TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Olivier GIRAUD

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01127 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4STH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. VILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [Z] [L]

née le 23 Janvier 1996 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [K] [L]

née le 21 Avril 1998 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [B] [L]

née le 17 Novembre 1968 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 21 février 2019, la SASU LOGIPACA a consenti à Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L], un bail d’habitation portant sur un appartement et une place de stationnement n° LT005342 situés [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 794 euros, outre 112 euros au titre des provisions pour charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] le 23 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6 309,71 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 24 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, dénoncé le 15 février 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SAS VILIA a fait assigner en référé Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] devant le juge des contentieux et de la protection et demandent au juge des référés de :

— la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement les requises à verser à la requérante la provision de 5 961,47 euros comptes arrêtés au 7 février 2024, et ce avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les requises au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner solidairement les requises à verser à la SA VILIA la somme de 750 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de la présente assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 ;

A l’audience, la SAS VILIA a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 3 626,51 euros au 8 avril 2024. La société bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

Bien que régulièrement citées par actes remis à étude, Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 février 2024 a été dénoncée le 15 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 avril 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 24 octobre 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 février 2024.

La SAS VILIA a justifié en cours de délibéré être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et parant, de sa qualité à agir.

Par conséquent la SAS VILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

Le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] le 23 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 6 309,71 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le bail du 21 février 2019 contient une clause portant sur la solidarité des cotitulaires au paiement des loyers et charges.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 003,48 euros.

La SAS VILIA fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 3 626,51 euros au 8 avril 2024, qui sera retenu car plus favorable aux locataires ;

Il convient de déduire du montant demandé la somme de 188,08 euros au titre de frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3 438,43 euros au 8 avril 2024, Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] seront solidairement condamnées à payer à titre provisionnel, la somme de 3 438,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 8 avril 2024, terme du mois d’avril inclus ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] n’ont pas comparu;

Toutefois, le décompte versé aux débats indique la reprise du paiement intégral des loyers depuis plusieurs mois ainsi que deux virements de 1 320 euros et 1 260 euros au mois d’avril qui ont réduit le montant de la dette. La SAS VILIA ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 1], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

· Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L], devenues occupantes sans droit ni titre, seront solidairement condamnées à verser à la SAS VILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 1 003,48 euros à ce jour, laquelle indemnité sera indexée selon les termes du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société bailleresse qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SAS VILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 décembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] à payer à titre provisionnel, à la SAS VILIA, la somme de 3 438,43 euros correspondant aux loyers, accessoires et charges impayés arrêtés au 8 avril 2024, terme du mois d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par mensualités de 95,51 euros, le solde étant dû à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— qu’à défaut par Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement et l’emplacement de parking situés [Adresse 1], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

— Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] seront tenues solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 003,48 euros à ce jour, avec indexation selon les termes du bail, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la SAS VILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [L], Madame [K] [L] et Madame [B] [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE