TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à Mme [J] [P]

Le 08 novembre 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03484 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BDF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [P] [J]

née le 03 Août 1980 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 septembre 2016, la société anonyme (SA) VILOGIA a consenti à Madame [P] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 508,06 euros outre 71,28 euros à titre de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 janvier 2024 à Madame [P] [J] aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2497,27 euros en principal ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la SA VILOGIA a fait citer en référé Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance à titre principal et à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyers et charges, L’expulsion de Madame [P] [J] et de tous occupants de son chef du logement,Sa condamnation à lui payer à titre de provision la somme de 4747,63 euros sur la dette locative provisoirement arrêtée au 23 avril 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement, outre une provision au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant du dernier loyer échu, charges en sus éventuellement majoré des augmentations légales et réglementaires à venir, et ce jusqu’au départ effectif de l’appartement, La séquestration des meubles garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant et aux frais risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes restant dues, L’allocation d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Sa condamnation aux dépens y compris les frais déjà exposés et à venir en application de l’article 696 du Code de Procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7.941,05 euros.

Madame [P] [J], comparaît en personne à l’audience et fait valoir son souhait de rester dans les lieux. Elle sollicite par ailleurs des délais de paiements. Elle précise percevoir un salaire de 1700 euros et avoir saisie la commission de surendettement en date du 7 août 2024 et ne pas avoir obtenu de réponse au jour de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été établi le 22 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 30 septembre 2016 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 2.497,27 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 22 janvier 2024 par acte remis à étude.

Madame [P] [J] ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 février 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 22 février 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [P] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Madame [P] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Madame [P] [J] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 775,18 euros à ce jour, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de condamner Madame [P] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [J] reste devoir la somme de 7.941,05 euros, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, il convient de déduire les frais d’enquête sociale non justifiés (31 x 7,62 euros), soit une somme de 236,22 euros, ainsi que des frais de procédure (55,02 euros et 72,07 euros).

Madame [P] [J] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.577,74 euros, déduction faite des frais d’enquête sociale non justifiés et des frais de procédure, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, date du commandement de payer pour la somme de 2.497,27 euros et de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de ses faibles ressources et de l’importance de la dette, Madame [P] [J] ne démontre pas être en mesure de l’apurer.

Sa demande de délais de paiement est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA VILOGIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 30 septembre 2016 pour défaut de justification d’assurance et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire de Madame [P] [J] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [J] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle correspondant au loyer actuel avec charges d’un montant de sept-cent-soixante-quinze euros et dix-huit centimes (775,18 euros) à compter du 22 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la SA VILOGIA à titre provisionnel, la somme de sept-mille-cinq-cent-soixante-dix-sept euros et soixante-quatorze centimes (7.577,74 euros) décompte arrêté au 31 août 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 pour la somme de 2.497,27 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE