TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier lors de l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON

Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 novembre 2024

à Mme [N] [V]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/02689 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43YU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [B]

né le 25 Mai 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

INTERVENTION VOLONTAIRE :

La sociéité HELIOS sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [N] [V] Présidente

DEFENDERESSE

Madame [L] [D] [Y]

née le 29 Mars 1994 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 08 mars 2021 Monsieur [B] [W] a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [L], [D] portant sur un appartement situé [Adresse 1] , moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 33 euros de provisions sur charges;

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 septembre 2023, Monsieur [B] [W] a donné congé à sa locataire pour le 07 mars 2024, congé comportant offre d’acquisition du bien loué pour la somme de 100000 euros avec frais d’agence fixes à 7000 euros;

Madame [Y] [L], [D] n’ayant pas donné suite à l’offre de vente et n’ayant pas libéré le logement passé le 07 mars 2024, par acte de commissaire de justice en date 19 mars 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [B] [W] a assigné Madame [Y] [L], [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal:

Déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vendre délivré le 07 septembre 2023 pour le 07 mars 2024

Déclarer Madame [Y] [L], [D] occupante sans droit ni titre des lieux et Ordonner son expulsion sous astreinte ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Madame [Y] [L], [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer révisé et des charges à compter du 07 mars 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux et restitution des clés,

Condamner Madame [Y] [L] au paiement de la somme de 2101 euros arrêtée à la date de l’assignation, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience,

Condamner Madame [Y] [L], [D] au paiement de tous els frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du congé et de l’assignation;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024 date à laquelle Madame [V] [N] a comparu en personne en déclarant que la société HELIOS avait acquis le bien immobilier objet de la présente procédure selon acte de vente reçu le 05 juin 2024 et qu’aux termes de cet acte de vente l’acquéreur s’est engagé à faire son affaire de la poursuite de la procédure à l’encontre de Madame [Y] [L], [D] ;

Madame [V] [N] a indiqué qu’elle intervenait volontairement au nom et pour le compte de la société HELIOS;

Madame [Y] [L], [D] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

Madame [V] [N] a été autorisée à produire en cours de délibéré l’acte de vente reçu le 05 juin 2024, les statuts et l’extrait KBIS de la société HELIOS;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que l’une des parties adverses ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande.

En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I – Sur l’intervention volontaire et la recevabilité

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Vu les articles 122, 325 et suivants du code de procédure civile

L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

La société HELIOS représentée par Madame [V] [N] comparait volontairement à l’audience ;

Madame [V] [N] justifie par les statuts et l’extrait KBIS de la société HELIOS produits aux débats, être Présidente et unique associée de la société ;

Madame [V] verse en outre aux débats l’acte de vente reçu le 05 juin 2024 par Maître [M] [C] notaire à [Localité 5] établissant que la société HELIOS a acquis en pleine propriété, de Monsieur [B] [W] , le bien immobilier objet de la présente procédure à compter du 05 juin 2024, la société HELIOS représentée à l’acte par Madame [V] [N] ayant déclaré avoir parfaite connaissance du litige opposant le vendeur à la locataire Madame [Y] [L], [D] et déclaré en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ;

Madame [V] a indiqué à l’audience au nom et pour le compte de la société HELIOS, que la société entendait reprendre l’action et l’instance de Monsieur [B] [W] à l’encontre de Madame [Y] [L], [D] ;

En application des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, dont les conditions sont remplies, il convient de déclarer recevable l’ intervention volontaire à titre principal de la société HELIOS représentée par sa Présidente Madame [V] [N], nouveau propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure qui élève des prétentions pour son propre compte ;

La société HELIOS, représentée par sa Présidente, justifie venir aux droits de Monsieur [B] [W] et partant de sa qualité à agir ; elle est donc recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond

Sur la demande principale de validation du congé pour vendre

Lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement loué, cette circonstance doit être notifiée au locataire au moyen d’un congé qui doit obligatoirement préciser quels sont le prix et les conditions de la vente et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 § 1 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien et c’est la raison pour laquelle il doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente.

Ce congé doit répondre à l’exigence du délai de délivrance imposé par la loi au bailleur qui est de 6 mois au moins avant le terme du bail le délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par huissier.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l’une des personnes nommément visées par la loi ou encore faute pour le preneur de se porter acquéreur du logement qu’il occupe, celui-ci est dépourvu de tout titre d’occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.

À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l’expulsion du locataire. Toutefois, l’article L 613-1 du Code de la construction et de l’habitation donne alors la possibilité au juge d’accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant.

Le congé aux fins de vente a été délivré le 07 septembre 2023 par acte de commissaire de justice , auquel était annexée la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Ce congé décrit la consistance du bien loué et à vendre ;

En outre, aux termes de l’arrêté du 13 décembre 2017 susvisé le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ; tel est le cas pour le congé délivré le 07 septembre 2023 ;

Le congé mentionne sans équivoque l’auteur du congé ;

La réalité du congé pour vendre est établie avec certitude, la société HELIOS ayant acquis le bien immobilier litigieux selon acte de vente reçu le 05 juin 2024 par Maître [M] [C] notaire à [Localité 5] ;

Madame [Y] [L], [D] qui n’a pas comparu ne conteste pas la validité du congé ;

Force est de constater que le congé pour vendre signifié par Monsieur [B] [W] le 07 septembre 2023 à Madame [Y] [L], [D] pour le 07 mars 2024, répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail arrivant à expiration le 07 mars 2024 à 24h. Faute pour Madame [Y] [L], [D] de s’être portée acquéreur du logement qu’elle occupait, n’avait pas d’autre choix que de libérer les lieux .

Le congé sera déclaré régulier et valable et il sera constaté que le bail d’habitation établi le 08 mars 2021 est résilié de plein droit par l’effet du congé.

Madame [Y] [L], [D] est en conséquence devenue occupante sans droit ni titre ;

Faute pour Madame [Y] [L], [D] d’avoir quitté les lieux de son propre chef, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Le recours à la force publique et à l’assistance d’un serrurier étant autorisés, une astreinte apparaît inutile et la demande d’expulsion sous astreinte sera rejetée;

Madame [Y] [L], [D] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l’article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 650 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » ;

La société HELIOS venant aux droits de Monsieur [B] [W] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte de la créance arrêté à la somme de 2101 euros au 12 mars 2024 ;

Il ressort de l’acte de vente reçu le 05 juin 2024 par Maître [M] [C] notaire à [Localité 5], que la société HELIOS qui reprend l’instance et l’action est en droit de solliciter la condamnation de la locataire au paiement des arriérés de loyers et de charges, à charge pour elle, si la requise régularise la dette locative, de reverser prioritairement au vendeur Monsieur [B] [W] les arriérés de loyers dus jusqu’au jour de la vente ;

Madame [Y] [L], [D] qui n’a pas comparu ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative ;

La créance est ainsi établie à hauteur de 2101 euros au 12 mars 2024;

Madame [Y] [L], [D] sera condamnée à payer à la société HELIOS venant aux droits de Monsieur [B] [W] la somme de 2101 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2024 ;

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [L], [D] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du congé délivré, et à payer à la société HELIOS venant aux droits de Monsieur [B] [W], la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

DECLARE recevable l’ intervention volontaire à titre principal de la société HELIOS représentée par sa Présidente Madame [V] [N] ;

CONSTATE la validité du congé signifié le 07 septembre 2023 pour vente mettant fin au bail, avec effet au 07 mars 2024 à 24h;

CONSTATE que le contrat de bail du 08 mars 2021 est résilié de plein droit par l’effet du congé, au 07 mars 2024 à 24h;

DIT que Madame [Y] [L], [D] se trouve occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1] depuis le 07 mars 2024 à 24h;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [L], [D] de libérer les lieux sis [Adresse 1] dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [L], [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, la société HELIOS représentée par sa Présidente Madame [V] [N] venant aux droits de Monsieur [B] [W], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [L], [D] à payer à la société HELIOS représentée par sa Présidente Madame [V] [N], venant aux droits de Monsieur [B] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 07 mars 2024 à 24h, fixée à 650 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Madame [Y] [L], [D] à payer à la société HELIOS représentée par sa Présidente Madame [V] [N], venant aux droits de Monsieur [B] [W] la somme de 2101 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2024,

CONDAMNE Madame [Y] [L], [D] à payer à la société HELIOS représentée par sa Présidente Madame [V] [N] venant aux droits de Monsieur [B] [W] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [L], [D] aux entiers dépens à l’exclusion du coût du congé délivré;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente