TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e Delphine CASALTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M. [S] [B] [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03861 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5D7Z

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [B] [W], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 mai 2022, l’E.P.I.C 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [B] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à 274,57 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [B] [W] par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1705,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement,

— condamner Monsieur [S] [B] [W] au paiement de la somme de 3 004,58 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30/04/2024 avec intérêts sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil, à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,

— condamner Monsieur [S] [B] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] [W] desdits lieux ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assurance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [B] [W] au paiement de la somme de 1500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamner Monsieur [S] [B] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A cette audience, l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 364,68 euros, selon décompte en date du 31 août 2024, mois d’août inclus. Il indique que le locataire a une dette élevée et n’a repris les paiements qu’en date du 24 juillet 2024 et sollicite de ce fait l’expulsion.

Monsieur [S] [B], comparait en personne en indiquant avoir repris les délais le mois dernier. Il indique percevoir un salaire d’environ 1600 euros et propose de régler 100 euros de plus par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juin 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 01 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 1705,60 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [S] [B] déclare percevoir un salaire mensuel de 1600 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [S] [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [S] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 436,16 euros actuellement outre sa revalorisation légale, et de condamner Monsieur [S] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [B] reste devoir la somme de 4 047,80 euros, à la date du 31 août 2024 mois d’août inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice et d’enquête sociale non justifiés.

Monsieur [S] [B] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4047,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3004,58 euros à compter de la délivrance du à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2022 entre l’E.P.I.C 13 HABITAT et Monsieur [S] [B] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [B] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [S] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 4 047,80 euros décompte arrêté au 31 août 2024 incluant la mensualité d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 004,58 euros à compter du 12 juin 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera revalorisé, soit 436,16 euros à ce jour, à compter 01 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT