TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 F

N° RG 23/05055 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YC27

Jugement du 26 Février 2026

N° de minute

Affaire :

Mme [R] [N], M. [X] [C]

C/

S.A.S. V FUND IMMO I, S.C.I. IDEAL

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS – 2971

M^e Shanie ELJERRAT – 1387

M^e Aurélie

MONTANE-MARIJON de la SELARL LE DROIT AU CARRE – 698

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 26 Février 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2026 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [R] [N]

née le 24 Octobre 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [X] [C]

né le 19 Juin 1986 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Solenne MORIZE de la SELARL AADSSI MORIZE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. V FUND IMMO I, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL LE DROIT AU CARRE, avocats au barreau de LYON, M^e Marc PHILIPS, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. IDEAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 07 juin 2002, la SCI IDEAL a acquis un immeuble situé [Adresse 4] cadastré section DV n°[Cadastre 1].

Suite à un incendie et à la prise d’arrêtés de péril par le Maire de [Localité 1], elle a entrepris différents travaux, ayant permis la levée de ces arrêtés de péril.

Suivant acte authentique du 30 septembre 2019, la SCI IDEAL a vendu à la SAS V FUND IMMO I l’ensemble de l’immeuble.

Suivant acte authentique du 18 mai 2021, la SAS V FUND IMMO I a vendu à Monsieur [X] [C] et Madame [R] [N] un appartement T2bis au 1er étage dudit immeuble, pour un montant de 168 000 euros.

Le 06 juillet 2021, les consorts [C] [N] se sont plaints de subir un dégât des eaux.

Le syndic de l’immeuble, la société FONCIA, a mandaté un expert qui a conclu que l’origine du sinistre provenait de la fuite d’un velux situé dans l’appartement au-dessus de celui des requérants, resté propriété de la SAS V FUND IMMO I, mais également du fait que le plancher situé entre les deux logements s’affaissait.

Les travaux de remplacement du velux ont été effectués fin mars 2022.

Le 16 février 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de reprise du plancher, effectués entre le 11 et le 28 avril 2023.

Au terme d’un acte introductif d’instance délivré le 05 juillet 2023, Madame [N] et Monsieur [C] ont assigné la SAS V FUND IMMO I devant le tribunal judiciaire de LYON aux fins d’obtenir sa condamnation à les garantir des dommages résultant des vices cachés dans leur bien immobilier.

La SAS V FUND IMMO I a appelé en cause la SCI IDEAL, au terme d’une assignation délivrée le 24 octobre 2023.

Le Juge de la Mise en Etat a ordonné la jonction des procédures, suivant ordonnance rendue le 16 novembre 2023.

Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] sollicitent, dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 février 2025, au visa des articles 1240 ainsi que 1641 et suivants du code civil, de :

Condamner in solidum la société V FUND IMMO et la SCI IDEAL à garantir Monsieur [C] et Madame [N] des dommages résultant des vices cachés découverts dans le logement acquis [Adresse 5] à LYON 69003,En conséquence,

Concernant les préjudices résultant des infiltrations au plafond :

Condamner la société V FUND IMMO à leur verser une somme de 2518.83 euros au titre du préjudice de jouissance établi sur 8 mois ;Condamner la société V FUND IMMO à leur verser chacun une somme de 2500 euros au titre du préjudice moral lié à ces désordres,A titre subsidiaire, condamner la société V FUND IMMO I à les garantir des dommages résultant des infiltrations au plafond causés par un défaut d’entretien de la société V FUND IMMO I des VELUX lui appartenant,

En conséquence,

Condamner la société V FUND IMMO à leur verser une somme de 2518.83 euros au titre du préjudice de jouissance établi sur 8 mois ;Condamner la société V FUND IMMO à leur verser chacun une somme de 2500 euros au titre du préjudice moral lié à ces désordres,

Concernant les préjudices résultant de l’affaissement du plancher du dessus :

Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL à leur verser une somme de 5981.58 euros au titre du préjudice de jouissance établi sur 19 mois,Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL à leur verser une somme de 236.86 euros au titre du préjudice de perte de temps sur 19 mois,Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL à leur verser une somme de 1821.92 euros au titre du préjudice financier subi,Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL à leur verser une somme de 700 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de jouir du bien pendant la période des travaux s’étalant du 11 au 28 avril 2023,Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL à leur verser chacun une somme de 5000 euros au titre du préjudice moral lié à ces désordres,

Concernant les dégâts des eaux survenus en septembre et octobre 2024 :

Condamner la société V FUND IMMO à verser une somme de 2000 euros au titre des préjudices moraux et de jouissance liés aux dégâts des eaux survenus en septembre et octobre 2024,

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL à leur verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum la société V FUND IMMO I et la SCI IDEAL aux entiers dépens de l’instance.

Sur la responsabilité de la société V FUND IMMO 1, ils soutiennent d’abord que leur action est recevable, la défenderesse leur ayant vendu les parties privatives outre 113/1007ème des parties communes générales.

Selon eux, la jurisprudence considère que le vendeur est tenu de livrer aux acquéreurs un bien exempt de vice, quand bien même celui-ci porterait sur une partie commune.

Ils relèvent de même que l’action estimatoire reste ouverte à l’acquéreur contre le vendeur, y compris en cas de résolution du vice par l’action du syndicat des copropriétaires, ayant droit à l’indemnisation des préjudices non réparés.

Sur la caractérisation des vices cachés, ils font valoir que le vendeur professionnel est irréfragablement tenu au vice caché de sorte que la société V FUND IMMO ne peut se prévaloir du fait qu’elle ne pouvait connaitre le vice.

Ils relèvent que les dommages n’étaient pas apparents lors de la vente et sont antérieurs à celle-ci, le bureau d’études ayant conclu que le poutrage et les solives ont été sinistrés par l’incendie ayant eu lieu en 2008. Ils soulignent que cet affaissement a été découvert à l’occasion de la recherche de fuite mais n’est pas apparu soudainement dans les deux mois ayant suivi la vente.

Ils ajoutent qu’ils n’auraient jamais acquis le bien ou à un prix inférieur s’ils avaient eu connaissance de ces désordres avant la vente, compte-tenu de la gravité des dommages touchant la structure du bâtiment.

Ils considèrent également que la société V FUND IMMO I ne peut se prévaloir du fait que le vice a été réparé alors que cette réparation est due au syndicat des copropriétaires.

Sur l’indemnisation de leurs préjudices, en premier lieu consécutifs aux infiltrations d’eau, ils rappellent que leur chambre et le salon ont été touchés pendant huit mois, subissant ainsi un préjudice de jouissance.

Ils se prévalent d’un préjudice moral, n’étant pas tranquilles de devoir quitter leur logement en cas de pluie, craignant un effondrement du mur, vivant dans un logement humide, froid, impossible à vendre ou louer.

S’agissant du parquet, ils se prévalent d’un préjudice de jouissance et de temps passé distinct, tenant au fait de devoir vivre avec des trous béants aux plafonds de leur chambre et de leur séjour-cuisine, avec la crainte de son effondrement.

Ils ajoutent que la jouissance du bien a été impactée par les multiples rendez-vous qu’ils ont dû subir aux fins de faire constater les désordres mais également par les interventions des entreprises pour faire réaliser des devis.

Sur le préjudice financier, ils rappellent que les travaux de réfection du poutrage ont été mis à leur charge, les travaux ayant été votés et réglés par les copropriétaires. Ils demandent ainsi la prise en charge de leur quote-part ainsi que les frais au titre du constat d’huissier qu’ils ont fait réaliser.

Sur le préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux pendant 19 jours, ils soulignent avoir été totalement privés de leur bien et avoir du préalablement entreposer tous leurs meubles dans une pièce. Ils exposent que l’indemnisation de leur assurance habitation était insuffisante de sorte qu’ils ont dû se faire héberger par des proches. Ils se prévalent ainsi des tracas liés à leur déménagement provisoire et au fait de devoir vivre chez un tiers.

Sur leur préjudice moral, ils soutiennent qu’il est distinct, décrivant la crainte pour leur sécurité, l’état du plancher les inquiétant. Ils se prévalent de même des soucis liés à la procédure ou encore à l’inaction de la société V FUND IMMO I.

S’agissant des dégâts des eaux de septembre et octobre 2024, ils font valoir avoir subi de nouvelles infiltrations, imputables aux velux changés par la société V FUND IMMO I. Ils se prévalent de préjudices de jouissance et moral subis du fait de la récurrence de ces désordres impactant leur vie quotidienne ainsi que leur sécurité.

Sur la responsabilité de la SCI IDEAL, ils rappellent que l’action en vice caché peut être exercée par l’acquéreur final à l’encontre du vendeur initial.

Ils concluent que la défenderesse avait connaissance de l’incendie en cause mais que les réparations n’ont pas été correctement effectuées, en dépit de l’arrêté de péril.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2025, la SAS V FUND IMMO I demande de :

Juger les demandes des consorts [N] et [C] infondées et les en débouter,Débouter la SCI IDEAL de toute demande dirigée à son encontre,Condamner la SCI IDEAL à relever et garantir la SAS FUND IMMO I de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre trouvant sa cause dans l’indemnisation des préjudices découlant du désordre affectant le plancher de l’appartement des demandeurs,Condamner solidairement les consorts [N] et [C] d’une part et la SCI IDEAL d’autre part à lui payer chacun la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut que les conditions de l’action fondée sur les vices cachés ne sont pas réunies.

Elle relève d’abord que les désordres affectant le plancher-plafond sont situées dans les parties communes de sorte que l’action des consorts [N] [C] est irrecevable.

Elle rappelle que l’assemblée des copropriétaires a voté les travaux entérinant la responsabilité commune de la structure de l’immeuble.

Elle conclut également, alors que l’origine de l’affaissement du plancher est antérieure à son acquisition de l’immeuble, qu’elle n’avait pas connaissance de l’incendie visé, non décrit dans l’acte de cession.

Elle considère que l’action en garantie des vices cachés suppose également la persistance du vice qui rend la chose impropre à sa destination.

Elle déduit du choix posé par l’article 1641 du code civil que si l’acheteur accepte que le vendeur répare le vice il ne peut plus invoquer l’action en garantie.

Elle rappelle que les travaux de réparation n’ont pas été exécutés par le vendeur mais la copropriété, la persistance du vice n’étant ainsi pas démontrée.

Sur les préjudices invoqués, elle considère que les demandes adverses sont déraisonnables, non fondées, la demande de préjudice de jouissance concernant les dégâts affectant le parquet faisant « doublon » avec le préjudice découlant de la fuite.

Elle soutient que le préjudice lié au parquet ne lui est également pas imputable, ne pouvant se substituer au syndic et à la copropriété pour organiser les sondages et réparations dans les parties communes.

Elle fait valoir qu’elle ne peut être considérée comme fautive et se voir imputer les charges de copropriété des demandeurs au titre du préjudice financier.

Elle conclut de ne pas être davantage fautive au titre du temps pris par les travaux de réparation.

Sur l’appel en garantie auprès de la SCI IDEAL, elle fait valoir que celle-ci ne lui a jamais révélé le sinistre affectant la structure de l’immeuble.

S’agissant de l’absence d’expertise judiciaire opposée par la SCI IDEAL, elle se prévaut au contraire de la valeur probante du rapport du bureau d’étude [G].

Elle conclut que la défenderesse ne peut se soustraire à son obligation de garantie en opposant qu’elle avait transmis toutes les informations sur les travaux réalisés, alors que rien ne prouve qu’elle l’avait informée de la survenance d’un incendie.

La SCI IDEAL sollicite, dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 17 février 2025, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

Dire et juger que la responsabilité de la SCI IDEAL ne peut en aucun cas être engagée au titre des dommages et préjudices invoqués par les consorts [C] [N] ;Rejeter l’intégralité des demandes formées par la SAS V FUND IMMO I, comme étant infondées et injustifiées ;Rejeter l’intégralité des demandes formées par les Consorts [C] [N], comme étant infondées et injustifiées ;Condamner solidairement la société SAS V FUND IMMO I et les Consorts [C] [N] à verser à la SCI IDEAL la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner solidairement la société SAS V FUND IMMO I et les Consorts [C] [N] aux entiers dépens de l’instance.Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle conclut à l’inapplicabilité de la garantie des vices cachés.

Sur l’absence de vice caché et leur défaut de persistance, elle considère d’abord que les avis techniques versés aux débats ne lui sont pas opposables car ils n’ont pas été réalisés contradictoirement à son égard.

Elle ajoute que le rapport de fuite de la société PEAGE se borne à effectuer des constatations visuelles sans avis technique.

Elle relève de même que les constatations du cabinet [G] sont hypothétiques.

Elle en déduit qu’une fois les travaux réalisés, et en l’absence d’un rapport d’expertise judiciaire contradictoire, la société V FUND IMMO I ne peut plus caractériser l’existence d’un vice pouvant lui être imputable.

Elle fait valoir que le vice n’était pas caché, l’acte de vente contenant le détail des travaux ayant été réalisés au cours des dix années avant la cession. Elle considère ainsi qu’à la lecture des factures la société V FUND IMMO I ne pouvait aignorer que des travaux importants avaient été réalisés. Elle ajoute que c’est légitimement qu’elle a estimé que l’immeuble était exempt de tout vice, la levée de l’état de péril étant intervenue après qu’un expert ait constaté la réparation des désordres.

Sur l’antériorité du vice à la vente du 30 septembre 2019, elle relève que la société V FUND IMMO ne le démontre pas, l’ensemble des locataires ayant occupé l’immeuble ne l’ayant jamais avertie d’un quelconque désordre.

Elle ajoute qu’il est désormais techniquement impossible pour un expert de se prononcer sur l’antériorité du vice.

Sur l’absence de lien de causalité entre le vice et les désordres subis par les requérants, elle fait valoir que l’incendie s’est déroulé dans un appartement du 2eme étage, côté rue, le logement situé au-dessus des requérants, habitant au 1er étage, côté cour, n’ayant pas été touché par ce sinistre.

Sur les prétentions indemnitaires des requérants, elle considère qu’elles sont infondées dans leur principe et leur quantum.

Elle ajoute, pour le préjudice de jouissance de 19 mois, qu’elle ne saurait être tenue responsable du délai dans lequel les travaux ont été réalisés.

Elle prétend enfin que les préjudices de perte de temps et moral ne sont pas démontrés.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 19 juin 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 janvier 2026, a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il ressort des dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 prévoit également que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Autrement dit, il appartient aux consorts [N] [C] de démontrer non seulement l’existence des vices dont ils se prévalent mais également leur caractère caché, leur antériorité à la vente, outre le fait qu’ils rendent le logement acquis impropre à l’usage auquel il est destiné ou qu’ils diminuent tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acquis ou qu’il en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.

En revanche, c’est au vendeur qu’il revient d’établir que son cocontractant connaissait l’état de la chose ou son mauvais fonctionnement au moment de la vente.

Sur la responsabilité des sociétés V FUND IMMO I et IDEALA titre liminaire, la société V FUND IMMO I soutient que les désordres afférents au plancher concernent les parties communes de l’immeuble, de sorte que les requérants ne peuvent agir à son encontre.

Il n’est pas contesté par les consorts [N] [C] que ce plancher ne constitue pas une partie privative du logement situé au-dessus du leur mais bien une partie commune.

Néanmoins, le fait que les travaux de réparation du plancher incombent au Syndicat des copropriétaires ne saurait enlever, à condition qu’elle soit démontrée par les acheteurs, la condition de vice caché ayant vicié la vente du bien en cause, sa cession englobant tant les parties privatives que les parties communes.

De même, tant la société V FUND IMMO I que la société IDEAL soutiennent que les consorts [N] [C] ne peuvent plus agir contre elles, alors que les travaux ont été votés et exécutés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est vrai que l’acquéreur a seul le choix des actions prévues par la loi en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur pour vice caché. A ce titre, si le vendeur procède à une remise en état à ses frais, faisant disparaître le vice, l’action estimatoire est alors éteinte.

Par contre, alors que c’est le Syndicat des copropriétaires qui a fait effectuer les réparations, les acquéreurs demeurent ainsi en droit d’obtenir, à l’égard de leur vendeur, non seulement la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice mais aussi la réparation des autres préjudices subis le cas échéant.

Par ailleurs, s’agissant de la preuve de l’existence du vice dont se prévalent les consorts [N] [C], la société IDEAL fait valoir à juste titre qu’aucune expertise judiciaire n’a été organisée et ne peut désormais être ordonnée alors que les travaux ont été réalisés.

A ce titre, s’il est constant qu’une expertise amiable, y compris si elle ne revêt pas un caractère contradictoire, n’est pas irrecevable, il doit néanmoins être rappelé que ses conclusions doivent avoir été soumises à la libre discussion des parties et ne pas constituer le seul élément sur lequel le juge se fonde pour asseoir sa décision.

Or, si les sociétés défenderesses n’ont pas été convoquées lors de la réalisation des diagnostics et avis techniques versés aux débats, elles ont néanmoins été mises en mesure d’en discuter.

En outre, si les demandeurs se fondent essentiellement sur le rapport « diagnostic structurel » dressé le 12 avril 2022 par le bureau d’études structures [G], ils produisent également un « avis technique » de la société CIMEO (réalisé quelques semaines avant les travaux, le 29 mars 2023) ainsi qu’un « rapport recherche de fuite » de la société PEAGE du 07 septembre 2021.

Ce dernier rapport reprend exclusivement des constatations visuelles révélant une fuite en provenance du velux du logement de la société V FUND IMMO I ainsi qu’un affaissement de son sol, ce dernier ayant alors été mis exclusivement en relation avec les infiltrations d’eau reprochées.

De même, le rapport CIMEO repose exclusivement sur un audit visuel des structures, sans analyse de leur origine. Par contre, il souligne, pour le logement situé au deuxième et dernier étage, un affaissement très important du sol dans la chambre, la pièce de la vie et la cuisine, au niveau de la partie orientée côté Cour, soit au-dessus du logement des consorts [F] [C]. La société recommande d’ailleurs la réalisation de sondage et la vérification de la capacité portante des planchers.

Or, ces désordres quant au défaut de planéité du plancher et à son affaissement ont été décrits mais également illustrés par des photographies dans le rapport [G].

Dès lors, sans évoquer à ce stade l’origine possible des désordres, les constatations concordantes de ces deux rapports quant à l’affaissement du plancher suffisent à démontrer non seulement le vice dont se prévalent les requérants mais également sa gravité, cet affaissement, au niveau de leur propre plafond, compromettant l’usage de leur appartement de sorte qu’ils ne l’auraient pas acquis ou à moindre prix s’ils en avaient eu connaissance.

De plus, il est également incontestable que les consorts [F] [C] ne pouvaient en avoir connaissance lors de leur acquisition, ces constatations ne pouvant être réalisées que dans l’appartement au-dessus du leur, de sorte que le caractère caché du vice est établi.

S’agissant de l’antériorité du vice à la vente, il est acquis que les demandeurs ont acheté leur bien le 18 mai 2021, soit moins d’une année avant que les affaissements du plancher ne soient constatés dans le rapport [G].

Cet affaissement avait même été visuellement relevé lors la recherche d’infiltrations, en septembre 2021, fuite intervenue moins de deux mois après le transfert de propriété.

Dès lors, alors que la défenderesse ne prétend pas que cet affaissement serait apparu soudainement, il est établi que le vice existait bien au moment de la cession entre elle-même et les consorts [F] [C].

Par ailleurs, la société V FUND IMMO I considère que sa responsabilité ne saurait être engagée alors qu’elle n’avait pas connaissance des vices en cause.

Pour rappel, aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il appartient ainsi au demandeur de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance des vices de la chose, la présomption de connaissance de ces vices ne s’appliquant qu’au vendeur professionnel, tenu effectivement de les connaître, se livrant de façon habituelle à de telles opérations de cessions.

Il résulte également de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige ainsi à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

Dès lors, quelle que soit la connaissance ou non par la société V FUND IMMO I, vendeur professionnel, des travaux ayant été réalisés précédemment par la société IDEAL après l’incendie de l’immeuble, elle est donc présumée avoir eu connaissance des vices l’affectant au moment de sa cession.

Par conséquent, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies à l’encontre de la société V FUND IMMO I.

En revanche, s’agissant de la SCI IDEAL, s’il est de jurisprudence constante que le sous-acquéreur est recevable à exercer l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur originaire, sa responsabilité doit néanmoins être examinée au regard du contrat par lequel il a cédé la chose.

A cet égard, s’agissant de la date d’apparition des désordres, le rapport [G] considère qu’ils résultent de l’ancien sinistre incendie, ayant impacté directement le poutrage bois de plancher, le rendant friable. Il conclut ainsi qu’avec le temps ce poutrage s’est effrité et a commencé à fléchir, son fléchissement entrainant la décompression de la chape se trouvant au-dessus, ce qui a ensuite causé les affaissements du sol.

En revanche, alors que les deux avis techniques versés aux débats ne procèdent qu’à des constatations visuelles de ces affaissements, ils ne se prononcent donc ni sur l’origine des désordres ni sur leur apparition.

Ainsi, bien qu’il soit établi que des travaux ont été effectués dans l’immeuble à la suite d’un incendie, quand la société IDEAL en était encore propriétaire, l’unique rapport dont se prévalent les consorts [F] [C] ne permet pas d’imputer à ce sinistre l’origine de l’affaissement progressif du plancher.

En outre, quand bien même le lien entre les deux serait prouvé, il appartient aux requérants de prouver que le vice, à savoir le fléchissement du poutrage, existait bien au moment où la société IDEAL a vendu à la société V FUND IMMO I l’ensemble immobilier, soit le 30 septembre 2019.

Il est vrai que cette cession est intervenue moins de deux ans avant la revente opérée au profit au consorts [F] [C].

Néanmoins, cette simple proximité dans le temps ne permet pas de prouver que le poutrage commençait déjà à s’effriter. En effet, le rapport [G] se contente d’indiquer qu’il est apparu après l’incendie « avec le temps » sans évoquer si cette dégradation devait s’apprécier en termes de mois ou d’années, si ce fléchissement, constitutif du désordre en cause, était déjà caractérisé, bien avant que les derniers acheteurs n’en fassent l’acquisition.

Par conséquent, la responsabilité de la société IDEAL n’est pas établie.

Les consorts [N] [C] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum des deux défenderesses.

La demande de la société V FUND IMMO I visant à être relevée et garantie par la société IDEAL de toute condamnation prononcée à son encontre sera de même d’ores et déjà rejetée.

Sur la réparation des préjudices subis

A titre liminaire, il convient de relever que les demandeurs distinguent les préjudices de jouissance et moral subis du fait des infiltrations liées au velux pendant huit mois de ces mêmes préjudices subis du fait de l’affaissement du plancher sur dix-neuf mois. Or, s’ils trouvent leur source dans deux désordres distincts, force est de constater que la période de dix-neuf mois visée par les secondes demandes recouvre celle de huit mois ayant trait à la seule problématique d’infiltration.

En outre, les requérants motivent chaque demande par le fait d’être privés de la jouissance de leur séjour-cuisine et de leur chambre, d’avoir craint un effondrement.

Par conséquent, leurs demandes de réparation de leurs préjudices de jouissance et moral, résultant des infiltrations au plafond, seront rejetées.

S’agissant du préjudice de jouissance, la société V FUND IMMO I ne conteste pas que le remplacement des velux n’a été réalisé qu’au mois de mars 2022, soit huit mois après les premières infiltrations.

Il ressort également des photographies versées aux débats par les requérants mais également du rapport [G] que des sondages ont été effectués en parallèle dans le plafond de leur logement pour diagnostiquer les désordres du plancher. Il est donc établi qu’ils ont vécu jusqu’à la fin du mois de mars 2023, lors de la réalisation des travaux, avec des trous dans le plafond de leurs deux pièces principales, impactant ainsi visuellement leur logement.

Si aucun constat de commissaire de justice n’a été effectué à ce titre, il ressort également des témoignages de leurs proches que ces désordres dans le plafond ont affecté l’isolation de leur logement, dans l’attente que les travaux soient effectués.

Par ailleurs, si la société V FUND IMMO I fait valoir n’avoir commis aucun manquement en lien avec le temps pris pour que les travaux de réparation soient effectués, l’article 1645 du code civil susvisé n’exige pas la démonstration d’un comportement fautif de la part du vendeur. Sa responsabilité peut donc être engagée dès lors que le dommage subi est en lien avec le vice reproché, ce qui est le cas en l’espèce.

Dès lors, compte-tenu de l’estimation locative de leur bien qu’ils versent aux débats, de la période durant laquelle ils ont subi un trouble de jouissance de leur bien, étant relevé qu’ils n’en ont pas été totalement privés, il convient de leur accorder la somme de 3000 euros en réparation du préjudice subi.

S’agissant du préjudice de perte de temps, si les consorts [N] [C] ont dû être présents pendant les différents diagnostics et devis effectués en vue de la réalisation des travaux en cause, il convient de réduire le quantum de leurs prétentions et de leur accorder la somme de 150 euros à titre d’indemnisation.

Sur le préjudice financier, comme il l’a été précédemment retenu, les requérants sont fondés à solliciter le remboursement de la quote-part due au titre des travaux pris en charge par le syndicat des copropriétaires soit la somme de 1415.21 euros.

En revanche, il n’est pas justifié de faire droit à leur demande de prise en charge des frais du constat de commissaire de justice du 15 juin 2023, celui-ci consistant en un visionnage des vidéos et photographies prises près de deux ans plus tôt lors des infiltrations d’eau, inexploitables d’ailleurs pour le tribunal.

Par conséquent, il leur sera accordé la somme de 1415.21 euros au titre du préjudice financier subi.

Sur le préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux pendant 19 jours, il est constant que les consorts [N] [C] ont été contraints de quitter leur logement pendant cette période.

S’ils ne produisent aucun élément à ce titre, ils reconnaissent avoir été indemnisés par leur assurance et ne pas avoir engagé de frais supplémentaires, ayant été hébergés par des proches.

Compte-tenu de ces éléments mais également des désagréments engendrés par le déplacement de leurs meubles et de la privation totale de la jouissance de leur bien, il est justifié de leur accorder la somme de 300 euros en réparation du préjudice subi.

Sur le préjudice moral, s’ils ne versent aucun élément médical attestant des répercussions sur leur santé physique et mentale, il ne saurait être contesté que les éléments techniques versés aux débats ont pu inquiéter les consorts [N] [C] vivant en-dessous d’un plancher décrit par les professionnels comme étant instable et s’affaissant progressivement, ce pendant plusieurs mois.

Dans ces conditions, il est justifié de leur accorder à chacun la somme de 500 euros à titre indemnitaire.

Par conséquent, la société V FUND IMMO I sera condamnée à verser à Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] les sommes suivantes, en indemnisation des préjudices résultant de l’affaissement du plancher :

3000 euros au titre de leur préjudice de jouissance établi sur 19 mois ;150 euros au titre de leur préjudice de perte de temps ;1415.21 au titre de leur préjudice financier ;300 euros au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux ;

Le surplus de leurs demandes indemnitaires sera rejeté.

Sur les demandes au titre de la responsabilité délictuelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les consorts [F] [C] soutiennent avoir subi un nouveau dégât des eaux en septembre et octobre 2024. Ce dernier a été reconnu par la société V FUND IMMO I dans le cadre du constat amiable qu’elle a signé le 09 octobre 2024, la défenderesse ne le déniant pas dans ses dernières écritures.

Néanmoins, force est de constater que les requérants ne démontrent pas quelle faute la société V FUND IMMO aurait commise, la seule répétition des sinistres sur trois ans ne suffisant pas à caractériser un tel comportement de sa part. A cet égard, s’ils font état d’une expertise amiable ayant eu lieu le 02 décembre 2024, ils n’en communiquent pas les conclusions de nature pourtant à établir si les réparations initiales du vélux ont été mal réalisées, si la défenderesse s’est montrée négligente dans leur entretien.

A titre surabondant, il convient de même de relever que les éléments versés aux débats, constituant en des photographies non datées, ne permettent pas d’établir l’étendue des dégâts subis selon les requérants et la répétition des fuites en septembre puis en octobre 2024, dont ils se prévalent pourtant.

Enfin, force est de constater qu’ils ne distinguent pas dans leurs prétentions la réparation qu’ils entendent faire valoir tant au titre d’un préjudice de jouissance que d’un préjudice moral.

Par conséquent, leurs prétentions indemnitaires seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société V FUND IMMO I, partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la société V FUND IMMO I à verser à Madame [N] et Monsieur [C] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 susvisé.

De même, Madame [N] et Monsieur [C], d’une part, la société V FUND IMMO I, d’autre part, seront condamnés in solidum à verser à la société IDEAL la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la société V FUND IMMO I sera déboutée de sa propre demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Compte-tenu de ces dispositions, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

DEBOUTE Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] de leur demande de condamnation de la société IDEAL,

DEBOUTE la société V FUND IMMO I de sa demande visant à être relevée et garantie par la société IDEAL Dde toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

DEBOUTE Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] de leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices de jouissance et moral résultant des infiltrations au plafond,

CONDAMNE la société V FUND IMMO I à verser à Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] les sommes suivantes, en indemnisation des préjudices résultant de l’affaissement du plancher :

3000 euros au titre de leur préjudice de jouissance établi sur 19 mois ;150 euros au titre de leur préjudice de perte de temps ;1415.21 au titre de leur préjudice financier ;300 euros au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux ;

CONDAMNE la société V FUND IMMO I à verser à Madame [R] [N] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi,

CONDAMNE la société V FUND IMMO I à verser à Monsieur [X] [C] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi,

DEBOUTE Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] du surplus de leurs demandes indemnitaires au titre de l’indemnisation des préjudices résultant de l’affaissement du plancher,

DEBOUTE Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] de leurs demandes indemnitaires au titre du dégât des eaux survenu en septembre et octobre 2024,

CONDAMNE la société V FUND IMMO I aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société V FUND IMMO I à verser à Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum, d’une part, Madame [R] [N] et Monsieur [X] [C], d’autre part, la société V FUND IMMO I à verser la somme de 1000 euros à la société IDEAL au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société V FUND IMMO I de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE