TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à Mme [O] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00041 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K5U

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD VENANT AUX DROITS DE LOGEO MEDITERRANEE ANCIENNEMENT DENOMMEE SUD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu de baux conclus le 1er août 2016 et le 4 août 2016, la SA SUD HABITAT a loué à Madame [T] [O] un local à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 284,92 euros outre 43,73 euros de provision pour charges (s’agissant du logement), et un loyer mensuel de 31,06 euros outre 3,50 euros de provision pour charges (s’agissant du parking).

Le 4 mai 2020, la SA 3F SUD est venue aux droits de la SA SUD HABITAT.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 31 août 2023, Madame [T] [O] a fait délivrer à la SA 3F SUD un congé à effet au 1er décembre 2023.

Les lieux n’ont pas été libérés à la date d’effet dudit congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SA 3F SUD a fait assigner Madame [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, la SA 3F SUD, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, à l’exception de sa demande au titre de l’arriéré locatif dont elle se désiste (la dette ayant été soldée).

Madame [T] [O] comparait. Elle reconnait la régularité du congé qu’elle a adressé à la bailleresse ainsi que l’occupation des lieux sans droit ni titre par son oncle qu’elle a hébergé durant 3 ans, après le 1er décembre 2023.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé et ses conséquences

Aux termes de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise notamment que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que Madame [T] [O] a fait délivrer à la bailleresse un congé ; il n’est pas contesté que ce congé a été reçu par la SA 3F SUD le 31 août 2023 et que la défenderesse a souhaité une prise d’effet dudit congé trois mois après la réception par la bailleresse.

La validité du congé ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance de tel congés fixées par la loi.

En conséquence, les conditions d’application des articles susvisés sont réunies le 1er décembre 2023 et les baux se sont trouvés résiliés de plein droit à cette date, dès lors que la durée du préavis convenue était de trois mois.

Or, il est constant que les lieux n’ont pas été libérés à la date d’effet dudit congé, un procès-verbal de constat ayant été dressé en ce sens le 13 décembre 2023 par Maître [Y] [U] (occupation des lieux litigieux par Monsieur [L] [P], oncle de Madame [T] [O]).

Madame [T] [O] se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le 2 décembre 2023, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement et du parking situés [Adresse 3], et de la condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à un montant de 376,35 euros), jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

La SA 3F SUD sera en revanche déboutée de sa demande au titre de la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des occupants. De même, le sursis prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sera pas écarté.

En effet, les circonstances dans lesquelles [T] [O] a pu s’introduire dans l’appartement litigieux ne sauraient être sanctionnées sur le fondement de la commission d’une manœuvre, d’une menace ou d’une contrainte. Au-delà du fait que la mauvaise foi de la défenderesse n’est pas établie, ces circonstances ne caractérisent également pas une voie de fait, laquelle suppose la preuve certaine – absente en l’espèce – d’actes matériels positifs imputables aux occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande d’astreinteEn application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de la locataire de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [O] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F SUD, Madame [T] [O] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe

CONSTATONS la résiliation des baux conclus le 1er août 2016 et le 4 août 2016 entre les parties, concernant le logement et le parking situés au [Adresse 2], à la date du 1er décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS que l’obligation de Madame [T] [O] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [O] à verser à la SA 3F SUD à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du 2 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 376,35 euros ;

CONDAMNONS Madame [T] [O] à verser à la SA 3F SUD une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [O] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge,