TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 AVRIL 2025

N° RG 23/01506 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YQ6A

N° de minute :

S.C.I. LA PERLE DE L’ORIENT

c/

S.A.R.L. SPE2

DEMANDERESSE

S.C.I. LA PERLE DE L’ORIENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Rémi JOUANETON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SPE2

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0151

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 25 mars 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 août 2015, la SCI LA PERLE DE L’ORIENT a consenti un bail à la société SARL SPE2 portant sur un local commercial situé [Adresse 1] à PUTEAUX (92800).

Par acte du 30 décembre 2022, la SCI LA PERLE DE L’ORIENT a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 48.606,84 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société SARL SPE2 n’aurait pas régularisé les causes de ce commandement, la SCI LA PERLE DE L’ORIENT a, par exploit du 13 juin 2023, assigné la société SARL SPE2 devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 7],

Ordonner l’expulsion de la société SARL SPE2 des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

Ordonner l’expulsion de la société SPE2 et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers en tel lieu approprié aux frais, risques et périls du preneur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

Condamner la société SARL SPE2 au paiement de la somme provisionnelle de 3539,78 euros au titre des montants impayés visés dans le commandement de payer,

Condamner la société SARL SPE2 au paiement de la somme provisionnelle de 7348,84 euros TTC au titre des loyers de décembre 2022 à janvier 2023,

Condamner la société SARL SPE2 au paiement de la somme provisionnelle de 302,13 euros au titre des frais d’huissier,

Condamner la société SARL SPE2 au paiement de la somme provisionnelle de 3528 euros au titre des honoraires d’avocat,

Condamner la société SARL SPE2 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 96,17 euros par jour, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

Condamner la société SARL SPE2 à payer une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société SARL SPE2 aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 30 décembre 2022.

L’affaire étant venue la première fois le 17 octobre 2023, à l’occasion de laquelle, les parties ont déclaré chacune constituer avocat. Lors de cette même audience, le juge des référés a rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, pour finalement être évoquée à l’audience du 11 février 2025. Lors de celle-ci, il a été constaté l’échec de la tentative de médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites transmises par RPVA le 10 février 2025, la SCI LA PERLE DE L’ORIENT demande à la juridiction des référés de :

À TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 30 décembre 2022 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société SPE2 ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société SPE2 qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

CONDAMNER la société SPE2 à payer à la PERLE DE L’ORIENT à titre provisionnel la somme de 94.167,28 € selon le détail ci-après :

— Causes du commandement de payer Loyers : 48.606,84 €

— Loyers HT de décembre 2022 et janvier 2023 : 5.567,30 €

— Indemnité d’occupation du 01.02.2023 au 11.02.2025 : 142.523,94 €

— Frais d’huissier : 573,06 €

— Honoraires d’avocat : 22.080,00 €

TOTAL dû par SPE2 au 11/02/2025 : 219.351,14 €

— Paiements réalisés par SPE2 entre le 30/1/2022 et le 09/02/2025 : (-) 125.183,86 €

SOLDE DÛ PAR SPE2 au 11/02/2025 : 94.167,28 €

CONDAMNER la société SPE2 à payer à LA PERLE DE L’ORIENT à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale à 192,34 € par jour, à compter du 11 février 2025 et jusqu’au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés,

DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

DÉBOUTER la société SPE2 de l’intégralité de ses demandes en toutes fins qu’elles comportent ;

CONDAMNER la société SPE2 à payer à LA PERLE DE L’ORIENT une indemnité de 2.000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des honoraires et frais de procédure postérieurs au 17 septembre 2024, ainsi qu’aux entiers dépens.

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Dans l’hypothèse où la demande adverse de délais, avec suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, serait accueillie :

DIRE ET JUGER que SPE2 reste redevable au 11 février 2025 de la somme de 14.468,32 € au titre de l’arriéré locatif ;

DIRE ET JUGER en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

— la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise par la société bailleresse LA PERLE DE L’ORIENT, autorisée à poursuivre :

— l’expulsion de SPE2, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société SPE2 qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

CONDAMNER la société SPE2 à payer à la société LA PERLE DE L’ORIENT à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale à 192,34 € par jour, du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

CONDAMNER la société SPE2 à payer à la société LA PERLE DE L’ORIENT à titre provisionnel la somme de 22.653,06 € au titre des frais et honoraires de la présente procédure selon le détail ci après :

—  573,06 € au titre des frais d’huissiers au 28 décembre 2023 ;

—  22.080,00 € au titre des honoraires d’avocat au 17 septembre 2024 ;

ACCORDER les délais les plus courts à SPE2 pour s’acquitter des sommes dont elle reste redevable au 11 février 2025 au titre de l’arriéré locatif et au titre des frais et honoraires de la présente procédure ;

DÉBOUTER la société SPE2 de toutes autres demandes en toutes fins qu’elles comportent ;

CONDAMNER la société SPE2 à payer à LA PERLE DE L’ORIENT une indemnité de 2.000,00 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des honoraires et frais de procédure postérieurs au 17 septembre 2024, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions écrites transmises par RPVA le 11 février 2025, la société SPE2 a demandé à la juridiction des référés de :

À TITRE PRINCIPAL :

Sur la demande injustifiée d’application de la clause résolutoire :

DÉCLARER que les causes du commandement du 30 décembre 2022 ont été intégralement apurées au 10 juillet 2023 ;

DIRE ET JUGER que la société SPE2 est à jour de ses loyers courants (hors indexation) arrêtés au 10 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

ACCORDER à la société SPE2 les délais de paiement rétroactifs les plus larges jusqu’au complet paiement de l’arriéré locatif et ce, à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 décembre 2022 pour lui permettre d’apurer la dette locative ;

SUSPENDRE rétroactivement les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant les délais susvisés jusqu’au complet paiement de l’arriéré locatif ;

Ce faisant,

DIRE que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, étant donné que la société SPE2 s’est libéré de ses obligations de paiement à la date de l’ordonnance à intervenir ;

En conséquence :

DÉBOUTER la société LA PERLE DE L’ORIENT de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTER la société LA PERLE DE L’ORIENT de sa demande d’expulsion et d’enlèvement des meubles ;

DÉBOUTER la société LA PERLE DE L’ORIENT de toutes ses demandes de condamnation pécuniaire ;

Sur la demande subsidiaire de la société LA PERLE DE L’ORIENT tendant à indexer rétroactivement le loyer :

DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur la demande formulée par la société LA PERLE DE L’ORIENT tendant à voir appliquer rétroactivement l’indexation du loyer et du dépôt de garantie au 4 août 2023, laquelle se heurte à des contestations sérieuses qui échappent à la compétence de la juridiction de céans ;

À TITRE SUBSIDIAIRE si par extraordinaire, Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre venait à faire droit aux demandes de la société LA PERLE DE L’ORIENT, il lui serait demandé de :

ACCORDER à la société SPE2 les délais de paiement les plus larges jusqu’au complet paiement de l’arriéré locatif et ce, à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 décembre 2022 pour lui permettre d’apurer la dette locative ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant les délais susvisés jusqu’au complet paiement de l’arriéré locatif ;

Ce faisant,

DIRE que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, étant donné que la société SPE2 s’est libérée de ses obligations de paiement à la date de l’ordonnance à intervenir ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation journalière indexée, en application de la clause 28.4 :

À titre principal, DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur la demande formulée par la société LA PERLE DE L’ORIENT tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer contractuel augmentée d’une provision sur charges, laquelle constitue une clause pénale, dont l’application se heurte à des contestations sérieuses qui échappent à la compétence de la juridiction de céans ;

À titre subsidiaire, DÉBOUTER la société LA PERLE DE L’ORIENT de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation journalière indexée, et à défaut, la réduire à 1 euro symbolique, s’agissant d’une clause pénale ;

Sur la demande de condamnation aux honoraires et frais de procédure au titre de la clause 28.3 :

À titre principal, DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur la demande formulée par la société LA PERLE DE L’ORIENT tendant à la prise en charge des honoraires d’avocat et des frais d’huissier, laquelle se heurte à des contestations sérieuses qui échappent à la compétence de la juridiction de céans ;

À titre subsidiaire, RÉPUTER NON ÉCRITE la clause 28.3 du bail commercial conclu le 4 août 2023, en ce qu’elle constitue une clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

Ce faisant,

DÉBOUTER la société LA PERLE DE L’ORIENT de sa demande de condamnation au paiement des honoraires et frais de procédure visés à l’article 28.3 du bail, qui constitue une clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

ET :

CONDAMNER la société LA PERLE DE L’ORIENT à la somme de 6.449,20 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LA PERLE DE L’ORIENT aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de signification de l’assignation et le coût de signification de l’ordonnance à intervenir ; DÉBOUTER la société LA PERLE DE L’ORIENT et tout autre contestant de tous moyens et prétentions contraires aux présentes écritures et de toutes demandes additionnelles qui pourraient être développées ultérieurement par tout contestant.

Les parties ont été entendues en leurs observations, lesquelles sont conformes à leurs conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur autorisation du juge, les parties ont adressé chacune une note en délibéré le 13 février 2025 de laquelle il ressort que la SARL SPE2 a procédé à plusieurs versements que les parties conviennent de prendre en compte, se décomposant comme suit :

—  8000 € le 09 février 2025,

—  3000 € le 10 février 2025,

—  8000 € le 10 février 2025,

—  1804,54 € le 11 février 2025,

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au cas particulier, suivant le contrat de bail passé entre les parties, il avait été convenu le paiement d’un loyer annuel de 30.000 euros HT, payable mensuellement et à terme échu. En outre, le preneur était tenu de rembourser au bailleur le montant de la TVA grevant le loyer.

Il a été stipulé par ailleurs une clause d’indexation annuelle s’appliquant le 04 août de chaque année, étant précisé :

— que la première indexation se fera en prenant pour indice de référence, le dernier indice publié à la date de prise d’effet du bail et pour indice de comparaison, celui du même trimestre de l’année suivante,

— que les indexations suivantes se feront en prenant pour indice de référence, l’indice de comparaison et pour indice de comparaison, celui du même trimestre de l’année suivante,

A ce sujet, le bail ayant pris effet le 04 août 2015, le premier indice de référence est celui du 1er trimestre 2015 (108,32).

D’autre part, le preneur devait s’acquitter d’un dépôt de garantie correspondant à six mois de loyers HT, soit un montant de 15.000 euros. Ce montant était également soumis à une indexation selon les mêmes conditions décrites ci-dessus.

En l’occurrence, antérieurement à la signification du commandement de payer intervenue le 30 décembre 2022, la bailleresse avait, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 novembre 2022, notifié au preneur un état de sa créance locative, comprenant notamment l’indexation sur les loyers et le dépôt de garantie depuis 2020 (pièce 4). Au demeurant, la société SPE2 en avait eu connaissance, au vu de sa signature apposée sur l’avis de réception.

Ce faisant, il convient de relever que les indices utilisés pour le calcul de l’indexation correspondent bien à ceux du 1er trimestre des années 2019 à 2022 inclus, conformément aux stipulations du bail, point qui n’est pas contesté par la défenderesse.

Or, le fait que la SCI LA PERLE DE L’ORIENT n’avait pas mis en œuvre cette clause précédemment, ne lui interdisait pas d’en solliciter le paiement à ce titre en remontant sur plusieurs années en arrière, dans la limite de la prescription, de sorte que la contestation sérieuse invoquée de ce chef par la défenderesse ne saurait être retenue.

En dernier lieu, aux termes de l’article 7.2 du contrat de bail, le preneur est tenu notamment de rembourser au bailleur la quote-part correspondant à l’impôt foncier, laquelle est également assujettie à la TVA (art 7.4). A cet égard, il résulte des termes du bail, que la superficie des locaux loués est de 240 m² et non de 244,31 m² retenue par la bailleresse.

A ce titre, le montant relatif au remboursement de la taxe foncière doit être ramené aux sommes suivantes :

— Pour l’année 2020 : 2316 € x 240 m²/367,15 m² = 1513,93 € HT, soit 1816,72 € TTC

— Pour l’année 2021 : 2423 € x 240 m²/367,15 m² = 1583,88 € HT, soit 1900,66 € TTC

— Pour l’année 2022 : 2555 € x 240 m²/367,15 m² = 1670,16 € HT, soit 2004,19 € TTC

Soit un total pour ce poste de 5721,57 euros, au lieu de 5824,24 euros

Il en résulte que le montant du commandement de payer s’arrêtant jusqu’au loyer de novembre 2022 doit être ramené à la somme de 48.504,17 euros, déduction faite de la somme de 102,67 euros.

A la date du 11 février 2025, sur la base du dernier décompte présenté par la demanderesse, cette dernière était en droit de se prévaloir d’une créance locative se décomposant comme suit :

Causes du commandement de payer : 48.504,17 €

Loyer TTC de décembre 2022 : 3340,38 €

Loyers TTC de janvier à juillet 2023 : 23.382,66 €

Loyers TTC de août à décembre 2023 : 17.286,50 € (application du plafonnement de 3,5%)

Loyers TTC de janvier à juillet 2024 : 24.201,10 €

Loyers TTC de août à décembre 2024 : 17.891,45 € (application du plafonnement de 3,5%)

Loyer TTC janvier 2025 : 3578,29 €

Complément dépôt de garantie 2023 : 584,57 € (application du plafonnement de 3,5%)

Complément dépôt de garantie 2024 : 605,03 € (application du plafonnement de 3,5%)

Taxe foncière 2023 HT : 1791,09 €

Taxe foncière 2024 HT : 1895,03 €

Soit un total de 143.060,27 euros

Au niveau des versements effectués par le preneur, il a été comptabilisé par la SCI LA PERLE DE L’ORIENT le paiement de la somme de 125.183,86 euros au 09 février 2025, à laquelle il convient d’ajouter la somme de 20.804,54 euros versés au 13 février 2025, soit au total, la somme de 145.988,40 euros.

Il s’en évince qu’à ce jour, l’arriéré locatif a été régularisé dans son intégralité.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à leur échéance exacte.

Il est constant que la SCI LA PERLE DE L’ORIENT a fait signifier à la société SARL SPE2 un commandement d’avoir à payer la somme de 48.606,84 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 30 décembre 2022.

Il apparaît effectivement que la société SARL SPE2 n’a pas réglé les causes de ce commandement, dans le délai légal d’un mois à compter de sa délivrance, étant observé que le premier règlement est intervenu seulement à la date du 02 février 2025 selon ses propres explications, de sorte que la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle est susceptible d’être constatée à la date du 30 janvier 2023 à minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Toutefois, ainsi que cela a été relevé précédemment, l’arriéré locatif est entièrement soldé à ce jour. A cet égard, la demanderesse ne produit pas d’éléments démontrant de manière manifeste que les retards de paiement résulteraient d’une volonté délibérée de la part du preneur, ayant cherché à profiter du handicap affectant la gérante de la SCI LA PERLE DE L’ORIENT mal-entendante et non-voyante, alors que la défenderesse produit de son côté un certain nombre d’attestations émanant de membres de la famille de son dirigeant, mentionnant qu’ils ont dû lui prêter plusieurs sommes d’argent afin de l’aider à apurer cet arriéré.

Au surplus, la société SPE2 justifie de la signature d’une promesse de vente de son fonds de commerce en date du 06 février 2025.

Par conséquent, compte tenu des efforts entrepris par le preneur pour apurer cette dette, il y a lieu de lui accorder de manière rétroactive des délais jusqu’au 13 février 2025 et de constater que la clause de résiliation du bail n’a pas produit ses effets.

Au regard de ce constat, les demandes d’expulsion des lieux loués et de fixation d’une indemnité d’occupation étant devenues inopérantes, il n’y a pas lieu à référé les concernant.

Sur la demande de provision au titre des frais de procédure et des honoraires d’avocat

Aux termes de l’article 1171 alinéa 1er du code civil, dans un contrat d’adhésion,, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

Le contrat de bail comporte effectivement en son article 28.3 la clause suivante : « Tous honoraires et frais de procédure, sommation, poursuites, mesures conservatoires ou d’exécution, ainsi que tous frais de levée d’états d’inscriptions et de notifications qui pourraient être nécessaires seront à la charge du PRENEUR ».

En vertu de cette clause, il n’est pas contestable que la demanderesse serait en droit de réclamer le remboursement des frais de procédure qu’elle a dû engager pour mener à bien son action en justice tendant à la résiliation du bail et au paiement de sa créance locative.

A ce titre, au vu des éléments qu’elle produit, elle serait éventuellement en droit de réclamer le paiement des coûts relatifs à la délivrance du commandement de payer du 30 décembre 2022 et de l’assignation du 13 juin 2023, ainsi qu’à la dénonciation de l’action en résiliation du bail aux créanciers inscrits du fonds de commerce.

Cependant, l’octroi de ces frais au bénéfice de la SCI LA PERLE DE L’ORIENT est lié au sort des dépens qui sera examiné ultérieurement.

S’agissant du remboursement des honoraires d’avocat à hauteur de la somme de 22.080,00 euros TTC, il convient d’abord de relever que cette clause ne vise pas spécifiquement les honoraires d’avocat et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de rechercher quelle a été la volonté commune des parties à ce titre.

En outre, l’examen de cette demande en paiement sur ce chef amène nécessairement qu’il soit effectué une appréciation du montant des honoraires de l’avocat par rapport à la prestation accomplie par celui-ci dans l’intérêt de sa cliente, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Mais surtout, la clause ne comporte aucun référentiel permettant au preneur d’estimer à l’avance le coût d’une telle prestation auquel il s’exposerait en cas de résiliation du bail prononcée à ses torts, et ce d’autant que le contrat de bail ne lui procure pas le même avantage dans l’hypothèse d’un manquement de la part du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Par conséquent, une telle clause étant susceptible de créer un déséquilibre significatif entre les parties, la demande de provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

Les honoraires en question ne peuvent dès lors être pris en compte que dans le cadre d’une demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

En l’occurrence, la présente procédure ayant été rendue nécessaire par un défaut de paiement des loyers et charges qui a été régularisé postérieurement à la délivrance de l’assignation en justice, la société SARL SPE2 doit être considérée comme partie succombante et sera donc condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre de ses frais irrépétibles.

En revanche, eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable que la SCI LA PERLE DE L’ORIENT supporte la totalité des frais irrépétibles exposés par elle. Il convient donc de condamner la société SARL SPE2 à verser à cette dernière la somme de 2000 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la société SARL SPE2 a réglé à ce jour l’intégralité de l’arriéré locatif ;

ACCORDONS à la société SARL SPE2 des délais rétroactifs jusqu’au 13 février 2025 ;

CONSTATONS que la clause de résiliation du bail n’a pas produit ses effets ;

CONSTATONS que les demandes d’expulsion des lieux loués et de fixation d’une indemnité d’occupation sont devenues inopérantes et DISONS en conséquence qu’il n’y pas lieu à référé les concernant ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI LA PERLE DE L’ORIENT portant sur le paiement d’une provision au titre des honoraires d’avocat;

CONDAMNONS la société SARL SPE2 aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations aux créanciers inscrits ;

CONDAMNONS la société SARL SPE2 à payer à la SCI LA PERLE DE L’ORIENT une indemnité de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 07 avril 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président