COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01683 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5SY

du 20 Mai 2025

N° de minute 25/820

affaire : S.C. LE TRIDENT

c/ S.A.S. ALLO, nom commercial ALLO CASSE 06

Grosse délivrée à

M^e Anne FOURNIER

Expédition délivrée à

M^e Maeva BINIMELIS

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C. LE TRIDENT

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anne FOURNIER, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. ALLO, nom commercial ALLO CASSE 06

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 01 Avril 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la société civile LE TRIDENT venant aux droits de Mme [M] [F] a fait assigner la SAS ALLO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de:

— constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire au 21 juillet 2024

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamner au paiement d’une provision de 1852.40 euros à valoir sur l’arriéré locatif

— la condamner au paiement d’une provision de 310.48 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer

A l’audience du 25 octobre 2024, la SCI LE TRIDENT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1562.88 euros au 22 octobre 2024.

La SAS ALLO régulièrement assignée n’a pas constitué avocat.

Le 29 octobre 2024, le conseil de la SAS ALLO a fait parvenir dans le respect du contradictoire, à la juridiction un courrier dans lequel elle indique ne pas avoir formalisé par erreur son acte de constitution pour l’audience et a sollicité la réouverture des débats pour une bonne administration de la justice.

Par une ordonnance du 2 décembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée.

À l’audience du 1er avril 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, la SCI TRIDENT sollicite dans ses conclusions en réponse déposée à l’audience :

— le rejet de la demande de la SAS ALLO tendant à voir déclarer nulle l’assignation

— la déclarer recevable en ses demandes

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire au 21 juillet 2024 en l’état du défaut de paiement des loyers et du défaut d’attestation d’assurance dans le délai visé dans le commandement

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— juger en tant que de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis auprès de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères sur autorisation du juge de l’exécution conformément à ce que prévoient les articles L433-1 suivants du code des procédures civiles d’exécution

— la condamner au paiement d’une provision de 1562.88 euros à valoir sur l’arriéré locatif

— la condamner au paiement d’une provision de 310.48 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle des lieux, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux

— le rejet des demandes adverses

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer

Elle fait valoir que l’assignation délivrée est régulière et qu’aucune obligation de recourir à une tentative de conciliation ou de médiation n’est prévue dans la mesure où une partie de ses demandes sont indéterminées . Elle indique le contrat de bail conclu avec la société défenderesse le 25 avril 2017 a été reconduit tacitement à son terme, que la défenderesse a été laissée en possession des lieux, aucun congé ne lui ayant été notifié et qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail car en matière de reconduction, le nouveau bail comprend les mêmes clauses que le précédent. Elle soutient que la clause résolutoire prévue au contrat a pris effet, du fait du non-paiement des loyers dans le délai visé par le commandement de payer et de l’absence communication de l’attestation d’assurance portant sur le garage, sur laquelle la SAS ALLO demeure taisante et ne verse aucune pièce. Elle ajoute que les contestations soulevées en défense ne sont pas sérieuses et que son expulsion outre sa condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation devront être ordonnées.

La SAS ALLO représentée par son conseil demande dans ses conclusions régulièrement signifiées le 10 janvier 2025 et déposées avec l’autorisation du juge, en cours de délibéré:

— à titre principal, de déclarer nulle l’assignation qui a été signifiée le 20 septembre 2024

— à titre subsidiaire, de déclarer irrecevables les demandes de la SCI LE TRIDENT

— de rejeter les demandes de la SCI LE TRIDENT

— en tout état de cause condamner la SCI LE TRIDENT à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle soulève la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile au motif qu’elle ne porte aucune mention quant aux diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige ni la justification d’une telle dispense. Elle soutient être liée par un bail verbal avec la SCI LE TRIDENT depuis le 1er octobre 2017 date à laquelle le contrat conclu a pris fin et fait valoir qu’aucune clause résolutoire ne peut lui être en conséquence opposée. Elle ajoute qu’à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2023 puis du commandement de payer du 20 décembre 2023, elle a parfaitement justifié du paiement des loyers selon le décompte qui lui avait été communiqué, être à jour du paiement des loyers au jour de l’audience et que la somme réclamée porte des loyers anciens qui ne sont aucunement justifiés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité

La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la SAS ALLO soulève la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile au motif qu’elle ne porte aucune mention quant aux diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige ou la justification d’une telle dispense. Elle précise qu’un bail verbal lie les parties, qu’il porte sur un garage et que l’instance introduite vise le paiement d’arriérés locatifs de sorte qu’une tentative de conciliation ou de médiation préalable était nécessaire.

Toutefois, force est de relever ainsi que l’indique la société le TRIDENT que l’exception de nullité soulevée est mal fondée dans la mesure où le non-respect des dispositions de l’article L750-1 du code de procédure civile n’engendre pas la nullité de l’assignation mais l’irrecevabilité des demandes.

En outre, les dispositions de l’article L750-1 du code de procédure civile ne sont en l’espèce pas applicables dans la mesure où le demandeur sollicite en sus du règlement d’une provision inférieure à 5000 euros, de constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que l’expulsion de la défenderesse.

Dès lors, en présence de demandes indéterminées et au vu de la nature du litige, la tentative préalable de conciliation ou de médiation n’est pas obligatoire.

En conséquence l’exception de nullité sera rejetée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la reconduction tacite du contrat

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1738 du Code civil si à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

En l’espèce, la société civile LE TRIDENT verse aux débats le contrat de bail portant sur la location d’un garage conclu avec la SAS ALLO le 25 avril 2017, le commandement de payer rappelant la clause résolutoire, et le détail des sommes dues.

Il ressort du contrat de bail du 25 avril 2017, que ce dernier porte sur la location d’un garage situé au sous-sol d’un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer de 300 ejuros par mois et qu’il a été conclu pour une durée de six mois soit jusqu’au 30 septembre 2017 sans reconduction à son expiration. Il est précisé qu à cette date, la locataire devra rendre les clés et le vider de tout objet personnel.

Il ressort de l’article 1738 du code civil, que la tacite reconduction suppose l’existence d’un bail écrit venu à expiration à son terme et un locataire laissé en possession de lieux. Elle repose sur une présomption de volonté des parties soit un accord sur les conditions du bail.

Dès lors, bien que la SAS ALLO soutienne que le contrat de bail a pris fin et qu’elle est liée par un bail verbal avec la société TRIDENT de sorte que cette dernière ne peut se prévaloir de la clause résolutoire, force est de relever que la contestation soulevée n’est pas sérieuse puisque qu’il ressort des éléments versés que le bail conclu le 25 avril 2017 s’est reconduit par tacite reconduction à l’expiration du terme prévu dans la mesure où la SAS ALLO est restée en possession des lieux et a continué à louer le garage, au même prix et ce pendant plusieurs années.

En outre, il est de principe qu’un bail reconduit est un nouveau bail qui comporte les mêmes clauses et conditions que le précédent, qui comprend bien une clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Dans le bail est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges et du non respect de l’obligation légales en matière d’assure du bien loué , un mois après une mise en demeure.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à la requête de la société civile LE TRIDENT par acte de commissaire de justice le 20 juin 2024, à la SAS ALLO, aux fins de paiement de la somme en principal de 1531.44 euros et aux fins de production d’une attestation d’assurance des locaux à usage de parking pour l’année 2024.

Toutefois, il doit être relevé ainsi que le soulève la défenderesse que l’arriéré locatif porte principalement sur le rappel de loyers des mois de décembre 2019, mai et novembre 2021, novembre et décembre 2022 et janvier et février 2023, sans que les décomptes afférents à ces périodes ventilant les sommes appelées et réglées ne soient produits aux débats, le décompte versé mentionnant de surcroît un solde antérieur de 0 euro au mois de janvier 2023.

Bien que la société LE TRIDENT expose que cette écriture comptable tient au fait que son mandataire a pris en charge la gestion locative au mois de février 2023 et qu’une reprise des écritures antérieures a dû être réalisée, force est de relever qu’elle ne verse pas les éléments antérieurs dont elle fait état sur la base duquel ce nouveau décompte a été émis, et ce alors que ces éléments apparaissent nécessaires pour vérifier la réalité des impayés allégués, contestés par la SAS ALLO.

En outre, la SAS ALLO verse ses relevés bancaires établissant :

— que la somme de 300 € a été versée le 6 juillet 2021,

— que la somme de 300 € a été réglée le 2 décembre 2021 pour le loyer de novembre 2021,

— que la somme de 300 € a été payée le 17 février 2023 pour le loyer de décembre 2022 ,

— que la somme de 300 € a été payée le 1er mars 2023 pour le loyer de janvier 2023

— que la somme de 300 € a été payée le 4 avril 2023 pour le loyer de février 2023.

Toutefois, il ressort décompte du 10 mars 2025 que la SAS ALLO ne justifie pas avoir réglé dans le délai imparti les loyers de novembre 2022 et de décembre 2023 ni l’indexation de 10,48 € par mois du 1er avril 2024 au mois de septembre 2024 soit la somme de 62.88 euros.

En outre, bien que le contrat de bail mentionne que le locataire devra s’acquitter des obligations légales en matière d’assurance du bien loué, la SAS ALLO ne démontre pas avoir transmis son attestation d’assurance dans le délai imparti et qu’elle n’en justifie pas dans les pièces versées, cette dernière ne répondant pas au moyen soulevé à ce titre et ne fournissant aucune explication.

En conséquence, il doit être considéré que le commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, uu vu des éléments susvisés, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 juillet 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS ALLO, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Il sera précisé que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le décompte versé par la SCI TRENDENT, mentionne un arriéré de 1562,88 €.

S’agissant du rappel de loyer de décembre 2019, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS ALLO a répondu dans son courrier contester cette somme et ne plus disposer des relevés bancaires de l’année 2019 car elle a changé de banque et que la société TRIDENT ne verse de son côté aucun élément justificatif au soutien de sa demande visant le paiement d’un loyer ancien . Dès lors, des contestations sérieuses existent quant à l’obligation de paiement de la SAS ALLO s’agissant de ce loyer.

En outre, la SAS ALLO verse ses relevés bancaires établissant qu’elle a réglé la somme de 300 € le 6 juillet 2021, la somme de 300 € le 2 décembre 2021 pour le loyer de novembre 2021, la somme de 300 € le 17 février 2023 pour le loyer de décembre 2022 , la somme de 300 € le 1er mars 2023 le loyer de janvier 2023 ainsi que la somme de 300 € le 4 avril 2023, pour le loyer de février 2023. Toutefois, elle ne justifie pas au vu du relevé bancaire de l’année 2022, du règlement du loyer de novembre 2022 d’un montant de 300 €.

Enfin, au vu du décompte versé, la SAS ALLO n’a pas réglé la somme mensuelle de 10,48 € au titre de l’indexation du loyer du 1er avril 2024 au mois de septembre 2024 ce qui représente la somme de 62.88 euros ni le loyer du mois de décembre 2023.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments et après déduction des sommes réglées, la SAS ALLO sera condamnée à payer à la SCI TRIDENT la somme de 662.88 euros à titre de provision correspondant au loyer impayé de novembre 2022, décembre 2023 et de l’indexation des loyers des mois d’avril à septembre 2024.

Le surplus de la demande sera rejeté en l’état de l’existence de contestations sérieuses.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 de 310.48 euros égale au montant du loyer et des charges, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SAS ALLO qui succombe partiellement sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et à justifier d’une assurance et à payer à la société civile LE TRIDENT au titre des frais qu’elle a engagés, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront cependant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SAS ALLO,

CONSTATONS la résiliation à la date du 20 juillet 2024 du bail liant la société LE TRIDENT et la SAS ALLO portant sur un garage situé [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire, ainsi que l’occupation dans droit ni titre du local depuis cette date,

ORDONNONS à la SAS ALLO et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS ALLO et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles L4331 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS ALLO à payer à la société civile LE TRIDENT à titre provisionnel, la somme de 662.88 euros correspondant aux loyers impayés de novembre 2022 et décembre 2023 et l’indexation des loyers des mois d’avril à septembre 2024,

CONDAMNONS la SAS ALLO à payer à la société civile LE TRIDENT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS ALLO aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer et visant à justifier d’une assurance du 20 juin 2024,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS