TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Mme [G] [N]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04286 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 2]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [G] [N] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 8]

non comparant

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 8]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2013, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE» a consenti à Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 437,47 euros outre 226,60 euros de provisions sur charges et 29,47 euros au titre de la consommation d’eau froide et 25,97 euros au titre de la consommation d’eau chaude;

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2019, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE» a consenti à Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] un contrat de location portant sur un garage n° 30, sis [Adresse 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 51,13 euros;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] le 15 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1775,50 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX le 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé 08 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE » a fait assigner en référé Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis situé [Adresse 4] ainsi que de l’aire de stationnement ;

— condamner Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à verser à Habitat [Localité 7] Provence la provision de 1786,33 euros, comptes arrêtés au 03 juin 2024 ;

— condamner Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à une indemnité mensuelle d’occupation indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération du local ;

— condamner Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à verser à Habitat [Localité 7] Provence la somme de 200 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024, date à laquelle l’Office PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE » a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 30 septembre 2024, à la somme de 1965,90 € hors frais de procédure.

Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée 08 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 17 octobre 2024.

L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, L’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE" est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail d’habitation et le contrat de location du garage signés par les parties contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] le 15 mars 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1775,50 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et le contrat de location de garage sont réunies à la date du 15 mai 2024 et que le bail d’habitation et le contrat de location du garage liant les parties sont résiliés de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] sont solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Une clause de solidarité est insérée au bail dans son article 12.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] sont solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 819,58 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE» fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, le courrier du 06 octobre 2023 adressé aux locataires concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant les locataires, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 1965,90 € au 30 septembre 2024 hors frais de procédure; ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] n’ont pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 1965,90 € au 30 septembre 2024, hors frais de procédure, Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 1965,90 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 30 septembre 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] ni le bailleur n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît , il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office, le juge des référés étant dans l’ignorance de la situation financière des requis et ne pouvant déterminer s’ils ont la capacité de régler la mensualité de la dette en sus du loyer et des charges courants , même dans le délai légal précité ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à payer à HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE » recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation et du contrat de location du garage, liant les parties, au 15 mai 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, logement n°34 sis [Adresse 5], et garage N° 30 situé [Adresse 6] ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 819,58 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE », la somme provisionnelle de 1965,90 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à payer à titre provisionnel à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE » l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 819,58 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE » la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [V] et Madame [L] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifier et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE