TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Mars 2025, après prorogation

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2025

à M^e SASSATELLI Jean-Claude

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06354 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SA6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CEPAC FONCIERE VENANT AUX DROITS DE LA CAISSE D’EPARGNE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [B]

née le 01 Janvier 1975, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 3 septembre 2012 avec prise d’effet au 4 septembre 2012, la société Caisse d’épargne, représentée par la SARL CORNER IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [P] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Déplorant des loyers impayés, le 29 juillet 2024, la SAS CEPAC FONCIERE venant au droit de la société Caisse d’épargne suivant contrat d’apport d’immeubles du 1er juillet 2016, a fait délivrer à Madame [P] [B] un commandement de payer la somme de 7 317,96 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 2 octobre 2024, la SAS CEPAC FONCIERE a attrait Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement, ordonner l’expulsion de la locataire desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; la condamnation de la locataire à lui payer les sommes suivantes : une provision de 6.754,56 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du présent acte avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du code civilune indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion ; Par conclusion écrite et signifiée le 6 novembre 2024 à la partie adverse, la requérante, demande additionnellement de :

ordonner l’expulsion de [P] [B] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé au [Adresse 2], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard au terme d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Madame [P] [B] à payer, à titre provisionnel, à la société CEPAC FONCIERE la somme de 6 221,82 euros au titre de l’arriéré locative, exigible et comprenant les loyers, charges, taxes et l’indemnité d’occupation légale, arrêté au 30 novembre 2024;condamner Madame [P] [B] à payer, à titre provisionnel, à la société CEPAC FONCIERE la somme d’un montant de 983,63 euros par mois au titre d’une indemnité d’occupation contractuelle à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailleur;-condamner Madame [P] [B] à payer, à titre provisionnel, à la société CEPAC FONCIERE la somme d’un montant de 622,18 euros au titre de la majoration de 10 % prévue au bail, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues,condamner Madame [P] [B] à payer, à titre provisionnel, à la société CEPAC FONCIERE la somme d’un montant de 173,87 euros arrêtée au 30 novembre 2024 au titre des intérêts de retard prévus au bail, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues;dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société CEPAC FONCIERE en sa qualité de bailleur ;En tout état de cause,condamner Madame [P] [B] à payer à la société CEPAC FONCIERE la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement, de signification et d’expulsion.

Appelée à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SAS CEPAC FONCIERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions récapitulatives.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [P] [B] n’a pas comparu et n’était pas représentée aux débats.

Un rapport de carence pour le diagnostic social et financier a été rendu, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2025, prorogé au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [P] [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à LA SAS CEPAC FONCIERE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SAS CEPAC FONCIERE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 3 septembre 2012 contient une clause résolutoire (2.11. article 24) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [P] [B] le 29 juillet 2024 pour la somme en principal de 7.317,96 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 30 novembre 2024 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence d’informations sur la situation et les capacités de remboursement de Madame [P] [B] d’une part, de l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou la locataire d’autre part, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [P] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; et de condamner Madame [P] [B] à son paiement, soit un montant de 983,63 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 30 novembre 2024, que Madame [P] [B] reste devoir la somme de 6.221,82 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Madame [P] [B] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera condamnée par provision, au paiement d’une somme de 6.221,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de majoration de 10 % prévue au bail et des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie

Les demandes de condamner Madame [P] [B] à payer la somme d’un montant de 622,18 euros au titre de la majoration de 10 % prévue au bail, celle de la condamner à payer la somme de 173,87 euros au titre des intérêts de retard, ainsi que celle de déclarer acquise le dépôt de garantie formulées par la SAS CEPAC FONCIERE ne peuvent prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

La SAS CEPAC FONCIERE sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale comprenant la condamnation à une majoration de 10 % des sommes dues, des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [P] [B] supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer à la société SAS CEPAC FONCIERE la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La demande au titre des mesures conservatoires, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2012, entre la SAS CEPAC FONCIERE, venant aux droits de la société Caisse d’épargne, et Madame [P] [B], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS CEPAC FONCIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard au terme d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [B] à verser à la SAS CEPAC FONCIERE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 983,63euros, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [P] [B] à verser à la SAS CEPAC FONCIERE, à titre provisionnel, la somme de 6.221,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 ;

REJETONS la demande d’application de la clause pénale couvrant la majoration de 10 % des sommes dues, des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie.

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [P] [B] à verser à la SAS CEPAC FONCIERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [B] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le Président