TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Février 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Catherine GAUTHIER………………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04921 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JJZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [Y] [N]

née le 11 Juin 2001 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [W] [K] [F]

né le 31 Août 2000 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 4 octobre 2023, Madame [U] [S] a donné à bail à Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 372 euros, charges incluses.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires afin de garantir le paiement des loyers par convention VISALE signée avec la propriétaire le 3 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par le locataire, soit 1896 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé le 4 avril 2024.

La dette ayant continué à s’aggraver, l’engagement de caution a de nouveau été activé pour 744 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 3330.55 euros et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 16 décembre 2024, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F],ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] à lui payer la somme de 2640 euros avec intérêts légaux à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 1896 euros et à compter du 11 juillet 2024 pour le surplus,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation au montant du loyer augmenté des chargescondamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] à payer les indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 4486 euros, incluant le loyer novembre 2024. Elle a fait valoir qu’elle est subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Madame [U] [S] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 3 octobre 2023 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 4486 euros à Madame [U] [S] au titre des impayés de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 avril 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 juin 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] sera par conséquent ordonnée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En vertu de l’article 8 du bail, Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F], so-signataires du bail, sont tenus solidairement aux obligations en découlant.

Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, un décompte arrêté au 9 décembre 2024 démontrant que Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] devaient la somme de 4486 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus, ainsi que des quittances subrogatives datées des 16 février, 22 mai et 14 novembre 2024.

Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [D], absents, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce décompte.

Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 4486 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité justifie que la demande à ce titre soit rapportée à de plus justes proportions. Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] seront solidairement condamnés à verser à la demanderesse la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2023 entre Madame [U] [S] et Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] pour un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4486 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 avril 2024 pour la somme de 1896 euros, à compter et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE solidairement adame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements déjà intervenus, et dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,