TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01600 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FGAG

AFFAIRE : Société [Adresse 4] / [L] [U], [I] [F] épouse [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025, décision mise en délibéré au 4 novembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

HALPADES SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par [O] [R] munie d’un pouvoir de représentation en date du 13 août 2025

DEFENDEURS

M. [L] [U]

né le 04 Mai 1969 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 6]

comparant

Mme [X]

[I] [F] épouse [U]

née le 05 Avril 1974 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 6]

non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme HALPADES a, par contrats en date des 16 février et 10 juin 2024, donné à bail à Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] un appartement de type T4 au sein du bâtiment B et un garage n°1975 situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 500,09 euros, outre des provisions pour charges de 224,49 euros par mois pour l’appartement et un loyer mensuel de 46,37 euros, outre provisions pour charges de 5,92 euros par mois pour le garage.

En outre, suivant état des lieux entrant du 26 février 2024 et avis d’échéances des mois de février, mars, septembre et décembre 2024, la société anonyme HALPADES a donné à bail verbal à Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] un garage n°1977 situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 46,37 euros, outre provisions pour charges de 5,92 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 19 juin 2025, remis à personne pour Monsieur [L] [U] et à domicile Madame [D] [U], la société anonyme HALPADES les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— de prononcer la résiliation du bail sous seing privé du 16 février 2024 pour non-respect des obligations contractuelles et de considérer Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] et tous les occupants de leur chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— de prononcer la résiliation du bail verbal pour le garage « n°1977 » du 26 février 2024 pour non-respect des obligations légales et de considérer Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] et tous les occupants de leur chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— de prononcer la résiliation du bail sous seing privé du 10 juin 2024 pour non-respect des obligations contractuelles et de considérer Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] et tous les occupants de leur chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;

— en conséquence de quoi, condamner Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clés après avoir effectué les réparations locatives et ce, à compter du prononcé de la décision à venir et ordonner que faute par lui d’obtempérer à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] à payer à la société requérante la somme de 2 382,48 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation, impayés dus arrêtée le 23 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse),

— condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er juillet 2025, selon fiche de calcul annexée au présent acte, jusqu’à son départ effectif des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer, inhérentes à la législation H.L.M et selon les résultats de charges ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] aux entiers dépens, et ce conformément à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront, outre le coût du commandement de payer d’un montant de 130,73 euros, le coût du présent acte introductif d’instance, et la dénonciation à Monsieur le Préfet de l’acte précité, et au paiement d’une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle du médico-social en date du 8 août 2025 a été adressé au Greffe. Il est ressort que les défaillances de paiement des loyers sont récurrentes, que Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] ne se sont jamais présentés aux enquêtes « prévention expulsion » dont celle qui est en cours excepté lors du dernier rendez-vous du mois d’avril 2023. Le rapport mentionne par ailleurs que Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] souhaitaient déposer un dossier de surendettement, le Pôle du médico-social indiquant ne pas disposer pour autant d’informations sur la situation socio-professionnelle de la famille.

Lors de l’audience du 2 septembre, la société anonyme HALPADES, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 2 septembre 2025 à la somme de 4 309,62 euros. Elle a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier pour le règlement de la dette.

Monsieur [L] [U] était présent tandis que Madame [D] [U] n’était ni présente, ni représentée. Monsieur [L] [U] a expliqué que sa femme et lui ont connu des problèmes de santé et ont rencontré des difficultés financières en raison des frais d’avocat exposés pour leur fils. Il a indiqué avoir repris un travail en intérim en qualité de maçon et percevoir 2 600 euros, tandis que sa femme perçoit 780 euros d’indemnités journalières. Enfin, il a indiqué ne percevoir aucune allocation familiale et vivre avec leurs deux enfants âgés de 19 et 20 ans.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code prévoit en outre que la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, les contrats des 16 février et 10 juin 2024 ne contiennent aucune clause résolutoire. En outre, le contrat de bail en date du 26 février 2024 est qualifié de verbal en ce qu’il n’est matérialisé par la signature d’aucun acte sous seing privé. Dès lors, il convient d’examiner les conditions d’une résolution judiciaire desdits contrats.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats et arrêté au 1er septembre 2025, que Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] ont procédé au paiement du loyer de façon sporadique et non intégral. Par ailleurs, de nombreux prélèvements ont été refusés, notamment ceux de mai, juin, juillet 2025. Si des règlements avec un montant supérieur aux loyers ont pu intervenir (« virement Ezyness » le 24 décembre 2024), ils n’ont pas permis de régler l’arriéré locatif.

Dès lors, le manquement répété de Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] à leur obligation de payer les loyers échus est suffisamment grave pour justifier la résiliation des contrats de baux aux torts exclusifs des défendeurs. Les locataires ont, en outre, été enjoints de régulariser leur situation selon le commandement de payer qui leur a été notifié le 30 août 2024.

En conséquence, la résiliation judiciaire des contrats de baux des 16, 26 février et 10 juin 2024 conclus entre la société anonyme HALPADES et Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] sera prononcée à compter du 4 novembre 2025, date du prononcé de la présente décision.

Il ressort par ailleurs du décompte que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêté au 1er septembre 2025, s’élève à la somme de 4 309,62 euros, après soustraction du coût du commandement de payer (129,39 euros) et du coût de l’assignation (130,89 euros).

Lors de l’audience, Monsieur [L] [U] n’a pas contesté ce montant et la justification d’un paiement libératoire de Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] sollicitent des délais de paiement, proposant de verser la somme de 200 euros en plus de leur loyer, la société anonyme HALPADES ne s’y opposant pas.

Dès lors, et au regard des ressources alléguées par le locataire, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement avec le versement de la somme complémentaire de 200 euros par mois, outre le paiement du loyer courant, et de prononcer la suspension des effets des clauses résolutoires insérées aux contrats de location.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] de l’appartement ainsi que des garages, et de les condamner solidairement, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

[L] [U] et Madame [D] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 80 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

PRONONCE la résiliation judiciaire au 4 novembre 2025 des contrats de location conclus entre la société anonyme HALPADES, d’une part, et Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U], d’autre part, portant sur un appartement de type T4 au sein du bâtiment B, d’un garage n°1975 et d’un garage n°1977, situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] à payer à la société anonyme HALPADES la somme de 4 309,62 euros, arrêtée au 1er septembre 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

AUTORISE Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] à se libérer de la somme de 4 309,62 euros en 21versements mensuels et successifs de 200 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 22ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

— la totalité de la somme restante due redeviendra exigible ;

— les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] à payer à la société anonyme HALPADES une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers, le cas échéant, indexés et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si les contrats étaient restés en vigueur, à compter de la date de de leur résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] au paiement de la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [U] et Madame [D] [U] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,