TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e GISBERT [Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 juin 2024

à M^e Edouard SEKLY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06380 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4A5L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE DEPOT DE PEYROLLES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 31 Janvier 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représenté par M^e Edouard SEKLY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2018, la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 380 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES a fait signifier à Monsieur [D] par acte d’huissier de justice du 23 mai 2023 un commandement de payer la somme de 4.676,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 21 septembre 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES a attrait Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [D] et tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [D] au paiement des sommes suivantes : 5.767,23 euros de provision due au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle à un montant de 424,63 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ; 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer, les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 4 avril 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens.

La SCI LE DEPOT DE PEYROLLES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 9.229,04 euros au 3 avril 2024 et le montant de l’indemnité d’occupation à un montant de 438,41 euros.

La demanderesse s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et toute suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a soutenu d’une part, que Monsieur [D] ne démontre pas le caractère indécent du logement et ne l’a jamais informée d’un quelconque désordre. Elle a rappelé d’autre part, que les délais de paiement dérogatoires accordés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exigent que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant. Or le dernier paiement partiel remonte à juin 2023, le montant de la dette est important, et Monsieur [D] n’est pas en mesure de régler sa dette au vu de sa situation personnelle.

Monsieur [D] a demandé la suspension de la clause résolutoire dans l’attente de l’obtention d’un logement social et de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI bailleresse.

Il a exposé être soigné pour dépression chronique depuis 2008. Son état de santé ne lui permet ni d’occuper une activité professionnelle ni d’accomplir les démarches. Il a dit percevoir l’AAH et avoir sollicité un logement social. Il a souligné que le logement loué par la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES est insalubre et la bailleresse lui aurait coupé l’eau et l’électricité.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Monsieur [D] soulève l’existence de contestations sérieuses tenant au caractère indécent du logement qui lui est loué par la SCI LE DEPOT DE PERYOLLES. Au soutien de ses dires, il ne verse que des photographies de murs et de branchements, de parties communes qui ne permettent pas d’établir l’insalubrité des lieux qu’il dénonce. C’est à juste titre et non contredit par le locataire, que la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES invoque l’absence d’alertes et de mises en demeure adressées au bailleur, de toute diligence en vue de faire constater l’état du logement. Aucun élément ne corrobore par ailleurs l’allégation selon laquelle la bailleresse aurait coupé l’eau et l’électricité depuis six mois.

Par conséquent, il n’existe en l’état des éléments de la procédure, pas de contestations sérieuses faisant obstacle à ce qu’il soit statué sur les demandes de la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 4.676,34 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la SCI que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés par Monsieur [D] qui ne le conteste pas. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant.

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 438,41 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé, qu’une somme de 9.229,04 euros reste due au 3 avril 2024, correspondant aux loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Monsieur [D] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Dès lors, il sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il ressort des propres explications de Monsieur [D] que ses ressources, uniquement composées d’une allocation adulte handicapé, ne sont pas suffisantes pour couvrir ses dépenses actuelles. Il s’en déduit, dans ces conditions, qu’il n’est pas en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de sa dette au regard de son montant.

Monsieur [D] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande également qu’il soit condamné à payer à la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES une somme 300 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente procédure.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

ECARTONS l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce qu’il soit référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2018, entre la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES et Monsieur [Z] [D], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [D] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 438,41 euros, indemnité due à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES une somme provisionnelle de 9.229,04 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 3 avril 2024 et terme du mois d’avril 2024 inclus ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [Z] [D] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI LE DEPOT DE PEYROLLES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président