TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 24/54670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZV

N° : 1

Assignation du :

20 Juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

[Localité 11] HABITAT – OPH, Etablissement Public Industriel et Commercial

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

La société [Adresse 9], société à responsabilité limitée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS – #D1956

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte en date du 21 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS sa locataire, la société [Adresse 9] afin que cette dernière soit notamment expulsée des locaux commerciaux qu’elle exploite au [Adresse 2] à PARIS.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour être, en définitive, entendue à l’audience de référé du 12 septembre 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, l’EPIC [Localité 11] HABITAT – OPH sollicite du juge des référés de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— CONSTATER l’acquisition au 13 mars 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer ;

— ORDONNER l’expulsion de la société [Adresse 8], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique si besoin est ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataires;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à l’équivalent du dernier loyer contractuellement en vigueur, taxes et charges en sus, et CONDAMNER la société GALERIE ART+ ART au paiement de ladite indemnité d’occupation, à compter du 14 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ;

— CONDAMNER la société [Adresse 8], en sa qualité de locataire, au paiement de la somme provisionnelle de 30.801,31 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 4 juin 2025 ;

— DIRE que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE majoré de deux points à compter de leur exigibilité ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

— N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si, par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de:

— N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe.

— A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur.

En tout état de cause,

— DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société [Adresse 8] au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société GALERIE ART + ART aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX MENDES-GIL;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire."

Toutefois, elle précise que la somme due au titre de l’arriéré locatif par la partie adverse s’élève au 10 septembre 2025 à la somme de 3.802,72 euros et sollicite la condamnation de sa locataire au paiement de cette somme.

Pour sa part, la société [Adresse 9] sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 1719 du code civil ;

Vu l’article 1104 du code civil ;

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil ;

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Vu les articles 699, 700 et du Code de procédure civile,

— RECEVOIR la société GALERIE SORA ART+ ART recevable et bien fondée dans ses demandes fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL,

— SE DECLARER incompétent pour connaître des demandes, fins et conclusions de [Localité 11] HABITAT OPH compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse,

— DEBOUTER [Localité 11] HABITAT OPH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER [Localité 11] HABITAT OPH à remettre en état le local et procéder aux réparations de manière à ce que la société [Adresse 10] puisse en jouir paisiblement et conformément aux clauses contractuelles et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER [Localité 11] HABITAT OPH à régler à la société [Adresse 10] une somme de 170.075,11 euros, à titre de dommages et intérêts provisionnels pour les préjudices subis au titre des loyers indument payés, des charges, de la perte d’exploitation et du préjudice moral,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ACCORDER des délais de paiement de deux ans pour la dette locative et ainsi SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire incluse dans le bail conclu entre les parties ;

En tout état de cause ;

— CONDAMNER [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER [Localité 11] HABITAT OPH aux entiers dépens."

Vu les dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile,

SUR CE,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH soutient essentiellement que la société défenderesse n’a pas procédé au paiement des sommes visées dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 13 février 2024, en sorte qu’au vu de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties, il convient de constater l’acquisition de ladite clause et de la résolution du bail subséquente. Contrairement à ce qu’énonce la société défenderesse, elle conteste toute mauvaise foi de sa part lors de la délivrance dudit commandement. Elle précise qu’aucune exception d’inexécution ne saurait venir entacher le caractère certain des sommes visées dans ledit commandement de contestations sérieuses.

De son côté, la société [Adresse 9] énonce essentiellement avoir subi plusieurs dégâts des eaux qui ont rendu toute exploitation des locaux commerciaux impossible. Outre l’exception d’inexécution de procéder au paiement des loyers au regard des désordres dont souffrent lesdits locaux, elle pointe les manquements de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à ses obligations contractuelles, ce qui permet de justifier la suspension du paiement des loyers appelés.

Sur ce,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliationde droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse à l’instance justifie avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 13 février 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 20.528,35 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Aucun paiement n’est intervenu dans le mois qui a suivi la signification du commandement litigieux.

Cela étant posé, dès lors qu’elle est soulevée par la partie défenderesse, il convient de s’interroger sur l’éventuelle mauvaise foi du bailleur au moment de la délivrance dudit commandement.

A la date du 13 février 2024, il apparaît au vu des pièces produites par la partie défenderesse qu’elle a déclaré un dégât des eaux le 25 février 2021, lequel a fait l’objet d’un procès-verbal de constat signé par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Ce constat énonce des désordres, au niveau des locaux pris à bail par la société défenderesse, sur « le plafond, les murs , la colonne visible, le coffrage électrique (tableau). »

Pour démontrer la mauvaise foi du bailleur en raison du caractère inexploitable des locaux dont s’agit, la société [Adresse 9] énonce les désaccords qui ont alors subsisté avec son bailleur pour la reprise des désordres. Or, seuls des courriels sont produits ainsi qu’un courrier de l’assureur de ladite galerie, la société AXA FRANCE IARD, au bailleur, lequel courriel énonce le 20 octobre 2022, "notre assuré a subi un dégât des eaux en date du 25 février 2021. Depuis cette date, notre assuré ne peut plus exercer son activité. En effet, son local, suite au sinistre, est affecté de désordres importants au niveau de l’électricité […]."

Or, au vu de ces éléments et de ceux relevés à la suite du rapport technique en date du 2 juin 2023 lequel a été confié par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au BUREAU VERITAS, qui certes conclut sur l’existence de fissures actives au niveau des murs du rez-de-chaussée et du sous-sol ainsi que sur le poteau de la façade, il n’apparaît pas que le bailleur était de mauvaise foi au moment de la délivrance du commandement de payer du 13 février 2024, quand à une éventuelle connaissance du caractère inexploitable des lieux pouvant ainsi justifier la suspension du paiement des loyers appelés.

Dans ces conditions, ni la mauvaise foi ni l’exception d’inexécution ne sont ici démontrées et justifiées, en sorte que les loyers et charges visés au commandement sont indubitablement dus.

Au surplus, il sera relevé que dans les mois qui ont suivi le dégât des eaux litigieux du 25 février 2021, la société [Adresse 9] à procéder au paiement de l’arriéré locatif existant à la date du 13 septembre 2022 et ce pour un montant de 14.208,20 euros.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 13 mars 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur les provisions

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires.

En l’espèce, la société GALERIE SORA ART + ART conteste les montants provisionnels sollicité par la partie demanderesse, en raison de l’impossibilité d’exploiter son local commercial en raison des désordres allégués dont une absence totale d’électricité.

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, s’il est vrai que la société [Adresse 9] a notamment déclaré un nouveau dégât des eaux le 16 décembre 2024, il n’en demeure pas moins que les pièces produites, et notamment le procès-verbal de constat en date du 27 janvier 2025 établi par Me [T] [I], ne permet pas de caractériser une impossibilité d’exploiter le fonds de commerce en cause. S’il est vrai que le commissaire de justice constate des moisissures sur certains des murs, il n’apparaît pas que l’exploitation du fonds de commerce de galerie est impossible.

Dès lors qu’elle échoue à démontrer le caractère inexploitable total ou partiel des locaux commerciaux, la société défenderesse sera condamnée à payer la somme provisionnelle au titre des loyers, charges, taxes et accessoires de 30.802,72 euros à la date du 10 septembre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil. En effet, la clause du bail prévoyant la majoration des intérêts dus sur l’arriéré locatif s’analyse en une clause pénale susceptible, par nature, de modération par le juge du fond. Cette demande de majoration sera rejetée.

Il en sera de même et pour les mêmes motifs tirés de l’application de l’article 1231-5 du code civil, concernant la demande du bailleur de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précédemment rappelées,

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, et dès lors, qu’il n’a pas été démontré de cause pouvant justifier la suspension du paiement des loyers, la demande de remboursement des loyers, pour la période allant du mois de mars de l’année 2021 au mois de septembre 2025. Il s’ensuit que les demandes subséquentes de remboursement des abonnements internet, des charges d’électricité et de la CFE sur les années 2021 à 2024 ne sauraient également prospérer et seront rejetées.

S’agissant de la perte d’exploitation fondée sur l’attestation comptable établie par la société J.E. CONSEILS en date du 28 juillet 2025, il n’en demeure pas moins qu’il n’a pas été démontré, au vu des pièces produites, de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce. Par ailleurs, la société demanderesse justifie avoir fait procéder à des travaux d’étanchéité et d’électricité au niveau des locaux en cause, à la suite des désordres dénoncés par la société preneuse à bail.

Dans ces conditions, le préjudice de perte d’exploitation souffre à ce stade d’une contestation sérieuse empêchant de le voir fixer par le juge des référés.

Enfin, sur la perte du contrat URDA WORLD, le seul courriel de cette société indiquant qu’elle renonce à louer les locaux commerciaux pour des expositions est insuffisant, faute d’autres pièces, pour démontrer, au stade de l’évidence, d’un préjudice né de ce chef.

La demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur l’obligation de remise en état

Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, dès lors que l’EPIC [Localité 11] HABITAT-OPH démontre avoir procédé à divers travaux dans l’ensemble immobilier abritant le local de la société défenderesse et que le seul procès-verbal de commissaire de justice est insuffisant pour démontrer que la “remise en état” du local exploité par la société [Adresse 9] est imputable, en raison de la nature des désordres dénoncés, au bailleur, la demande de remise en état formée par ladite société ne saurait, à ce stade, prospérer.

En conséquence, elle sera, en l’état, rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement tels que sollicités par la société preneuse à bail.

En effet, ces délais seront notamment accordés au regard de la longévité des relations contractuelles entre les parties, de la bonne foi de la société preneuse à bail qui a, dans les jours de l’audience, procédé à des paiements pour apurer l’arriéré locatif, tout en tenant compte des difficultés de santé avérées du gérant de ladite société.

Par suite, il convient de lui octroyer des délais dans les termes prévus au dispositif de l’ordonnance

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, partie perdante, la société GALERIE SORA ART + ART sera tenue aux dépens d’instance.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis à l’article 695 du code de procédure civile, et il n’appartient pas, au juge des référés de lister les sommes dues à ce titre.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Enfin, au vu du sens de la décision, il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société [Adresse 9] à payer à l’EPIC [Localité 11] HABITAT-OPH, la somme de 30.802,72 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation) arrêté au 10 septembre 2025 ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de l’ordonnance.

Autorisons la société SARL [Adresse 9] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 1.280 euros et une 24ème réglant le solde et les intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société SARL GALERIE SORA ART + ART se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

1. la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2. la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3. faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société [Adresse 9] et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

4. le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5. la société GALERIE SORA ART + ART sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à l’EPIC [Localité 11] HABITAT-OPH, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les demandes formées en ce sens;

Condamnons la société [Adresse 9] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 21 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI