TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 29 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Thomas D’JOURNO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M. [X] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00390 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4M4K

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 23 mai 2022, relatif à un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 291,14 euros, outre 113,83 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 29 février 2024.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 4 563,96 euros, au 20 février 2024. Elle s’en remet à la décision du Juge concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [X] [R] comparaît. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il ne conteste pas le montant – et sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Madame [W] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA UNICIL a, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la Caisse d’Allocation Familiale des Bouches-du-Rhône deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. La situation d’impayés des locataires ayant été signalée à la CAF le 25 avril 2023, la saisine est donc réputée constituée.

La SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 29 février 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause de solidarité,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 3 123,03 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 25 novembre 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner solidairement à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 418,74 euros), à compter du 26 novembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause de solidarité,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 4 347,63 euros au 7 décembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 20 février 2024, fixant la dette locative à une somme de 4 413,21 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] solidairement à payer à la SA UNICIL la somme de 4 413,21 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 3 123,03 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 122 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 418,74 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à la SA UNICIL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 23 mai 2022 concernant l’appartement situé [Adresse 2], à effet au 25 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] solidairement à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 418,74 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] solidairement à verser à la SA UNICIL la somme de 4 413,21 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 3 123,03 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Accordons des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 4 413,21 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 36 mensualités de 122 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour le locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] in solidum à payer à la SA UNICIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] et Madame [W] [D] in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,