TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02453 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42IZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI PACA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [W]

née le 06 Mars 1985 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2023, la S.A IN’LI PACA a donné à bail à Madame [L] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 753,40 euros, 90,52 euros de provision sur charges et 52,80 euros au titre d’eau chaude, ainsi qu’une aire de stationnement n° 010236, accessoire au logement, situé [Adresse 4], pour une mensualité de 31,39 euros, outre 7,17 euros de provision sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [L] [W], le 09 janvier 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 607,63 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la S.A IN’LI PACA a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement des articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec concours de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [L] [W] à lui payer les loyers, charges et parking impayés au 12 mars 2024, soit la somme de 5 194,31 euros, avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 965,34 euros,

— autoriser la SA IN’LI PACA à désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking – stationnement n° 010236 – porte 02, sous-sol 1 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2],

— condamner Madame [L] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, la S.A IN’LI PACA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7 682,33 euros, comptes arrêtés au 3 juin 2024, échéance du mois de juin incluse.

Madame [L] [W], citée par remise de l’acte à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [L] [W] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la bailleresse .

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée au locataire le 22 mars 2024 a été dénoncée le 27 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 juin 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 11 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.

Par conséquent, la S.A IN’LI PACA est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 15) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 09 janvier 2024 pour la somme en principal de 3 607,63 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 mars 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [L] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [L] [W] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 965,34 euros au total, et condamnée à la payer jusqu’à la libération effective des lieux.

La S.A IN’LI PACA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance arrêté au mois de juin 2024 à la somme de 7 682,33 euros ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Madame [L] [W] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7 682,33 euros, Madame [L] [W] qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, sera condamnée à payer la somme de 7 682,33 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 juin 2024, échéance du mois de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision .

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [W] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer au jour de l’audience, le dernier règlement sur le décompte produit datant du mois de novembre 2023 ;

Il s’ensuit que la clause résolutoire ne peut être suspendue et qu’aucun délai de paiement ne peut être octroyé ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires :

Madame [L] [W] qui succombe supportera les entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’équité commande qu’il supporte également une partie des frais irrépétibles engagés par la bailleresse et Madame [L] [W] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 mars 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [W] de libérer l’ appartement sis [Adresse 5] et l’emplacement de stationnement n° 010236 situé [Adresse 6] – sous-sol 1, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l’occupante de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant des derniers loyers et des charges, soit à la somme de 965,34 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [L] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Madame [L] [W] à payer à la S.A IN’LI PACA, la somme de 7 682,33 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 juin 2024, terme du mois de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONDAMNONS Madame [L] [W] à payer à titre provisionnel à la S.A IN’LI PACA l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 965,34 euros à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] à payer à la S.A IN’LI PACA la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE