Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00164 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZEZ

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [K] [V]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 23 Avril 2025

DEFENDEUR :

M. [K] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie DEFOURNEL

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2020, M. et Mme [B] [R], représentés par la Société ORALIA-SICOV ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 565 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la société SAS ACTION LOGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1682,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [V] le 17 octobre 2024.

Par assignation du 23 avril 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,956,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au None, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2025, s’élève désormais à 1147,51 euros et s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle est subrogée dans tous les droits du bailleur ce qui lui donne qualité pour solliciter la résiliation du bail et ses conséquences, et que le dispositif VISALE a pour objet de décharger le bailleur de toute procédure, y compris celle en expulsion.

Elle poursuit en soulignant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise et qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation à condition de justifier du paiement au bailleur par une quittance subrogative.

M. [K] [V] expose qu’il a repris le paiement des loyers et a effectué des paiement auprès d’ORALIA, mandataire des bailleurs contestant ainsi la dette. Subsidiairement, il propose d’apurer sa dette en quatre mensualités faisant état de sa situation financière et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie être subrogée dans les droits des bailleurs au regard de l’ensemble des sommes versées au titre des mois de janvier 2024 à septembre 2025, en produisant les quittances subrogatives émises par le site VISALE.

La société Action Logement Services fait à juste titre valoir qu’en application de l’article 2306 du code civil et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE, sa subrogation dans les droits des bailleurs lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail, au lieu et place de ceux-ci, étant observé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’il est parfaitement informé de la présente instance.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1682,05 euros n’a pas été totalement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Il ressort de ce décompte que des virements ont bien été effectués par M. [K] [V] sans permettre d’apurer la totalité de la dette.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne produit pas de décompte locatif postérieur au mois d’avril 2025 et il ressort en tout état de cause des versements réguliers de M. [K] [V], la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est dès lors réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer déclarés de M. [K] [V] ( emploi intérimaire avec un salaire de 3.100,00 euros et des charges mensuelles composées d’une pension alimentaire de 100 euros et une échéance de crédit à la consommation de 60 euros) lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 287 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [K] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, M. [K] [V] lui devait la somme de 1147,51 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il ressort de ce décompte que des virements effectués par M. [K] [V] à hauteur de 765,39 euros ont été déduits de cette créance, sans permettre d’apurer la totalité de la dette.

M. [K] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 2020 entre la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et M. [K] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 15 décembre 2024,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1147,51 euros (mille cent quarante-sept euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 ,

AUTORISE M. [K] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 287 euros (deux cent quatre-vingt-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [K] [V] sera condamné à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglé au bailleur à ce titre , dès lors que les paiements de l’indemnité d’occupation seront justifiés par une quittance subrogative

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024 et celui de l’assignation du 23 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge