minute n°:

N° RG 25/00530 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4JM

Code : 5AA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

[D] [G] [S]

copie certifiée conforme délivrée le 10/11/2025

à

— Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS

+ exécutoire

— [D] [G] [S]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 10 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

RCS de PARIS sous le n° 824 541 148,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Julien MICHEL, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Madame [D] [G] [S],

née le 01/11/1978

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

Lydie WALASIK, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 10 NOVEMBRE 2025.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/00530 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D4JM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location en date des 06 et 11 avril 2022 avec effets au 11 avril 2022, Monsieur et Madame [N] [K] ont donné à bail à Madame [D] [G] [S] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement selon terme à échoir d’un loyer mensuel hors charges révisable de 285 euros outre 12,50 euros au titre des provisions sur charges.

Par contrat du 05 avril 2022 n°A 101 363 749 03, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, s’est portée caution de Madame [D] [G] [S] pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif VISALE. A ce titre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a réglé un total de 8.308,86 euros au bailleur, au titre des loyers impayés entre les mois de juin 2023 à août 2025 inclus.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [D] [G] [S] le 27 novembre 2023 pour un montant de 935,12 euros en principal au titre de l’arriéré locatif de juin, juillet et octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice remis à étude du 23 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a fait assigner Madame [D] [G] [S] devant Monsieur le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon en :

— constat de la résiliation du bail, ou à défaut prononcé de la résiliation,

— expulsion du locataire et de tout occupant de son chef,

— paiement de la somme de 6.675,49 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la somme de 935,12 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixation d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation et condamnation de la locataire au paiement de ladite indemnité dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et condamnation du défendeur aux dépens (dont le coût du commandement de payer) ;

— rappel du principe selon lequel l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’audience du 11 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, représentée par son Conseil se référant expressément à son dossier de plaidoirie, a réitéré ses demandes et a versé aux débats un décompte actualisé au 1er septembre 2025 au titre des arriérés d’un montant de 8.308,86 euros en principal, terme du mois d’août 2025.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, conformément au contrat de bail et aux articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil. Elle indique qu’elle peut donc valablement réclamer tant le constat de la résiliation du bail sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire du fait de l’absence de régularisation des loyers impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer du 27 novembre 2023, que le remboursement des sommes réglées au bailleur.

En défense, Madame [D] [G] [S], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Il est constant que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient immédiatement à cette créance avant le paiement. Aussi la caution qui paie en lieu et place du débiteur locataire la créance d’arriéré de loyers et de charges est-elle recevable à exercer l’action en résiliation du bail litigieux. Elle l’est d’autant plus qu’elle détient ce pouvoir non seulement par l’effet de la loi mais encore par l’effet du contrat de cautionnement.

À cet égard, l’article 7.1 (“recouvrement de l’impayé”) de la convention conclue entre l’Etat et l’Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement (UESL) pour la mise en œuvre du dispositif VISALE le 24 décembre 2015 stipule que la caution recueille de la part du bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. Cet article stipule encore qu’en qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur, la subrogation devant permettre d’engager une procédure de résiliation du bail en lieu et place du bailleur. Enfin, le CIL s’étant porté caution mettra en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à résolution du bail.

En l’espèce, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE, conforme à l’article 7.1 susvisé, conclu entre le bailleur et la société demanderesse le 12 novembre 2021, stipule notamment que “Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la Caution s’engage à […] :

— Verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés;

— Informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site ;

— Etudier des solutions permettant au locataire de rester dans les lieux ou de trouver un logement plus adapté à ses ressources ;

— Procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou expulsion”.

Il s’ensuit que le contrat de cautionnement VISALE prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion non sans avoir tenté de rechercher une résolution amiable du litige.

En conséquence, en raison de l’application de cette stipulation contractuelle, le bailleur a donné pouvoir à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS d’agir en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou en prononcé de la résiliation du bail, ce qu’au demeurant, aucune disposition légale n’interdit.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir tenté de trouver une issue amiable au litige, à l’aide d’un courrier adressé au défendeur le 03 août 2023.

Toutefois, les quittances subrogatives versées aux débats dont celle du 12 août 2025 ainsi que le décompte des sommes versées par la caution arrêté au mois d’août 2025 inclus démontrent que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, tandis qu’elle reste redevable de la somme de 8 308,86 euros en principal.

Par application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1 janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’ aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En vertu de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins deux mois avant l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié à la CCAPEX, dès le 28 novembre 2023, le commandement visant la clause résolutoire notifié à la défenderesse.

De plus, l’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 24 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la demande de résiliation du bail formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES prise en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une telle clause résolutoire de plein droit et la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir fait délivrer à Madame [D] [G] [S] le 27 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 935,12 i en principal au titre des loyers et charges impayés qu’elle a acquittés en sa qualité de caution, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

La locataire n’ayant pas satisfait intégralement dans le délai requis à ce commandement, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2024.

L’expulsion de la locataire sera prononcée dans les conditions énoncées au dispositif du présent jugement.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Vu les articles 1346-1 et 1346-4 du code civil ;

Vu les articles 2305 et 2306 du même code ;

Il est établi que la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS s’est portée caution de Madame [D] [G] [S] pour le paiement des loyers et des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, qui démontre avoir réglé la somme de 8.308,86 € au bailleur par la production d’un décompte et d’une quittance subrogative, est donc subrogée dans les droits et actions du bailleur, conformément aux dispositions précitées et au contrat de cautionnement en ses articles 8.1 et 8.2.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS produit en effet plusieurs quittances subrogatives dont celle du 12 août 2025 ainsi que le décompte des sommes versées par la caution arrêté au mois d’août 2025 selon lequel Madame [D] [G] [S] reste devoir la somme de 8.308,86 €, terme du mois d’août 2025 inclus, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation.

Madame [D] [G] [S] sera donc condamnée à lui payer en quittances ou deniers la somme de 8.308,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la somme de 935,12 €, et à compter de la présente décision pour sur le surplus, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2025 inclus.

Par ailleurs, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation dont est redevable le défendeur au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de septembre 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux d’une part et de condamner Madame [D] [G] [S] à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur d’autre part.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [G] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [D] [G] [S] sera condamné.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de constat de la résiliation de bail et expulsion ;

CONSTATE la résiliation au 28 janvier 2024 du bail conclu les 06 et 11 avril 2022 entre Monsieur et Madame [N] [K] d’une part et Madame [D] [G] [S] d’autre part, relatif au bien immobilier situé [Adresse 3], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE,

ORDONNE à Madame [D] [G] [S] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de Justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants dudit code ;

CONDAMNE Madame [D] [G] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS en quittances ou deniers la somme de 8.308,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la somme de 935,12 euros, et à compter de la présente décision pour sur le surplus, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [D] [G] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux propriétaires, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur ;

CONDAMNE Madame [D] [G] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [G] [S] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 février 2025, de l’assignation et des notifications;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge

Laurent BROCHARD