TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à Me [Localité 6]-LE-CESNE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M. [X] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03906 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UHY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [B], domicilié : chez [Adresse 8], [Adresse 4]

représenté par M^e Stéphanie BESSET-LE CESNE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [X]

né le 03 Février 1994 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

Madame [F] [X]

née le 26 Décembre 1990 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3] – En sa qualité de caution solidaire – [Localité 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 octobre 2019, Monsieur [O] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 510 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 30 octobre 2019, Madame [F] [X] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire pour un montant maximum de 57.240 euros et jusqu’au 14 novembre 2028.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [B] a fait signifier à Monsieur [T] [X] par exploit de commissaire de justice en date du 6 mars 2025 un commandement de payer la somme de 2.636,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 12 mars 2025 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile.

Par exploits de commissaire de justice en date des 14 mai 2025 et 5 juin 2025, Monsieur [O] [B] a fait assigner Monsieur [T] [X], ainsi que Madame [F] [X], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant, quant au bail consenti à Monsieur [T] [X] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux loués avec tout occupant de son chef sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [T] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou sa conjointe dans le cas où son existence n’ait pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur sur le fondement de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’appartement situé1 [Adresse 7], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux articles R211-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [F] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement des loyers et charges dus au 17 avril 2025, soit la somme de 3.219,05 euros outre les intérêts de retard à compter de la décision à venir, conformément à l’article 1153 alinéa 1er du Code civil,

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [F] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 582,31 euros correspondant au montant du loyer augmenté des charges, indexable et révisable, jusqu’au départ volontaire jusqu’à l’expulsion ou si les biens sont séquestrés sur place, jusqu’au déménagement par l’expulsé ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles,

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [F] [X], en sa qualité de caution solidaire, à payer au requérant la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [F] [X], en sa qualité de caution solidaire, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la signification à la caution, de l’assignation et plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, y compris les débours (frais de déménagement, garde-meubles, serrurier).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, Monsieur [O] [B], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 5.548,29 euros, selon décompte en date du 29 juillet 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [X] comparait en personne et indique avoir quitté les lieux sans avoir rendu les clés au bailleur, restant dans l’attente d’un état des lieux de sortie.

Il explique être parti vivre en Suisse pour rembourser toutes ses dettes et avoir écrit à l’agence pour faire un état des lieux de sortie, sa sœur Madame [F] [X] leur ayant également envoyé un courrier électronique.

Il indique vivre dans sa voiture et avoir obtenu récemment un permis pour travailler à temps plein en Suisse.

Citée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, la lettre recommandée avec accusé de réception n’étant pas versé aux débats, Madame [F] [X] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [O] [B] justifie être propriétaire du bien sis [Adresse 2].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 10 mars 2025.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2025, pour la somme en principal de 2.636,74 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 mai 2025.

Monsieur [T] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de Monsieur [O] [B] à ce titre sera donc rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 582,31 euros, et de condamner Monsieur [T] [X] à son paiement.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Monsieur [O] [B] à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [X] reste devoir la somme de 4.965,98 euros, à la date du 29 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [T] [X] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [T] [X] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.965,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Madame [F] [X] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 57.240 euros et ce pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 14 novembre 2028.

Toutefois, le commandement de payer délivré au locataire le 6 mars 2025 a été signifié le 12 mars 2025 à Madame [F] [X] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Cet article prévoit que lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Or, Monsieur [O] [B] ne produit pas aux débats la lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui aurait dû être envoyée à Madame [F] [X] à sa dernière adresse connue.

Il ne produit pas plus la lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui aurait dû être envoyé à Madame [F] [X] à sa dernière adresse connue suite à la signification de l’assignation selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par conséquent, les demandes de Monsieur [O] [B] à l’encontre de Madame [F] [X] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [B] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [T] [X] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2019 entre Monsieur [O] [B] et Monsieur [T] [X] concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 6 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formulée par Monsieur [O] [B] ;

REJETONS les demandes de Monsieur [O] [B] à l’encontre de Madame [F] [X] ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à verser à Monsieur [O] [B], à titre provisionnel, la somme de quatre mille neuf cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (4.965,98 euros), décompte arrêté au 29 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à verser à Monsieur [O] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de cinq cent quatre-vingt-deux euros et trente-six centimes (582,36 euros), à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [O] [B] tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à verser à Monsieur [O] [B] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION