TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à Mme [O] [V]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M. [J] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04974 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JPQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [C] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 26 février 2019, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a consenti à Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 335,82 euros outre 1,11 euros, d’accessoires, 130,03 de provisions sur charges et 31,20 euros de provision au titre de la consommation d’eau froide.

Par acte sous seing privé établi le 12 janvier 2023 ayant pris effet le 02 janvier 2023, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a consenti à Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement (garage n° 20), accessoire au logement, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 50 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P], le 14 mai 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3170,93 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, dénoncé le 17 juillet 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a fait assigner en référé Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans les délais légaux au commandement de payer du 14/05/2024 et prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tout occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] et du garage n°20 sis [Adresse 6],

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] à verser à HMP la provision de 4.493,01 euros, comptes arrêtés au 08/07/2024,

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] au paiement de la somme de 400 € par application de l’article 700 Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, représentée par sa chargée de gestion, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance en soulignant une reprise partielle de paiement des loyers et actualise sa créance à la somme de 4.376,85 euros au 03 septembre 2024, hors frais de procédure  ;

Monsieur [J] [P] a comparu à l’audience. Il a sollicité les plus larges délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir versé 200 euros au jour de l’audience. Il a précisé être au chômage et percevoir 680 euros et a déclaré que son épouse avait repris un travail dans un EPHAD, et percevait 700 euros de salaire par mois ;

Madame [C] [P] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 juillet 2024 a été dénoncée le 17 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 19 septembre 2024 ;

De surcroît il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 15 juillet 2024 ;

Enfin, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE justifie par l’avis de taxe foncière pour 2023 être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 février 2019 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024 pour la somme en principal de 3170,93 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] sont solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail conformément à la clause de solidarité insérée dans le bail de location de logement ainsi que dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement ;

L’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte individuel de charges et d’eau pour 2022, le courrier du 06 octobre 2023 adressé au locataire concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant les locataires qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 03 septembre 2024 à la somme de 4376,85 euros, déduction faite des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4376,85 euros au 03 septembre 2024, Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel la somme de 4376,85 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 03 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter de la dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir versé 200 euros au jour de l’audience. Il a précisé être au chômage et percevoir 680 euros et a déclaré que son épouse avait repris un travail dans un EPHAD, et percevait 700 euros de salaire par mois ;

Le décompte locatif produit aux débats par l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 7] PROVENCE METROPOLE" établit que les locataires ont versé le 08 août 2024 la somme de 800 euros et le 03 septembre la somme de 400 euros, qu’ils ont donc repris au jour de l’audience le paiement des loyers courants ;

Compte tenu de ces éléments, et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [P] dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Des délais de paiement seront octroyés d’office à Madame [C] [P] qui n’a pas comparu selon des modalités identiques ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou des loyers courants à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement situé [Adresse 5] et emplacement de stationnement (garage n° 20), accessoire au logement, situé [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

· Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P], devenus occupants sans droit ni titre, seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 7] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit 616,17 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] à payer à l’établissement public Habitat [Localité 7] Provence [Localité 2] [Localité 7] Provence Métropole, à titre provisionnel la somme de 4376,85 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 03 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 121,57 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— à défaut pour Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement situé [Adresse 5] et emplacement de stationnement (garage n° 20), accessoire au logement, situé [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

· Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P], devenus occupants sans droit ni titre, seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à verser à l’office public de l’Habitat "HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 7] PROVENCE METROPOLE" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, soit 616,17 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et sans que cette indemnité ne soit indexée,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’établissement public Habitat [Localité 7] Provence [Localité 2] [Localité 7] Provence Métropole de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [C] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE