TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Pascale BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à Mme [I] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05239 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZY6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 25 août 2011, l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [U] [M] et Madame [D] [I] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 389,17 euros.

Par lettre du 27 août 2019, Monsieur [U] [M] a informé le bailleur son départ des lieux et, par avenant du 18 novembre 2019, Madame [D] [I] est devenue la seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » a fait signifier à Madame [D] [I] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 2 256,84 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 mars 2022  ;

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, dénoncé le 26 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » a fait assigner Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [D] [I] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire ;

— condamner Madame [D] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 septembre 2023, soit la somme de 5 261,80 euros, avec intérêts de retard, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal le montant du dernier loyer augmenté des charges,

— condamner Madame [D] [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours, ainsi que, la condamnation de la partie requise au paiement des frais de dossier SLS et au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur a l’obligation d’imputer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 novembre 2023 et après un renvoi elle a été retenue à celle du 1er février 2024.

A cette audience, l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT », représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et a déclaré que la locataire a repris le paiement du résiduel du loyer depuis plusieurs mois. Le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 7 816,17 euros, comptes arrêtés au 8 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, hors frais de procédure ;

Madame [D] [I], comparaissant en personne, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en faisant valoir que plus de la moitié de la dette locative représente le montant d’allocation personnalisée au logement non versé par la CAF. Elle a déclaré percevoir le revenu solidarité active et avoir une promesse d’embauche pour la semaine qu’a suivi l’audience et pour un salaire de 1 500 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience initiale du 02 novembre 2023 ;

Par ailleurs, l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 25 août 2011 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois donné à la locataire pour régulariser la situation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 2 256,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [D] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, assurance pour compte incluse, soit la somme de 653,51 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 7 816,17 euros au 08 janvier 2024 hors frais de procédure, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7 816,17 euros, à la date du 08 janvier 2024, Madame [D] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7 816,17 euros au titre des loyers et des charges impayés au 08 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [I] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir une perspective d’évolution de sa vie professionnelle avec un salaire de 1 500 euros par mois et, par conséquent, de sa situation financière.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Madame [D] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 653,51 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [I] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2011 entre l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » et Madame [D] [I] sont réunies à la date du 27 mai 2023 ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] à verser à l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » à titre provisionnel, la somme de 7 816,17 euros au titre des loyers et des charges impayés au 08 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;

AUTORISONS Madame [D] [I] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 217,11 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [D] [I] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3], étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [D] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 653,51 euros à ce jour ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS la demande de l’office public de l’Habitat, Etablissement Public Industriel et Commercial, « 13 HABITAT » formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE