TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BXZ

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [Z] née [T] demeurant [Adresse 4]

Monsieur [E] [Z]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentés par la SELARL [I] en la personne de Maître Frédéric GONDER,avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [N]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BXZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 9 février 2011, Mme [Y] [Z] née [T] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1595 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 20 139,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [N] le 27 octobre 2023.

Par assignation du 8 janvier 2024, Mme [Y] [Z] née [T], M. [E] [Z], et M. [X] [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [O] [N], et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 26 333,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

En raison de l’absence prolongée du magistrat ayant siégé à l’audience du 26 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats et a été rappelée à l’audience du 15 octobre 2024. A cette audience, elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 28 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 28 novembre 2024, Mme [Y] [Z] née [T], M. [E] [Z], et M. [X] [Z] maintiennent l’intégralité de ses demandes, et précisent que la dette locative, actualisée à la date de l’audience, s’élève à 38 626,66 euros. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités en défense.

M. [O] [N], comparant en personne, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir l’apurer par le versement de 23 mensualités de 400 euros, le solde étant versé à la 24ème échéance. Il ne s’oppose ni au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ni à son expulsion.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir perdu son emploi et avoir rencontré diverses difficultés ne lui ayant pas permis de se maintenir dans les postes successifs retrouvés postérieurement à son licenciement initial. Il précise être dans l’attente d’une troisième décision de la Commission de surendettement.

Il apparaît en effet que par décision du 26 octobre 2022, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a prononcé la recevabilité de son dossier de surendettement et a, lors de sa séance du 16 mars 2023, imposé des mesures, consistant en le ré-échelonnement de tout ou partie de ses dettes, sur une durée de 74 mois, les échéances de remboursement de ses crédits à la consommation ayant été suspendues pendant 9 mois, une mensualité de remboursement de la dette locative de 838,88 euros ayant été retenue du 1er au 9ème mois, aux fins d’apuration d’un arriéré locatif qui s’élevait alors à la somme de 7549,92 euros.

M. [O] [N] n’a toutefois pas honoré ce plan de redressement conventionnel et a déposé un nouveau dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Cher le 18 mars 2024, intégrant sa dette locative actualisée à cette date. Sa demande a été jugée irrecevable le 4 avril 2024.

La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à justifier en délibéré de la qualité à agir de M. [E] [Z] et de M. [X] [Z], le bailleur a fait parvenir, par courriel reçu au greffe le 5 février 2025, une attestation notariée justifiant de leur qualité de propriétaires indivis.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur la qualité à agir de M. [E] et [X] [Z]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En application de l’article 815-3 du même code, la conclusion et le renouvellement d’un bail autre que portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal sur un immeuble, doivent être décidé à la majorité des deux tiers des droits indivis ; si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis , au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, qui cependant ne peut couvrir la conclusion ou le renouvellement des baux.

Si le bail d’un bien indivis consenti irrégulièrement par un seul des indivisaires n’est pas nul, il est inopposable aux autres indivisaires.

En l’espèce, la qualité de copropriétaires indivis de M. [E] [Z] et de [X] [Z] est établie, mais il n’est pas justifié de ce que Mme [Y] [T] épouse [Z] détenait deux tiers des droits indivis, de sorte que le contrat de bail par elle seule consenti leur est inopposable.

Ils n’ont dès lors pas qualité à agir en exécution de ce contrat de bail et leurs demandes seront jugées irrecevables.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [Z] née [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 20 139,76 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [O] [N] le 24 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 20 139,76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [O] [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [Z] née [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [Y] [Z] née [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2024, M. [O] [N] leur devait la somme de 38 626,66 euros.

M. [O] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

(…)

Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation; M. [O] [N] reconnaît toutefois ne les avoir pas honorées et n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, de sorte que les dispositions ci-dessus reproduites ne peuvent recevoir application.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi 6 juillet 1989 ne peut être accordé à M. [O] [N].

Le juge peut toutefois, en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [O] [N] justifie de sa situation financière obérée, compte-tenu de ses charges, supérieures à l’allocation de retour à l’emploi de 2368,80 euros qu’il perçoit.

La bailleresse ne justifie pas de sa propre situation.

Dans ces conditions, il convient d’ accorder à M. [O] [N] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, dans les modalités prévues au dispositive. Ces délais, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à celui du loyer majoré des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [Z] née [T] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT irrecevables les demandes formées par [E] [Z] et M. [X] [Z],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2011 entre Mme [Y] [Z] née [T], d’une part, et M. [O] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 décembre 2023,

ORDONNE à M. [O] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [N] à payer à Mme [Y] [Z] née [T] la somme de 38 626,66 euros (trente huit mille six cent vingt-six euros et soixante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 20 139,76 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 6194,03 euros à compter de l’assignation, et de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, une somme minimale de 400 euros (quatre-cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sans préjudice de nouveaux délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [O] [N] au paiement à Mme [Y] [Z] née [T] d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1 décembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à Mme [Y] [Z] née [T] ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023 et celui de l’assignation du 8 janvier 2024.

CONDAMNE M. [O] [N] au paiement à Mme [Y] [Z] née [T] de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge