TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e TIXIER Brice

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/07773 – N° Portalis DBW3-W-B7H-[Immatriculation 3]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [V] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 septembre 2021, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [J] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 356,95 euros outre 177,54 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, la SA UNICIL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mai 2023 pour la somme principale de 1.452,53 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la SA UNICIL a fait assigner Madame [J] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail au 12 juillet 2023Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,Condamner au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.853,34 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 26 octobre 2023, sous réserve d’actualisation ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges en sus, avec indexation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.A cette audience, la SA UNICIL représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette à hauteur de 4.406,41 euros au 31 décembre 2023.

Madame [J] [U] ne comparaît pas, bien que citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Le bailleur produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 14 décembre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 25 janvier 2024

La SA UNICIL doit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés de la locataire ayant été signalée à la CAF le 21 décembre 2022, la saisine de la CCAPEX est donc réputée constituée.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le bail contient en son article IX une clause résolutoire deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date le 11 mai 2023 pour la somme principale de 1.452,53 euros.

Absente des débats, Madame [U] ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement, dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 juillet 2023.

Il sera en conséquence ordonné l’expulsion de la locataire des lieux occupés. Elle sera également condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 652,78 euros correspondant au loyer actualisé en décembre 2023. Cette somme sera due à compter du 12 juillet 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas de valeur contractuelle, elle n’est pas soumise à la clause d’indexation des loyers.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Madame [U] restait débitrice d’une dette locative de 2.730,43 euros au 26 octobre 2023, après déduction des frais de procédure.

Le décompte actualisé au 31 décembre 2023 a été produit à l’audience non contradictoirement, de sorte que seules les sommes mentionnées dans l’assignation seront retenues comme étant impayées. En tout état de cause, une indemnité d’occupation est due à compter du 12 juillet 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [I] [V] [U] à payer à la SA UNICIL la somme de 2.730,43 euros à titre provisionnel.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [I] [V] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Elle sera condamnée à payer à la SA UNICIL, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’établissement public la SA UNICIL recevable ;

Constatons la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2021 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 4] à effet au 11 juillet 2023;

Ordonnons en conséquence à Madame [I] [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [I] [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [I] [V] [U] à verser à la SA UNICIL la somme de 2.730,43 euros , décompte arrêté au 26 octobre 2023 à titre de provision sur les loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons Madame [I] [V] [U] à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 652,78 euros ;

Condamnons Madame [J] [U] à payer à la SA UNICIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [J] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, la Présidente,