Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [M]

Logement 31

4 Place Charlie Chaplin

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : [Y] ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03260 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK3I

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [Y] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 10 janvier 2002, prenant effet le 26 janvier 2002, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations) a donné à bail à Madame [J] [M] et Madame [Y] [M] un local à usage d’habitation numéro 31 au rez-de-chaussée sis 4 place Charlie Chaplin à Rezé (44 400) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 344.44 euros, outre une provision sur charges de 38.08 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Madame [J] [M] ayant donné congé le 16 juillet 2015, seule Madame [Y] [M] reste titulaire du bail.

Des loyers restant impayés, par acte du 25 mars 2023, la SA La Nantaise d’Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Madame [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail à la date du 25 mai 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [Y] [M] à payer :

— la somme de 2 739.67 euros arrêtée au 1er septembre 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

dire et juger que toutes les condamnations engagement solidairement les locataires et la caution éventuelle.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 27 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA La Nantaise d’Habitations, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève à la somme de 2 288.13 euros arrêtée au 05 février 2025.

Régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [M] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 10 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir 980 euros par mois et ne plus bénéficier de l’allocation personnalisée au logement.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [Y] [M] reconnaît le principe et le montant de la dette arrêtée au 5 février 2025, terme de janvier inclus. La créance sera actualisée, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 288.13 euros au 5 février 2025.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [M] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 739.67 euros et à compter de la présente sur la somme de 2288.13 euros.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.6.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [M] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 234.28 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mai 2023.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 26 mai 2023, Madame [Y] [M] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 26 mai 2023, augmentée des charges locatives en cours et indexée selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [Y] [M] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet dès l’échéance de février 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [Y] [M]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [Y] [M] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 10 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’en rapporte à l’appréciation du juge.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est consécutive à un contexte familial. Sa situation professionnelle est instable, oscillant entre des périodes d’emploi et de chômage. Elle a formulé une demande de logement social ainsi qu’une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement. Cette dernière a fait l’objet d’un refus en novembre 2024 en raison de son incohérence avec les critères retenus au titre de la demande de logement social.

Lors de l’audience, Madame [Y] [M] a indiqué percevoir un revenu de 980 euros et a précisé ne plus bénéficier de l’allocation personnalisée au logement.

Il ressort du décompte que Madame [Y] [M] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers, ses prélèvements étant rejetés, mais effectue des versements partiels.

En l’absence de reprise du paiement des loyers, la demande de Madame [Y] [M] ne peut prospérer et sera dès lors rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges et indemnités d’occupation courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [M], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA La Nantaise d’Habitations afin de recouvrer les sommes dues. Madame [Y] [M] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA La Nantaise d’Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 10 janvier 2002 entre la SA La Nantaise d’Habitations et Madame [Y] [M] portant sur un local à usage d’habitation numéro 31 au rez-de-chaussée sis 4 place Charlie Chaplin à Rezé (44 400), sont réunies à la date du 26 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra indexée selon les dispositions contractuelles;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer à la SA La Nantaise d’Habitations la somme de 2 288.13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 5 février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 739.67 euros et à compter de la présente sur la somme de 2288.13 euros ;

DIT que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la défenderesse ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [Y] [M] de sa demande de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à verser à la SA La Nantaise d’Habitations une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA