TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024

Président : ATIA,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

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à Me ..Laurent RUBIO……….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06901 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4DZ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er août 2021, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné à bail à Monsieur [N] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 498,46 euros, d’une durée d’un mois renouvelable, la durée totale d’occupation ne pouvant excéder deux ans.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT s’est prévalue de l’article II du contrat prévoyant une durée maximale de deux ans et a notifié un courrier à Monsieur [N] [E] le 28 avril 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de lui signifier le terme du contrat au 1er août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil, du contrat de mise à disposition temporaire du 1er août 2021 et de l’article 514 du code de procédure civile aux fins de :

— constater que le contrat est arrivé à son terme le 1er août 2023 et que Monsieur [N] [E] est devenu occupant sans droit ni titre, en conséquence,

— ordonner son expulsion (…) et fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant de l’actuelle redevance, condamner Monsieur [N] [E] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [N] [E] aux entiers dépens.

A l’audience du 18 décembre 2023, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Comparant en personne, Monsieur [N] [E] a sollicité un délai de sept mois pour quitter les lieux, le conseil de la requérante s’y opposant.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [N] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2021 contient une clause résolutoire (article XIV) en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixée au contrat, soit vingt-quatre mois.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans et se prévalant de la résiliation de plein droit du titre d’occupation a été régulièrement notifié le 28 avril 2023, à effet du 1er août 2023, soit dans le délai légal de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 1er août 2023.

Monsieur [N] [E] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [N] [E] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit 506,41 euros à ce jour.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai ne peut être inférieur à un mois et supérieur à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Monsieur [N] [E] ne justifie ni de diligences aux fins de relogement ni d’éléments relatifs à sa situation sociale et financière, en l’absence de toute pièce versée au débat.

Le contrat étant résilié depuis près de dix mois, Monsieur [N] [E] sera considéré comme ayant bénéficié d’un délai suffisant. La demande de délai pour quitter les lieux sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort et contradictoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2021 entre l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT et Monsieur [N] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), soit cinq cent six euros et quarante et un centimes (506,41 euros) à ce jour ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection