DOSSIER N° RG 25/00389 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2KQE

Jugement du :

30/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[D] [H]

[L] [N]

C/

[R] [X]

Société FONCIA

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

[D] [H]

[L] [N]

Expédition délivrée à :

M^e Valérie BERTHOZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LUGHERINI Pauline, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de protection et de la proximité par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 novembre 2025.

GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [H], demeurant 43 avenue Maréchal de Saxe – 69006 LYON 06

comparant en personne

Madame [L] [N], demeurant 43 avenue Maréchal de Saxe – 69006 LYON 06

comparaissant volontairement

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [R] [X], demeurant 119 avenue de Saxe – 69003 LYON 03

Société FONCIA, dont le siège social est sis 264 rue Garibladi – 69003 LYON

représentés par M^e Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

Parties convoquées par le greffe en date du 13/11/2025

d’autre part

Date de la première audience : 06/01/2026

Date de la mise en délibéré : 05/03/2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 août 2023 à effet au 21 août 2023, Monsieur [R] [X] a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] sur des locaux situés au 43 Avenue de Saxe, 69006 LYON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 340 euros, outre provisions pour charges.

Par requête du 25 septembre 2024, reçue au tribunal le 27 septembre 2024, Monsieur [D] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins de solliciter la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 1 115,59 euros au titre du non-respect de l’encadrement des loyers et de l’irrégularité du complément de loyer, outre la somme de 2 509,96 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 mars 2026, les conclusions du défendeur devant être communiquées avant le 13 février 2026.

Des conclusions ont été échangées entre les parties.

À l’audience du 5 mars 2026, Madame [L] [N] est intervenue volontairement à l’instance.

Monsieur [R] [X] a sollicité le renvoi de l’affaire pour répondre aux conclusions de Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H].

Le juge a rejeté la demande de renvoi, la considérant dilatoire, mais a autorisé Monsieur [R] [X] à communiquer une note en délibéré pour répondre aux conclusions des demandeurs.

Aux termes de leurs conclusions régulièrement déposées, Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] demandent de :

Donner acte à Madame [L] [N] de son intervention volontaire ;Donner acte de leur désistement de leurs demandes formées à l’encontre de FONCIA et mettre la société FONCIA hors de cause ;Déclarer recevables leurs demandes ;Constater l’erreur de surface ;Ordonner la rectification du loyer plafonné sur la base de la surface réelle ;Annuler le complément de loyer ;Condamner le bailleur à restituer les sommes indûment perçues depuis le 21 août 2023 ;Condamner le bailleur à verser la somme de 2 509,96 euros au titre de dommages-intérêts ;Condamner le bailleur aux dépens ;Débouter la partie adverse de toutes ses demandes et notamment celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées, Monsieur [R] [X] demande de :

A titre principal

Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [D] [H],A titre subsidiaire

Débouter Monsieur [D] [H] de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire

Limiter l’indemnisation allouée au titre du loyer de base à compter du 25 septembre 2024,Limiter les sommes allouées à 50% des indemnisations, En tout état de cause

Condamner Monsieur [D] [H] à payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [D] [H] aux dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier reçu en cours de délibéré, comme il y avait été autorisé, Monsieur [R] [X] demande de :

A titre principal

Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [D] [H] et Madame [L] [N], A titre subsidiaireDébouter Monsieur [D] [H] et Madame [L] [N] de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire

Limiter l’indemnisation allouée au titre du loyer de base à compter du 25 septembre 2024,En tout état de cause

Condamner Monsieur [D] [H] et Madame [L] [N] à payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [D] [H] et Madame [L] [N] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur l’intervention volontaire de Madame [L] [N]

Il convient de recevoir l’intervention volontaire Madame [L] [N].

Sur la mise hors de cause de la FONCIA [V] [U]

La société FONCIA [V] [U], mentionnée dans la partie “adresse” de la requête initiale, a été convoquée par le greffe.

Aucune demande n’est formée à son encontre.

Il convient par conséquent de la mettre hors de cause.

Sur la recevabilité des demandes

Sur la recevabilité de l’action en diminution du loyer de base

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

En l’espèce, l’action des locataires est fondée sur le caractère erroné de la surface habitable mentionnée dans le bail, et non pas sur l’absence de mention d’une des informations relatives à la surface habitable.

Il en résulte que le délai d’un mois de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable.

Par conséquent, l’action en diminution du loyer de base étant prescrite par trois ans, la demande est recevable.

Sur la recevabilité de la demande en contestation du complément de loyer

Aux termes de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi (…). En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Par ailleurs, en application de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Conformément à l’article 1383 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

L’aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques. La déclaration d’une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit.

Enfin, la contrariété d’une clause d’un bail aux dispositions de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 n’implique pas l’imprescriptibilité de l’action en contestation du complément de loyer. La jurisprudence, selon laquelle la demande d’un consommateur aux fins de constatation du caractère abusif d’une clause figurant dans un contrat conclu entre un professionnel et ce consommateur ne peut être soumise à un délai de prescription, n’est pas transposable en l’espèce.

En l’espèce, le contrat de bail versé au débat stipule au paragraphe « durée – prise d’effet » :

« date de signature du bail : 21/08/2023

date d’effet du bail : 21/08/2023

date de fin de bail : 21/08/2026 ».

Cependant, il est indiqué en dernière page du contrat que le bail a été signé le 17 août 2023. L’acte d’engagement de règlement des loyers et charges est également signé le 17 août 2023.

La détermination de la date de signature d’un acte n’est pas une question d’interprétation du contrat et d’arbitrage entre deux clauses contradictoires.

Au regard de la date de signature du bail indiquée juste au-dessus de la signature des parties, il convient de retenir une date de signature du contrat le 17 août 2023.

Ainsi, les locataires n’ont pas saisi la commission départementale de conciliation dans le délai de trois mois à compter de la signature du bail, qui expirait le 17 novembre 2023.

Certes, il ressort de deux courriels des 9 et 27 février 2024 de la société FONCIA, mandataire du bailleur, que ce dernier a proposé aux locataires une baisse de loyer de 35 euros rétroactive depuis l’entrée dans les lieux le 21 août 2023 correspondant à l’annulation du complément de loyer.

Cependant, le fait pour le bailleur d’accepter l’annulation du complément de loyer ne signifie pas qu’il reconnait son caractère injustifié. Au surplus, le caractère injustifié d’un complément de loyer constitue un point de droit et non un point de fait sur lequel un aveu peut porter. De façon encore plus abondante, il convient de relever que les courriels du bailleur sont postérieurs à l’acquisition de la prescription le 17 novembre 2023, de sorte qu’ils ne pouvaient l’interrompre.

La prescription n’a ainsi pas été interrompue.

Par ailleurs, l’éventuel comportement dilatoire du bailleur, à le supposer démontré, n’est pas susceptible de faire obstacle aux délais de prescription légalement fixés.

Par conséquent, il convient de constater la prescription de l’action en contestation du complément de loyer.

Sur la demande de diminution du loyer de base pour non-respect de l’encadrement des loyers

Aux termes de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique :

I. – A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. (…)

II. – Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. (…)

IV. – L’arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers. (…)

Le décret n°2021-143 du 2 septembre 2021 a mis en place le dispositif d’encadrement des loyers sur le territoire de la métropole de Lyon.

L’arrêté préfectoral n° DDT-69-2022-09-28-00002 du 28 septembre 2022 a fixé les loyers de référence pour la ville de Lyon et Villeurbanne.

La présente action se fondant sur le non-respect des dispositions précitées relatives à l’encadrement des loyers, et non pas sur le fait que la surface habitable serait inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le bail, les dispositions de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 citées par le bailleur ne sont pas applicables.

Aux termes de l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, le bail mentionne une surface de 90 m2 ; le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique une surface habitable de 86,55 m2 ; le plan d’architecte produit par le défendeur indique une surface de 89 m2 sans préciser les cotations.

Il ressort des écritures du bailleur que l’écart entre 86,55 et 90 m2 correspond aux embrasures des fenêtres.

Or, par application de l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, les surfaces occupées par les embrasures de portes et de fenêtres doivent être déduites de la surface habitable.

Par conséquent, il y a lieu de retenir au titre de la surface habitable du logement la surface de 86,55 m2.

Par application de l’arrêté préfectoral n° DDT-69-2022-09-28-00002 du 28 septembre 2022, compte tenu du secteur géographique (zone 1), du nombre de pièces (3) et de l’époque de construction (avant 1946), le loyer de référence majoré est de 14,90 euros par m² (soit 1 289,60 euros pour 86,55 m²).

Ainsi, le loyer de base fixé par le contrat à 1 305 euros est supérieur au loyer de référence majoré de 1 289,60 euros.

Il convient de fixer le loyer de base à 1 289,60 euros, soit une diminution de 15,40 euros.

Ce loyer s’applique de manière rétroactive à compter de la prise d’effet du bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu de limiter le remboursement du trop-perçu à compter de la saisine de la commission départementale de conciliation.

A la date du présent jugement, échéance du mois d’avril 2026 comprise, le trop-perçu de loyer depuis la date d’effet du bail le 21/08/2023 (soit 32 mois et 11 jours) se chiffre donc de la manière suivante : 15,40 euros x (32 + 11/31) = 498,26 euros.

Par conséquent, Monsieur [R] [X] sera condamné à verser à Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] la somme de 498,26 euros au titre du trop-perçu de loyer depuis la date d’effet du bail le 21/08/2023 jusqu’à la date du présent jugement, échéance d’avril 2026 comprise.

Sur la demande de dommages et intérêts des locataires au titre de la résistance abusive

En application combinée des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à indemnisation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas fait droit à l’intégralité des demandes des locataires. Par ailleurs, si le bailleur succombe partiellement à l’instance, il n’a pas pour autant été démontré l’existence d’une malice, d’une mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol, de sorte qu’aucune résistance abusive n’est caractérisée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur la demande de Monsieur [R] [X] au titre des frais irrépétibles

Monsieur [R] [X], qui succombe à la cause, sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT l’intervention volontaire de Madame [L] [N] ;

MET HORS DE CAUSE la société FONCIA [V] [U] ;

DECLARE recevable l’action de Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] en diminution du loyer de base ;

DECLARE irrecevable la demande de Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] en contestation du complément de loyer ;

FIXE le loyer de base à la somme de 1289,60 euros à compter de la prise d’effet du bail ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] la somme de 498,26 euros au titre du trop-perçu de loyer depuis la date d’effet du bail le 21/08/2023 jusqu’à la date du présent jugement, échéance d’avril 2026 comprise ;

DEBOUTE Madame [L] [N] et Monsieur [D] [H] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [R] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE