TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à Mme [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00775 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PPO

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [K] [O], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 décembre 2008, l’Office public d’aménagement et de construction Sud (OPAC Sud) a donné à bail à Madame [T] [K] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 287,59 euros, outre 172,59 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC a fait signifier à Madame [T] [K] [O] en date du 28 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC Sud, a fait assigner Madame [T] [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— y venir la partie défenderesse

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 28/09/2023 dans les délais légaux ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 5] ;

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 4294,97 euros comptes arrêtés au 12/06/2018, augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— la condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 14 mars 2024, l’EPIC 13 Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5288,87 euros, selon décompte en date du 29 février 2024, terme de février inclus. Il indique une absence de reprise des paiements depuis janvier 2024 et s’opposer à tout octroi de délai.

Madame [T] [K] [O], comparant en personne, reconnaît la dette et demande à rester dans les lieux, en faisant valoir des difficultés personnelles et financières suite à un trop perçu de la Caisse d’allocations familiales. Elle indique avoir trois enfants mineurs à charge et être suivie par l’assistante sociale.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 décembre 2008 contient une clause résolutoire (article 15) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 3040,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [T] [K] [O] déclare percevoir un salaire mensuel de 723 euros en plus de 580 euros de prestations sociales et 600 euros de pension alimentaire (DSF). Il résulte du décompte que Madame [T] [K] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [K] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [K] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 480,71 euros actuellement, et de condamner Madame [T] [K] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [K] [O] reste devoir la somme de 5219,31 euros déduction faite des frais de procédure et de dossier, à la date du 29 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Madame [T] [K] [O] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5219,31euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 4294,97 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [T] [K] [O] sera en outre condamnée à payer à l’EPIC 13 Habitat la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2008 entre l’EPIC 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC et Madame [T] [K] [O] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [T] [K] [O] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [K] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [K] [O] à verser à l’EPIC 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de cinq-mille-deux-cent-dix-neuf euros et trente et un centimes (5219,31 euros) décompte arrêté au 29 février 2024 incluant la mensualité de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 4294,97 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [K] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre-cent quatre-vingt euros et soixante-dix centimes (480,71 euros) à ce jour, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [K] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [T] [K] [O] à payer à l’EPIC 13 Habitat la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE