalement été ouverte à l’encontre de la société NATELPAT. La société MJ SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES (ci-après dénommée “société MJ SYNERGIE”) a été désignée en qualité de liquidateur et est intervenue volontairement à la présente instance par conclusions déposées le 21 septembre 2023.

Une créance à titre privilégié d’un montant de 143,04 euros détenue par la société LES LOFTS a été admise au passif de la société NATELPAT au titre des impayés locatifs et frais d’huissier de justice.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 avril 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie à juge unique du 5 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 21 septembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société MJ SYNERGIE, en qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT, demande au tribunal de :

juger que la société NATELPAT est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution et cesser de payer le montant du loyer et des charges sur le fondement de l’article 1219 du Code Civil et ce depuis le loyer du troisième trimestre 2022, eu égard aux manquements de la SCI LES LOFTS à son obligation de délivrance conforme,juger que la SCI LES LOFTS a manqué à son obligation de garantir à la société NATELPAT une jouissance paisible du local commercial loué ainsi qu’à son obligation de délivrance et de garantie de la société NATELPAT pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent son usage,juger que la SCI LES LOFTS a commis un abus de droit manifeste au préjudice de la société NATELPAT en refusant, sans motif valable, d’autoriser la cession du droit au bail à plusieurs reprises,en conséquence, condamner la SCI LES LOFTS au paiement à la société NATELPAT, représentée par la société MJ-SYNERGIE , es-qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT, des sommes de :* 10.0000 euros en réparation de l’atteinte à l’image et à la réputation subie par la société NATELPAT ;

* 4.349,60 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois de mai 2021 ;

* 458,34 euros au titre du remboursement des sommes indûment réglées au titre de la taxe foncière ;

* 694,37 euros au titre des frais exposés hors frais de conseil ;

* 3.000,00 euros au titre du temps passé par Madame [P] à assurer le suivi du dossier précontentieux ;

* 31.000,00 euros à parfaire au titre de la perte de chance de pouvoir céder son droit au bail commercial,

en tout état de cause, débouter la SCI LES LOFTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société NATELPAT, condamner la même au paiement à la société NATELPAT, représentée par la société MJ-SYNERGIE, es-qualité de liquidateur judiciaire, de la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Michel RAYNAUD, Avocat sur son affirmation de droit,juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A 444-32 du Code de Commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du Code de Commerce (ancien article 10 du tarif des huissiers) demeurera à la charge de la SCI LES LOFTS.

La société MJ SYNERGIE soutient, en vertu des articles 1719 et 1721 du Code civil, outre de la jurisprudence des première et troisième chambres civiles de la Cour de cassation, que la société LES LOFTS a gravement manqué aux obligations de jouissance paisible et de délivrance lui incombant en considération des infiltrations et de l’humidité ayant affecté les locaux. Elle considère, en conséquence, que la société NATELPAT a légitimement opposé au bailleur l’exception d’inexécution prévue à l’article 1719 du Code civil.

Elle expose ensuite que la société LES LOFTS a fait obstacle aux cessions de droit au bail envisagées successivement les 17 janvier 2020, 18 février 2021 et 23 mars 2023.

Elle fait valoir que la société NATELPAT a subi une atteinte considérable à son image et à sa réputation, à l’appui de laquelle elle sollicite une indemnisation de 10.000,00 euros. Elle affirme également que cette dernière a subi un préjudice de jouissance tenant à l’impossibilité d’utiliser tant la réserve à l’étage que la cave pour y stocker des marchandises, préjudice qu’elle chiffre au montant de 2.113,47 euros sur la période de mai 2021 à octobre 2021, puis de 2.236,15 euros de mi-octobre 2021 à juin 2022. Elle affirme que la société LES LOFTS a également bénéficié d’un trop-perçu de 458,34 euros. Elle déclare que la société NATELPAT a exposé des frais accessoires d’un montant global de 694,37 euros, dont des dépenses de dératisation, et de suivi du dossier précontentieux évalués à la somme de 3.000,00 euros. Elle note que le refus abusif d’agrément des cessions de droit au bail, de nature à engager la responsabilité du bailleur, l’a privée de la chance de réaliser un gain de 31.000,00 euros, par suite de la dévalorisation du fonds de commerce.

Pour justifier le rejet de la demande reconventionnelle formée par la société LES LOFTS, elle soutient que la société NATELPAT a procédé en toute bonne foi au règlement des loyers et charges par leur consignation auprès de la CARPA à compter du mois de juillet 2021. Elle en déduit qu’elle n’est désormais plus redevable d’une quelconque somme à la société LES LOFTS.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 21 décembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société LES LOFTS, demande au tribunal de :

déclarer qu’elle a parfaitement respecté son obligation de délivrance en livrant à la société NATELPAT le local commercial et la cave objets du bail du 8 juillet 2019, en mettant gracieusement à la disposition de la demanderesse un local de stockage complémentaire et, de surcroît, en provoquant l’assemblée générale de la copropriété qui a voté les travaux d’étanchéité de la cour, déclarer que les infiltrations mineures ont pris fin début janvier 2022 suite à la réalisation des travaux conservatoires entrepris puis suite à la réalisation des travaux d’étanchéité et de remise en état de la cave en juin 2022, déclarer que les demandes de la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT sont infondées tant en leur principe qu’en leur quantum, déclarer que les infiltrations mineures dans la cave provenaient d’un défaut d’étanchéité de la cour, partie commune, pour laquelle les mesures conservatoires prises avaient déjà porté leurs fruits dès fin 2021, déclarer que la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT, reste redevable de la somme de 143,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, par conséquent, à titre principal, rejeter l’ensemble des conclusions, fins et moyens de la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT, à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,à titre reconventionnel, fixer la créance de la SCI LES LOFTS au passif de la société NATELPAT pour un montant de 143,04 euros à titre privilégié, au titre de l’arriéré de loyers et de charges selon sa déclaration de créance du 18 juillet 2023 et de l’avis d’admission de la créance, en tout état de cause, rejeter l’ensemble des conclusions, fins et moyens de la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT, faire sommation à la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT d’avoir à justifier de l’indemnisation éventuelle qui aurait perçue par la société NATELPAT de la part de son assurance au titre des prétendues infiltrations, condamner la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES à payer à la SCI LES LOFTS la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES en tous les dépens.

La société LES LOFTS soutient en premier lieu, en vertu des articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil, que les infiltrations alléguées ont été de moindre gravité et n’ont causé aucun préjudice à la société NATELPAT. Elle observe à l’appui que ces désordres ont donné lieu à une unique déclaration de sinistre le 19 mars 2021, qui n’a pas ouvert droit à indemnisation, à défaut de dommages constatés par l’assureur. Elle affirme que l’humidité dénoncée dans la cave n’a pas fait obstacle à son utilisation et n’a pas eu de répercussions sur l’exploitation de l’activité commerciale. Elle conclut à l’absence de trouble de la jouissance des lieux loués. Elle indique qu’elle a mis à disposition de la société NATELPAT un second local de stockage dans le même immeuble à compter du 4 août 2021 et a accepté de prendre en charge le surcoût d’assurance. Elle observe que la société NATELPAT a tardé à en prendre possession en dépit des multiples relances qui lui ont été adressées. Elle fait valoir que les infiltrations avaient pour origine un défaut d’étanchéité de la cour, soit une partie commune dont le défaut d’entretien ne peut lui être imputé. Elle reproche à la société NATELPAT d’avoir retardé la réalisation des travaux de réfection en fermant la boutique exploitée à plusieurs reprises aux horaires d’intervention des artisans sollicités, ce dans l’irrespect des dispositions du bail commercial. Elle note que la société NATELPAT a également contribué à son propre préjudice en coupant la VMC dans la cave. Elle précise que la société NATELPAT n’a pas repris spontanément les paiements postérieurement à la réalisation des travaux.

Elle estime que les prétentions indemnitaires de la société NATELPAT sont infondées. Elle expose que le préjudice d’image allégué est indépendant des sinistres dénoncés, la société NATELPAT n’ayant pas été privée de surface de stockage et les attestations de témoins étant dénuées de toute force probante par le non-respect du formalisme requis par les articles 200 et suivants du Code de procédure civile. Elle conteste également la réalité du préjudice de jouissance, outre la justification du quantum par un calcul obscur. Elle considère que la demande de restitution d’une partie de la taxe foncière n’est fondée ni dans son principe, ni dans son quantum, le calcul effectué par la société NATELPAT étant incompréhensible et unilatéral. Elle affirme que les frais de dératisation demeurent à la charge du preneur. Elle rappelle qu’elle a mis gracieusement à disposition de la société NATELPAT un petit local de remplacement, au sein duquel celle-ci s’est maintenue illégalement du 28 mai 2022 au 17 juin 2022. Elle fait valoir, en conséquence, qu’elle était fondée à lui facturer les frais de location sur la période concernée. Elle expose qu’il appartient à la partie demanderesse d’assumer les frais d’huissier de justice qu’elle a unilatéralement choisi d’engager. Elle explique que le suivi du dossier précontentieux relève de la gestion courante incombant au gérant d’une société et que madame [P], au demeurant non partie à la présente procédure, ne peut légitimement lui en faire peser la charge financière. Elle assure ne pas s’être opposée aux offres de cession de droit au bail soumises par la société NATELPAT, à qui elle a uniquement demandé la communication des termes des projets et de garanties financières. Elle discute, en outre, le quantum retenu en indemnisation d’une perte de chance, en ce qu’il est basé sur une valeur non conforme au marché actuel et qu’il correspond à une réparation intégrale du préjudice allégué. Si une condamnation devait être prononcée à son encontre, elle requiert du Tribunal qu’il n’assortisse pas la décision de l’exécution provisoire, au regard des conséquences financières sur les parties et du risque de réformation en appel.

A titre reconventionnel, elle fait valoir, en vertu des articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil, que la société NATELPAT demeure redevable d’une somme de 3.870,26 euros correspondant aux échéances locatives du second trimestre 2023 et au coût d’un second commandement de payer. Par suite et en considération de la créance admise par le Juge-commissaire, elle sollicite la fixation d’une somme de 143,04 euros au passif de la société NATELPAT.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l’article 768 du même code, le tribunal est tenu de statuer sur les seules prétentions énoncées au dispositif et d’examiner uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, il n’y sera pas apporté de réponse dans le dispositif.

Sur les demandes de paiement formées par la société NATELPAT

Sur les demandes d’indemnisation fondées sur un manquement aux obligations de délivrance conforme et de garantie

La société NATELPAT entend solliciter l’indemnisation des préjudices allégués concomitamment sur le fondement de l’obligation de délivrance et de garantie des vices de la chose louée incluant les troubles de la jouissance paisible et les vices cachés.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1719 1° du Code civil :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (…).”

Cette obligation incombe au bailleur tout au long de l’exécution du contrat (Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 18-21.890), à condition que le preneur l’informe de la survenance des désordres apparus en cours de bail.

Sur ce, aux termes d’un acte sous seing privé daté du 8 juillet 2019, la société à responsabilité limitée COMPAGNIE PATRIMOINE & ASSOCIES a donné à bail à la société à responsabilité limitée NATELPAT pour une durée de neuf années à compter du 8 juillet 2019 un local commercial d’une superficie d’environ 60 m² au rez-de-chaussée et une cave aménagée en surface de stockage avec water-closet d’une superficie d’environ 29,7 m² au sein d’un immeuble situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 4] (pièce n°1 du demandeur).

Par acte authentique reçu le 9 juillet 2020 par Maître [H] [D], notaire associé, la société civile immobilière LES LOFTS a acquis les locaux commerciaux loués à la société NATELPAT (pièce n°2 du demandeur).

Il ressort ensuite du rapport d’expertise établi le 15 juillet 2021 par la société SARETEC DOMMAGE PREVOST que des “infiltrations (…) provoquant des dommages aux agencements d’origine et aux marchandises” sont apparues au sein de la cave aménagée susvisée. Le rapport identifie comme origine du sinistre l’étanchéité défaillante de la terrasse de la cour intérieure commune de la copropriété (pièce n°4 du demandeur).

La persistance des infiltrations et l’étendue des dommages ont été constatées par Maître [W] [L], huissier de justice, aux termes d’un procès-verbal de constat établi le 21 juin 2021, au sein duquel il est notamment souligné la présence d’humidité sur l’ensemble de la surface au sol de la cave aménagée, outre des moisissures noires et de la mousse blanche sur les murs jusqu’à une hauteur de 117 centimètres.

Maître [L] observe également que :

les cartons de marchandises sont déformés et présentent des traces jaunâtres ;les vêtements entreposés ont un aspect “ondulé” et “humide” ; de la rouille recouvre les pieds des bureaux ;les meubles posés au sol sont détrempés (pièce n°5 du demandeur).

De même, lors d’une l’intervention du 9 juillet 2021, l’entreprise PLANÈTE ENVIRONNEMENT a constaté l’insalubrité de la cave aménagée (pièce n°7 du demandeur).

La société LES PLOMBIERS LYONNAIS a pareillement relevé, lors d’une intervention datée du 24 septembre 2021, que le bas du mur du sous-sol était “humide à 100% sur toute la périphérie de la pièce”, ce à l’appui d’un test hygrométrique (pièce n°10 du demandeur).

Il en résulte que l’humidité considérable présente dans la cave aménagée en surface de stockage ne permettait pas de l’utiliser conformément à la destination contractuellement convenue, en ce que cela aurait indubitablement dégradé le stock de marchandises entreposé, les tissus de toute matière étant sensibles à la qualité de l’air ambiant.

A cet égard, s’il a été relevé par procès-verbal établi le 16 août 2021 par Maître [E] [A], huissier de justice, l’absence de ventilation du local de stockage lors des congés estivaux, cet état de fait est étranger à la survenance et à la persistance d’infiltrations, leur cessation étant conditionnée par la réalisation des travaux de réparation au sein des parties communes de la copropriété.

En revanche, les éléments versés au débat ne démontrent pas suffisamment que la société NATELPAT a été privée de tout usage de la réserve située à l’étage.

Par suite, il sera retenu à l’encontre de la société LES LOFTS un manquement à l’obligation de délivrance lui incombant en considération de l’impossibilité d’utiliser la cave aménagée à des fins de stockage sur une période qui sera précisée infra.

Il n’est dès lors plus nécessaire de se prononcer sur un éventuel manquement à l’obligation de garantie.

Sur les préjudices

Sur la perte de la jouissance des locaux loués

La société NATELPAT sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance tenant à la mise à disposition tardive d’un local de stockage d’une surface moindre sur la période de mai 2021 à juin 2022.

En l’occurrence, dans l’attente de la réalisation des travaux requis, l’agence immobilière HELIX IMMO (mandataire de la société LES LOFTS) a proposé à la société NATELPAT un local de stockage provisoire “neuf, carrelé entièrement avec toilettes et lave-mains, situé au [Adresse 1] également, juste à côté de sa boutique (…) déjà équipé d’électricité (le compteur EDF est ouvert) et d’eau, bénéficiant d’une vitrine donnant elle-aussi sur l'[Adresse 1], comme celle de son commerce” par courrier électronique émis le 4 août 2021 (pièce n°9 du demandeur).

Cet élément est corroboré par une attestation, au sein de laquelle monsieur [K] [Z] indique qu’il a prêté à madame [P] un local jusqu’au 17 juin 2022 et qu’il y a conséquemment maintenu les abonnements d’eau et d’électricité (pièce n°14 du défendeur).

Or, il ressort d’un courrier électronique de relance adressé le 16 septembre 2021 que la société NATELPAT a tardé à se positionner sur la proposition formulée par le bailleur (pièce n°22 du défendeur), si bien que la formalisation d’une convention de mise à disposition gratuite (tacitement reconductible) n’est pas intervenue avant le 15 octobre 2021 (pièce n°16). En effet, si madame [P] a pu indiquer par message électronique du 9 octobre 2021 qu’elle a donné son accord de principe dès le 10 août et qu’elle a ensuite relancé vainement la régie HELIX IMMO à plusieurs reprises (pièce n°15 du demandeur), aucun des éléments versés au débat ne le confirme.

L’attribution tardive d’un local de substitution s’expliquant partiellement par un défaut de diligence de la société NATELPAT, le préjudice de jouissance allégué sur la période du 4 août 2021 au 15 octobre 2021 ne peut ouvrir droit à indemnisation.

En outre, si la société NATELPAT soutient que le local de remplacement présentait une surface réduite par rapport à la cave aménagée visée dans le bail commercial du 8 juillet 2019, elle ne démontre pas que celle-ci était insuffisante pour exploiter convenablement son activité commerciale, à défaut notamment de photographies de l’agencement des lieux et en considération de l’imprécision des attestations établies par des clientes.

Il apparaît finalement que la société NATELPAT a été privée de toute surface de stockage sur la seule période de mai 2021 au 4 août 2021, soit sur trente-quatre jours comptables

La surface de la cave aménagée représentant 33,11 % des locaux loués pour un loyer mensuel total hors charges de 875,00 euros, la société LES LOFTS sera conséquemment condamnée à payer à la société NATELPAT, représentée par la société MJ SYNERGIE, une somme de 328,00 euros[1] en indemnisation d’un préjudice de jouissance sur la période de mai 2021 au 4 août 2021.

[1] Soit 0.3311*875 euros /30 jours comptables *34 jours

Sur l’atteinte à l’image et à la réputation

Il ressort des échanges écrits produits par la société NATELPAT qu’elle a dénoncé trois sinistres à la société LES LOFTS entre les mois d’octobre 2020 et de décembre 2021 (pièces n°4, 11, 16bis et 32 du demandeur). Le fait que l’un d’entre eux seulement ait fait l’objet d’une déclaration auprès de la compagnie d’assurances AVIVA est insuffisant pour remettre en question la récurrence des infiltrations affectant le local de stockage.

Ledit local communiquant avec la surface de vente exploitée par la société NATELPAT au moyen d’un escalier interne, cette dernière a nécessairement été affectée par l’humidité y proliférant sur le plan olfactif. En effet, la société NATELPAT ne s’étant pas vu proposer de local de substitution avant le 4 août 2021, elle a conséquemment été contrainte d’entreposer les stocks de vêtements dans un espace à l’hygrométrie inadaptée, ce qui a pu dégrader la qualité des marchandises commercialisées. En outre, s’il lui a été offert un lieu de stockage complémentaire à compter du 4 août 2021, les remontées capillaires ont perduré au moins jusqu’à la réfection définitive de l’étanchéité de la cour intérieure.

Cet état de fait est d’ailleurs confirmé par quatre témoins (pièces n°37 à 43 du demandeur). Il est observé, à cet égard, que l’absence de mention des peines encourues au sein des attestations susvisées apparaît sans conséquences sur leur valeur probante.

Par suite, l’indemnisation du préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation est justifiée dans son principe.

La société NATELPAT produit une attestation comptable mentionnant un recul de 28,16% du chiffre d’affaires sur la période estivale 2021 en comparaison à l’année précédente (à dates d’ouverture identique), soit une perte de recettes évaluée à la somme de 4.294 euros sur deux mois, ce qui tend à démontrer que les désordres ont eu des répercussions sur l’activité du commerce (pièce n°13 du demandeur).

Néanmoins, ce recul du chiffre d’affaires pouvant s’expliquer par d’autres facteurs conjoncturels (dont le ralentissement économique consécutif à la crise sanitaire) et à défaut de données complémentaires, il convient de minorer la demande indemnitaire à proportion de trente pour cent.

La société LES LOFTS sera conséquemment condamnée à payer à la société NATELPAT une somme de 3.000,00 euros en indemnisation du préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation.

Sur les sommes réglées en paiement de la taxe foncière

La société NATELPAT sollicite la restitution d’un trop-versé de 294,40 euros sur l’année 2021 et de 163,94 euros sur l’année 2022 en règlement de la taxe foncière.

Le bail commercial du 8 juillet 2019 prévoit en page numérotée huit que “le PRENEUR devra rembourser au bailleur le montant de la taxe foncière afférente aux biens loués pour une provision annuelle de QUATRE CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS (489,00 EUR), payable trimestriellement, soit CENT VINGT-DEUX EUROS ET VINGT-CINQ CENTIMES (122,25 EUR), en même temps que le loyer” (pièce n°2 du demandeur).

Or, il a été démontré précédemment que la société NATELPAT s’était trouvée dans l’impossibilité d’utiliser la cave aménagée aux fins de stockage de mai 2021 à la mi-juin 2022, date à laquelle l’étanchéité de la cour intérieure commune, à l’origine des infiltrations subies, a été définitivement reprise.

Le règlement d’une taxe foncière pour des locaux d’une surface moindre (en ce que la surface de stockage prêtée était inférieure de 18,42 m² à la surface de la cave affectée par les infiltrations) lui a ainsi été économiquement préjudiciable.

Les éléments du dossier ne permettent cependant pas de vérifier l’imposition réelle sur les exercices concernés et la quote-part correspondant aux locaux loués par la société NATELPAT, les avis de taxe foncière n’étant pas produits et les informations contenues dans les pièces s’avérant discordantes.

Le quantum n’apparaît donc pas justifié, si bien que la demande de paiement d’une somme de 458,34 euros en restitution partielle des taxes foncières 2021 et 2022 sera rejetée.

Sur les frais complémentaires exposés

La société NATELPAT requiert la condamnation de la société LES LOFTS à lui payer les sommes suivantes :

132,00 euros TTC de frais de dératisation ;329,00 euros de loyer facturés au titre du local de remplacement sur la période du 28 mai 2022 au 17 juin 2022 ;233,37 euros HT de frais d’huissier de justice.

Il résulte des développements précédents que la société LES LOFTS était tenue par l’obligation de délivrance de mettre à disposition de la société NATELPAT sans frais supplémentaires un local de remplacement jusqu’à la reprise complète des désordres, c’est-à-dire la réfection de la cave aménagée et de l’étanchéité de la cour intérieure commune.

Les travaux ayant été finalisés au cours du mois de juin 2022, la société LES LOFTS ne pouvait légitimement facturer avant cette date des frais en règlement de la mise à disposition d’une surface de stockage complémentaire.

Par suite, il y a lieu de condamner la société LES LOFTS à restituer à la société NATELPAT la somme de 329,00 euros correspondant à la location du local de remplacement du 28 mai 2022 au 17 juin 2022.

En revanche, les frais d’huissier de justice exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de l’action engagée, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent pas un préjudice réparable.

De plus, il résulte de la page numérotée onze du bail commercial du 8 juillet 2019 qu’il appartenait à la société NATELPAT de “faire toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs, ainsi que l’introduction d’animaux nuisibles[2]”.

[2] Mention soulignée par le Tribunal

De ce fait, l’indemnisation des frais de constat et de dératisation sera écartée.

Il est observé, au reste, que la société NATELPAT ne formule pas de demande indemnitaire au titre de l’assurance.

Sur les frais de suivi du dossier pré-contentieux

La société NATELPAT sollicite l’indemnisation du temps consacré au suivi du dossier pré-contentieux, mais ne justifie pas le bien-fondé du quantum de 3.000,00 euros retenu.

Il s’avère, en outre, que ce suivi a été assuré par madame [P], qui n’est pas partie à la présente procédure.

En conséquence, la demande de paiement d’un somme de 3.000,00 euros en indemnisation du temps consacré au suivi-précontentieux sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation relative à la cession de droit au bail

L’article 1231-1 du Code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’occurrence, le bail commercial du 8 juillet 2019 prévoit en page numérotée treize que “le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail ou sous louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement préalable et par écrit du bailleur sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes.”

En conséquence, par courrier daté du 25 mars 2021, le conseil de la société NATELPAT a sollicité l’agrément par la société LES LOFTS d’une offre d’acquisition du droit au bail par madame [M] [G] et madame [I] [U] moyennant un prix de 45.000,00 euros (pièces n°48 et 50 du demandeur).

Par courriers électroniques adressés en retour les 12 et 14 avril 2021, la régie HELIX IMMO a informé la société NATELPAT de l’accord sous condition donné par la société LES LOFTS à la vente du droit au bail et a requis la communication du compromis à titre informatif (pièce n°51 du demandeur).

Il apparaît, ainsi, que la société LES LOFTS n’a pas entendu s’opposer à la cession du droit au bail au bénéfice de madame [G] et madame [U], mais a légitimement souhaité la sécuriser par des garanties .

La société LES LOFTS a procédé de même pour la demande d’agrément transmise le 6 avril 2023, à défaut de transmission spontanée par la société NATELPAT d’éléments lui permettant de s’assurer de la pérennité économique du projet soumis par la société VITTON CLOP (pièces n°62 à 63 du demandeur et 19 du défendeur).

La société NATELPAT, qui ne prouve pas qu’elle a donné suite aux demandes d’informations complémentaires de la société LES LOFTS, ne peut dès lors lui reprocher de s’être abusivement opposée aux deux offres susvisées et de l’avoir privée d’une chance de céder le droit au bail commercial.

En conséquence, la demande d’indemnisation d’une perte de chance évaluée à 31.000,00 euros sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la société LES LOFTS

L’article 1103 du Code civil énonce que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1104 du Code civil prévoit, par ailleurs, que :

“Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.”

Enfin, l’article 1231-1 du Code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’occurrence, il ressort du décompte arrêté au 18 janvier 2023 (pièce n°54 du demandeur) que la société NATELPAT était alors débitrice d’un montant de 21.187,16 euros (hors frais de commandement de payer), dont 2.921,44 euros de loyers et charges dus pour le premier trimestre 2023.

La société NATELPAT a procédé, le 9 février 2023, au règlement d’une somme de 19.645,85 euros à la société LES LOFTS par chèque n°5212962 (pièce n°59 du demandeur), puis d’un montant de 211,04 euros en règlement des frais du commandement de payer délivré le 15 février 2023 par chèque n°8580857 (pièce n°55 du demandeur) et d’un solde de 1.541,31 euros par chèque n°8580859 émis le 20 février 2023 (pièce n°56 du demandeur), le tout représentant un montant total de 21.398,20 euros.

Elle a ainsi totalement apuré la dette locative sur la période concernée.

La société LES LOFTS indique toutefois que la société NATELPAT n’a pas payé les loyers et charges du deuxième trimestre 2023, d’une valeur de 2.932,20 euros, outre les frais d’un second commandement de payer (qui n’est cependant pas versé aux débats et ne peut conséquemment être pris en compte) et la somme de 786,11 euros correspondant à une régularisation des charges sur la période 2020-2022 (pièces n°21 et 25 du défendeur).

La société NATELPAT ne démontre pas qu’elle s’est acquittée de cette dernière échéance locative.

Par suite et conformément d’une part à la demande réactualisée de la société LES LOFTS, d’autre part de la créance admise à titre privilégié par le juge-commissaire (pièce n°24 du défendeur), la somme de 143,04 euros sera fixée à titre privilégié au passif de la procédure collective de la société NATELPAT.

* * *

La société LES LOFTS ne développant ni moyens de droit ni moyens de fait à l’appui de la demande de “faire sommation à la société MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société NATELPAT d’avoir à justifier de l’indemnisation éventuelle qui aurait été perçue par la société NATELPAT de la part de son assurance au titre des prétendues infiltrations”, celle-ci sera conséquemment rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En outre, l’article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Succombant partiellement en ses demandes, la société civile immobilière LES LOFTS sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Michel RAYNAUD.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

En l’espèce, l’équité requiert de ne pas faire droit aux demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Dans le cas présent, la situation économique délicate de la société NATELPAT requiert de ne pas faire application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Enfin, la société NATELPAT ne développant aucun moyen à l’appui de la demande tendant a ce qu’il soit jugé “qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A 444-32 du Code de Commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du Code de Commerce (ancien article 10 du tarif des huissiers) demeurera à la charge de la SCI LES LOFTS”, celle-ci sera conséquemment rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort et mis à disposition au Greffe,

Condamne la société civile immobilière LES LOFTS à payer à la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 328,00 euros en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

Condamne la société civile immobilière LES LOFTS à payer à la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 3.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation ;

Rejette la demande de la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, tendant à obtenir la restitution d’une somme de 458,34 euros au titre de la taxe foncière ;

Condamne la société civile immobilière LES LOFTS à payer à la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 329,00 euros en indemnisation des autres frais exposés (hors honoraires d’avocat) ;

Rejette la demande de la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LES LOFTS à lui payer une somme de 3.000,00 euros en indemnisation du suivi du dossier pré-contentieux pas madame [C] [P] ;

Rejette la demande de la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LES LOFTS à lui payer une somme de 31.000,00 euros en indemnisation d’une perte de chance de pouvoir céder son droit au bail commercial ;

Fixe une créance de 143,04 euros détenue à titre privilégié par la société civile immobilière LES LOFTS au passif de la procédure collective de la société à responsabilité limitée NATELPAT ;

Rejette la demande de la société civile immobilière LES LOFTS tendant à ce qu’il soit fait sommation à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ-SYNERGIE – MANDATAIRES JUDICIAIRES, en qualité de liquidateur judiciaire de la société à responsabilité limitée NATELPAT d’avoir à justifier de l’indemnisation éventuelle qu’elle aurait perçue de la part de son assurance au titre des prétendues infiltrations ;

Condamne la société civile immobilière LES LOFTS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Michel RAYNAUD ;

Rejette les demandes formées par la société civile immobilière LES LOFTS et la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejette la demande de la société à responsabilité limitée NATELPAT, représentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée MJ SYNERGIE MANDATAIRES JUDICIAIRES en qualité de liquidateur judiciaire, tendant a ce qu’il soit jugé qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A 444-32 du Code de Commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du Code de Commerce (ancien article 10 du tarif des huissiers) demeurera à la charge de la SCI LES LOFTS ;

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI