TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e TAPIN-REBOUL

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02152 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YOD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. COGUICRISTOL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [U]

née le 03 Mars 1987 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 24 novembre 2017, relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 645 euros outre 95 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI COGUICRISTOL a fait signifier à Madame [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 septembre 2021.

Selon ordonnance du 25 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

Déclaré irrecevables les demandes de la SCI COGUICRISTOL tendant au constat de résiliation du bail et à l’expulsion de Madame [F] [U] ;Condamné Madame [F] [U] à payer à la SCI COGUICRISTOL une provision de 6 372,30 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2021, échéance du mois de novembre 2021 incluse ;Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;Renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond ;Condamné Madame [F] [U] à payer à la SCI COGUICRISTOL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI COGUICRISTOL a fait signifier à Madame [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions la SCI COGUICRISTOL a fait assigner Madame [F] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 23 mai 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef,la condamner au paiement de :◦

la somme provisionnelle de 12 798,01 euros au titre de l’arriéré locatif, ◦d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges, jusqu’à libération effective des lieux,◦la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

A cette audience, la SCI COGUICRISTOL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 21 217,29 euros, au 14 mai 2024.

Madame [F] [U] ne comparaît pas et n’est pas représentée, bien que citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI COGUICRISTOL produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mai 2024.

Elle produit en outre la notification à la CCAPEX en date du 14 février 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [F] [U], soit deux mois au moins avant l’assignation du 20 mars 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties, qui contiennent une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [F] [U] par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2023 pour un arriéré locatif de 9 572,87 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 13 avril 2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [F] [U] sera condamnée à payer à la SCI COGUICRISTOL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 773,49 euros), à compter du 14 avril 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI COGUICRISTOL.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [F] [U] restait débitrice d’une dette locative de 12 798,01 euros au 18 mars 2024.

Le décompte actualisé au 14 mai 2024 fixe la dette locative à une somme de 21 217,29 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.

Reste que les moyens développés et les pièces produites ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de l’intégralité de cette demande, laquelle se heurtent pour partie à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, il convient à tout le moins de déduire la somme de 6 372,30 euros que la locataire a été condamnée de payer à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif au 1er novembre 2021, en vertu de l’ordonnance précitée du 25 août 2022 (dont l’exécution n’est pas prouvée), ainsi que de la somme de 500 euros figurant sur le décompte, dont il n’est pas justifié.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [F] [U] à payer à la SCI COGUICRISTOL, la somme de 14 344,99 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12 798,01 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [F] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer du 13 février 2023 et sera condamnée à payer à la SCI COGUICRISTOL une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI COGUICRISTOL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 24 novembre 2017, entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 13 avril 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI COGUICRISTOL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à la SCI COGUICRISTOL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 773,49 euros) ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] à verser à la SCI COGUICRISTOL la somme de 14 344,99 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12 798,01 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à la SCI COGUICRISTOL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [U] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2023, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,