TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M^e AMMAR Cyril

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01640 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GEZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cyril AMMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2024, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 281,85 euros et d’une provision pour charges de 81,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 655,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [T] [G] le 19 juin 2024.

Par assignation du 19 mars 2025, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) SUD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [T] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,856,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025.

Un bordereau de carence a été adressé au tribunal de proximité au titre de la fiche diagnostic social et financier.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 octobre 2025, s’élève désormais à 3046,38 euros. L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [G], représenté par son conseil, selon conclusions en défense n°1 sollicite :

A titre principal : le rejet des demandes de l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, A titre subsidiaire : le rejet de la demande de résiliation du bail et d’expulsion, l’octroi de délais de grâce sur 24 mois à hauteur de 133,12 euros mensuels.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il justifie enfin de sa qualité à agir par la production de son titre de propriété.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 655,22 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 novembre 2024.

M. [T] [G] fait valoir que ses manquements initiaux sont imputables à une suspension indue du versement des allocations par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Il souligne ses efforts pour apurer sa dette et notamment le versement de 165,96 euros le 5 décembre 2024 dans les deux mois du commandement de payer. Il conteste en outre les frais de procédures en date du 31 décembre 2024 et 31 mars 2025 qui ne sont aucunement justifiés.

Dans les deux mois du commandement de payer les sommes suivantes ont été portées au crédit du décompte :

Le 30 novembre 2024 :

—  248,75 euros d’Allocation Personnalisé au Logement (APL),

—  48,45 euros de Réduction Loyer Social mensuel (RLS),

Le 5 décembre 2024 :

—  165,96 euros de versement volontaire

Le 31 décembre 2024 :

—  248,75 euros d’APL,

—  48,45 euros de RLS mensuel

Si les versements du locataire peuvent s’imputer sur la régularisation du commandement, en ce qu’il s’agit de la dette qu’il avait le plus intérêt à payer, en revanche, en application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

C’est à tort que M. [T] [G] prétend que la dette visée dans le commandement de payer est exclusivement imputable à une erreur de la CAF alors que les versements de l’APL ont débuté en mai 2024 et été versées sans interruption jusqu’en avril 2025 et qu’il ressort du décompte que depuis le début du bail, il n’a jamais payé le loyer ni sa part résiduelle, ayant, jusqu’au commandement de payer versé uniquement le dépôt de garantie.

Dès lors, la somme de 655,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative, l’indemnité d’occupation et les délais de paiement

Le locataire est redevable des loyers jusqu’à l’expiration du bail.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 377,88 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD ou à son mandataire.

En l’espèce, EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 octobre 2025, M. [T] [G] lui devait la somme de 3046,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [G] ne contestant pas la dette dans son principe ni dans son montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [G] fait valoir qu’il est en capacité de s’acquitter de sa dette selon 24 mensualités, justifiant bénéficier depuis le mois de septembre 2025 de l’Allocation Adulte Handicapé pour un montant mensuel de 1033,32 euros.

Il ressort ainsi des éléments du dossier, notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [T] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 127 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, M. [T] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mars 2024 entre EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, d’une part, et M. [T] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 29 janvier 2025,

CONDAMNE M. [T] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, 377,88 euros (trois cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [G] à payer à EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD la somme de 3046,38 euros (trois mille quarante-six euros et trente-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [T] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 127 euros (cent vingt-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [T] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DÉBOUTE EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et celui de l’assignation du 19 mars 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge